[摘要] [提要]中国城市商业网点建设管理联合会副会长兼秘书长王永平说，２００７年我国商业地产市场投资总体稳定增长，当年全国商业用房的投资总额是２７７５．５６亿元，同比增长１７．９％，连续三年保持在１７％左右，这与当年消费品零售总额同比１６．８％的增长幅度非常接近。
第二种我们看到有一个问题，很多股东参与一个项目公司，但是那个项目公司没有好的东西，对于每个股东、管理层怎么去经营？怎么去有一个好的企业法制？怎么去做到财务的内部控制？这些很多时候国内的投资公司都没有很清楚，可能我们是朋友，就一起去投资，我们遇到一个项目，我们在北京也谈过一个项目，这个项目有好几个股东，但是的股东占了40%的股权，但是整个的经营都是由他完成了，就这个项目而言，部分有一定的套现，因为没有很好的股东协议，大股东就纳挪用了基金用于其他的投资，他自己赚了钱，但是小股东一分钱还没有得到，所以我们很多时候我们看见有几方面的问题，我们吸引股东来投资、外人来投资，但是没有一个很好的机制去做公司的管理。
银行贷款是一种普通的社会融资的方法，但是在中国因此受政策的影响，还要在银行本身市场方面只是能够提供他认为能做的贷款的方法，但是他不会为你去设计一些适合每个项目不同的贷款的方法，他不看项目现金流的需要，可能要你一年以后整个的贷款就还掉了，至于商场的经营，银行也不管。
第三种我们看到比较多的，就是说发展商部分认为单位，我们也不反对你将这个项目部分出售，但是你只是将部分的项目的出售你将影响商场的管理。 还有租金的竞争，你跟小店竞争你的东西上不来，其实很多时候发展商是有需求的，他能快的，都是的单位。但是我们一看你的单位都卖给别人了，只是剩下一些在二楼、三楼、四楼的单位，对基金来说吸引力不强，对发展商来说，找不到基金买卖，这是一个很大的困难，这些我们看得比较多的问题。 另外我们也看见一些发展商不卖，但是可能在某些单位签20年的租约，租金有收掉了，这也是一个方法，好处起码这个商场的产权还是管理者的，但是对商场的价值已经有很大的损害了，因为可能是的单位你的租金已经收了20年，你现在去找基金去买，我们出的价钱可能不会很高，因为你的单位的租金已经收掉了，整个商场余下的先进流量不会很大。
另外一个是出高的租金去交租，但是只是一个商业习惯，但是问题我们做零售商场很多时候是要面对一个商场，你只是单单从高租金的水平从考虑去经营你商场，很多时候你找的租户不是最有吸引力的牌子，而最后也影响你本身商场未来的经营还有它的价值。
所以我们是希望外国的基金能够提供一个渠道给国内的发展商去融资，而国外的所谓的房地产基金有不同的种类，这里不是说上市的基金，只是说私募的基金。 这里有一个图，能够把不同的租金的要求展示给大家。上面是一个风险，左面是回报，所有的基金外国人投资都是一样的，我们是考虑风险与回报的平衡，风险越高，还有贷款比例越高，风险高过经营风险，甚至财务风险，我们要求的回报越高。 基金有四类，类能够接受风险，但是也要求高回报的基金，就是所谓“进取型”基金，他们愿意投一些高风险的项目，包括你买地，建的一半，但是还没有交付，甚至我们会做不良资产，可以买垃圾，但这个要求的回报会越高，他希望做越高越好，能够做70-80%的贷款都可以，但是外国的基金有优势，很多时候是通过海外的银行去融资，所以可以做相对比较高的贷款。但是现在投资在中国大部分的基金都是所谓的“进取型”的基金，要求的回报大概是20%以上。
另外一种就是没有这么进取的，我们叫做“增值型”的基金，增值型的基金是希望本身这个项目已经在经营，但是可能这个项目潜力还没有全部出来，基金的参与也可以提高它的回报，可以提高它的价值。 另外两种比较低的是“核心基金”可能要求的回报比较低，但是它要求是高等级的房产，要求的是大部分的单位已经租出去了，已经有很固定的回报了，成熟的房地产、管理又很好，这种基金投资在中国，现在还比较小，但是已经开始留意中国。
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