[摘要] [提要]中国城市商业网点建设管理联合会副会长兼秘书长王永平说，２００７年我国商业地产市场投资总体稳定增长，当年全国商业用房的投资总额是２７７５．５６亿元，同比增长１７．９％，连续三年保持在１７％左右，这与当年消费品零售总额同比１６．８％的增长幅度非常接近。
第三个我要讲的商业和地产跨业以后，未来发展远景？中国的商业地产其实是一个婴儿。其实我们从很多的数据来看，我现在提供几个数字，为什么我们的目标是2010年要达到一千万平方米的土地储备，个根据07年全球零售发展指数，所有的分析来看，全球零售发展的热点，各位都知道，现在的热点在亚洲，亚洲有三个主要的国家，就是印度、俄罗斯和中国，但是整个饱和度来讲，中国只有46%，印度已经达到80%，在整个三个国家里面中国是排。
第二个整个GDP的成长，06年中国的GDP增长是11%，07年增长11.4%，06年消费零售总额是达到7.6万亿元，我们预计2010年突破10亿元，国民经济的比重相对于建筑业运输业还要高，这就是商业地产的发展，为这个商业地产的发展提供了一个非常坚实的基础。
卞京：应该说世茂这边更多立足在商业地产方面，和我们的品牌商有更多、更深刻的合作，这个理解对吗？你这边更多是地产与商业的配合，而商业自己的运作目前还没有特别多的战略考虑？
王振国：今年我们会有陆陆续续的开始。
穆健玮：商业地产本身就是结合在一起的，我们的特点是复合地产，一开始有了这么一个商业内容，我们靠一个商业环境、商业趋势我们决定建设什么样的商业物业，单就万达这个万千百货，我想个是被逼无奈，第二个是编好剧本等着上大戏。 为什么说是被逼无奈？以前的百货公司相当于一个“二房东”，但是建设二房东要剥了一层皮，干推自己把自己打理了，这是一种可能。 还有一种可能我们商业物业是追求租金的物业，企业到一定的程度，我们把租金设定一个经营内容，后面有资本在后面推动，我们编好一个剧本，或者我从万达分拆出来，准备拿到资本市场上去上市，来做更大的事情，只有这两种可能。
我更感兴趣是北京华联的转型，实际上我们知道，一个商业设施，过去一个超市要选址的话，可能是在一个很陈旧的街区去选址，但是现在面临一个问题，从供应链上讲，北京华联不是沃尔玛的对手，怎么办？这个选址是理智的，因为是上市公司，要追求市盈率和业绩，已经具备了非常的商业管理经验，真的零售业的经验和对每个地方、每个城市，一、二、三线城市商业环境非常了解，锻炼了一批干部，这个时候放弃了劣势了选择的优势，做商业地产，给我一个很大的感觉，北京华联的转型很激情、很亮丽。
陈进：今天不讨论商业地产，只是讨论商业跟地产。
卞京：地产更多追求的是地产开发的固定价值的，而商业的是通过商品来。
陈进：我本人包括我的工作经验包括我的团体我没有商业的积淀，我们是专注在商业地产的概念上。尝试着回答你的问题。
深圳的万象城是从2000年开始建设，我本人是参与整个的过程，在来杭州之前我负责杭州商场部分的招商工作，负责了五年，我跟中国乃至海内外很多的商家都在沟通，包括一些优质的公司，其实很多商家都会跟提要求，我次去中国，对中国了解不大，华润多好，跟中国政府关系又好，我们跟你合作，我们原则从深圳一直到杭州就是不合作，因为我自己觉得，商业这件事情本身就是一个非常专业、系统化的系统工程，要把它做好本身就是一个很大的挑战。
在中国这个行业还是一个婴儿的状态，大家都在尝试，如果说能够做到像他们这样，把地产和商业结合非常好，高度的融合的状况我觉得还不是很成熟。 至于说一个公司为什么要同时做商业，又做地产，既然是在做企业，就必然遇到怎样赚钱，你在玩一个什么样的游戏，钱从哪儿来？企业你的经济状态，你需要多少钱，这个钱通过什么方式来，会决定去做什么样的行业，别人我不太清楚，我就介绍一下我自己是怎么赚钱的？ 深圳的万象城是华润的投资的，投下来经过四年的时间，建设下来这个商场，开始大家都觉得不错，非常好。在过去的四年中，很快营业额就达到20亿，我们每年稳定在两到三个亿，当然这里面有地产增值的部分，因为香港的上市公司每年都会对资产进行评估，这是一个很大的资金的回报。
这个公司的股票从0.7元在一年半的时间内涨到22块，这应该是一个很成熟的赚钱的方式。为什么在境外的百货公司会有这个动力呢？因为百货公司这件事情，是“二房东”，中国的百货公司跟世界上的百货公司是不一样的，因为它有买手在全世界去买，这里面决定它的货物成本很低，销售出去毛利是在70%左右，这个是经营模式，去连卡佛看看，里面都是自己的产品。有足够的经济上的动力去做这件事情。 国内的百货公司，到目前为止绝大部分是在做“二房东”就是我租出来去收别人的钱，然后我再分租给品牌商。 我们万象城有一个数字，年营业额是30亿，但是收到口袋里的钱是3个亿，我的品牌商进去，结款基本上是三个月。我跟每个公司的经济的状况、财务的模型以及对商业的资源整合的能力和程度是有关系的，我觉得没有谁对谁错。就像你30岁你要考虑买房买车了，20岁就不考虑。
卞京：陈总概括非常好，由于在中国这么一个特殊的经济环境里面，做一个产业也好，其实都是有一系列的因素，应该说八仙过海，各显神通，对企业的战略、金融的状况、市场的状况，甚至创始人的性格都是有一系列的关系的，由于时间的关系，今天不深入探讨了，也感谢各位嘉宾能够参加我们这个对话，给大家一个相对启发性的思考，下面我们可以更深刻来讨论这个话题，我们今天场的对话就到此结束，下面就午餐，1：00下午的演讲就开始，谢谢！
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