[摘要] [提要]中国城市商业网点建设管理联合会副会长兼秘书长王永平说，２００７年我国商业地产市场投资总体稳定增长，当年全国商业用房的投资总额是２７７５．５６亿元，同比增长１７．９％，连续三年保持在１７％左右，这与当年消费品零售总额同比１６．８％的增长幅度非常接近。
但是与我们的、要求的基金就是“核心基金”它是要求的物业，但是要求的回报相对比较低，但是他们的贷款比较保守，只做50%的贷款。 如果我是一个发展商，有一个项目，如果想找基金，怎么去定位？我很多时候跟发展商朋友说，其实的，你卖了找基金一种是你最惨的时候，风险是比较高的时候，你找“进取型”的基金，你有信心将物业做好，将回报提高，最后找“核心基金”。
基金在投资的时候有什么考虑？基金基本上要求回报通常两种：一个就是现金流的回报，一个是房产的增值。我们刚才看到“进取型”的基金投资期限是5年或者是8年，如果是“核心基金”基本上是长期持有，不会卖的，进取型的基金，投资者的房产我希望能够将租金提高，潜力能够发挥出来，我们就掏钱。
第二个要求是地点，这个是最重要的，其实这些基金大部分来说，还是投资在中国的东部、沿海的城市，有些省的省会，或者是第二大城市，内陆的城市基本上四川、昆明。 商场的规模与交易金额，如果基金做一个案子都要花很大的精力，所以我们希望能够做一个比较大的项目，如果你的项目不在上海、北京，在其他地方，在管理上我们还要花很大的精力。 基金要求整体的产权。现在很多发展项目很多是酒店、商场、住宅，就是最理想的时候，如果每个房产都有独立的机电、设备很好，如果每个房产都有自己的项目公司，在买卖也会最方便。 基金去评估一个项目，基本上很多时候一定会做的，就是做现金的流量预测。做内部，就是每个项目每年能够提供多少的回报，在一个项目的回报之上，我们才考虑怎么去融资，第二个我们是看现金。
商业地产精明的管理团队也是重点，这个也是我们重点要考虑的，股东的协议也很重要，我们要求是一个比较完整的东西，是双方的权利、义务都是明确的，当然基金也会愿意，如果发展商去做这个项目，它的成本我们愿意承担，因为基金有了开发项目，也需要开发商提供给团队，让他们做，所以基金很少，基本上绝大部分的基金都没有自己的开发团队，而且股东协议也会有一些机制，怎么去奖励发展商，如果说举个简单的例子，如果我们的能达到某个水平的时候，我们都很愿意给发展商一些奖金，或者是分红方面可以分得高的比例。
最后，刚才我们也谈到外国基金进来，现在政府还有很多政策方面的手续，很多所谓的政策的考虑，其实主要还是在外汇、人民币之间的考虑，而不是在房地产方面的考虑，所以我们的投资不是短线的投资，而是长线的投资，我们在北京买了一个写字楼，我们也在北京成立一个企业，基金是18亿，我们要得到国家发改委审批，要得到国家和北京的商务部去审批，是有个过程，但是据我们了解，去买一个完成的物业，就是所谓的“物业投资”风险相对高过餐饮开发项目，政府还是鼓励餐饮开发项目，因为香港的发展商也在做餐饮项目，所以开发项目相对投资现有的房产审批的难度会低一点，所以今年我们也开始考虑会做多一点的餐馆项目，这也是中国的现实。 我们凯龙瑞是国内房地产一个投资机会，自2005年成立以来，凯龙瑞已在北京之上海及杭州管理八个房产投资项目，总投资金额已 过六亿美元。 凯龙瑞坚信“本土经营、本土团队”的概念，在北京、上海及杭州设立办事处，管理人员都是香港及国内地产界与金融界的专业人士，在管理商业地产、房地产开发与房地产融资方面具有丰富的经验。
在商业地产方面，前期有一个上海的项目在城隍庙刚刚开幕，面积是4万平米，我们收的时候它还在建设，还没有建好，我们完成收购，我们进行了一定的改造。我们投资的金额是1.2万美金，所以我们外国基金还是很希望在中国去投资房地产，要看双方怎么能够达到双方的要求？去了解外资要求是非常重要的，因为很多设计方面，还有规划方面，还有成立项目公司方面，都是需要比较早的去考虑，今天就讲到这里，谢谢！
主持人：这个题目是很大的项目，他们公司有钱，也找项目。我们下面的课题，刚才说的是大项目的融资，但是中小企业的融资项目就比较难了，下面有请bazo亚洲投资总竭力郑小平先生，给我们带来的是中小地产商物业持有困境与国际路径。
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