[摘要] [提要]中国城市商业网点建设管理联合会副会长兼秘书长王永平说，２００７年我国商业地产市场投资总体稳定增长，当年全国商业用房的投资总额是２７７５．５６亿元，同比增长１７．９％，连续三年保持在１７％左右，这与当年消费品零售总额同比１６．８％的增长幅度非常接近。
华润新鸿基房地产（杭州）有限公司助理总经理 陈进
陈进：大家好，华润集团是基于香港的大型国有控股集团，资产到去年为止超过三千亿，业态和行业是非常的广泛，地产是其非常重要的一部分，新鸿基集团是业务相对集中的公司，目前的开发量也是的开发商之一，在香港上市资产超过两千亿，在香港拥有的写字楼、的商场、的综合性的物业，比如说香港中环国际金融中心，正在新建对面ICC国际商业中心，会成为香港更新、更高的地标性的建筑，两家公司走到一起，主要是因为中国个万象城在深圳，包括了写字楼，包括一个18万平米的商场，目前在建的二期会包括一个君悦酒店，还有三栋比较高素质的住宅，以及一些商业，已经开业的商业的部分，在去年的数字要超过3700万，总的营业额超过三千亿，对于一个开业三年的商场是比较好一个答卷，我本人在负责杭州的万象城的商业的招商、住宅的销售以及未来的运营方面的工作。杭州市的万象城是深圳万象城一个升级的版本，总面积是80万平米，商业是24万平米，还有一些住宅，目前正在建设，我们的酒店的部分，这次杭州奉献的等级，此外还有一个很好的写字楼，还有一个24万平米的服务式的公寓，杭州万象城商业部分是09年9月份开业，在07年12月份我们提前两年已经完成51%的招商，今年上半年我们会完成70%的招商，在去年9月份商场会开业。现在整个现场的建设和展示的情况已经初具规模了，也希望在座的各位专家有时间可以到现场去指教和交流，谢谢。
卞京：广告做完了，回到我们的主题，讨论商业和地产的跨业经营的前景，预知未来我们先讨论一下过去为什么会有一些地产企业，包括一些商业企业会跨业过来，像万达做商业地产原来也比较知名的，但是为什么它要独立做这么一个品牌来运营百货业，而华联为什么需要单独把地产的租赁，包括投资开发的业务独立出来做一个地产，是因为单纯的利润等因素，还是有一些被动因素，各位嘉宾就自己的角度来探讨一下？ 靳福祥：我想从商业零售这个角度来讨论一下说跨业经营的问题，刚才我们在下面也在讨论这个事。我们从零售这个角度来理解，我觉得商业地产，商业的开发商做的开发和经营这两个环节，开发和经营来说，就是要经营他开发出来的地产，所以我们叫商业地产。
商业地产经营追求的目标应该是提升商业的物业的价值，然后提高它的租金水平的化，我理解这就叫商业地产的经营。 零售的行业是另外一个行业了，零售行业跟商业地产的区别，零售行业向顾客提供的是商品和服务，我们零售追求的是商业品牌的价值和提高销售额的化，这个是本质的区别，现在我们讲跨业经营，我理解刚才以上各位讲的，我倒不觉得是跨业经营，我理解应该是一个开发和经营的连续的过程，如何开发出来一个好的商业项目，如何经营好？如何提升商业物业的价值？最后怎样提高物业租金的水平？最后提高开发商最终的利益，这是我理解商业地产和零售行业两个行业的区别。
徐毅：我在中新集团是分管的资产经营，从中新集团目前来讲，现在整个1500平米土地的储备当中，计划开发的商业面积达到267万平米，是一个很庞大的要持有的物业，而且对这个物业经营本身的前景和价值，集团董事局希望是很高的，实际上就回归到今天要讨论的题目，万达这样的地产商已经开始做自己的零售品牌了，华联已经开始做商业地产了，商业地产本身从开发商来讲，是做物业经营，经营的是他资产，他要做的是资产升级，让资产的价值化，零售商经营的是商品，通过商业的经营使它的品牌价值化，使它的门店数量增加，产生总体的效应，实现途径是不一样，企业的经营永远是追求利益的，现在搞商业地产很多的开发商都是在搞城市综合体，不是独立的商业物业的开发，更加涉及到一个综合性的物业开发，包括酒店、写字楼、商业这样的持有性物业，也包括销售性的物业，本身商业地产的价值我认为是综合联动的效应，因为整个商业地产所带来的比如说酒店的价值、写字楼的价值，商业配套生活的方便，区域地块提升的价值会大大促进一个住宅的价值的提升，也带动地块的。
第二个价值本身是产生一个直接经营的效应，通过我的物业的租金的上涨，租金在不断的提升等等这些经营型收入，也是物业最直接的。
第三个价值我认为是一个品牌的价值，一个好的商业地产，类似于像新天地，包括华润的万象城，品牌的价值提升以后，能够大大带动物业价值提升，那么这个品牌的价值是不可忽视的，类似于万达做商业地产很成功的企业，在运作的过程当中，万达广场这个品牌本身从它拿地，到项目投资，到整个的运营上面，这个品牌实际上已经产生了很实际的效应。
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