[摘要] [提要]中国城市商业网点建设管理联合会副会长兼秘书长王永平说，２００７年我国商业地产市场投资总体稳定增长，当年全国商业用房的投资总额是２７７５．５６亿元，同比增长１７．９％，连续三年保持在１７％左右，这与当年消费品零售总额同比１６．８％的增长幅度非常接近。
3月29日下午直播内容
主持人：我们都知道，城市是人类生活与交流的平台，商业作为城市的名片，也是我们各个城市繁荣与民众生活一个端口，商业地产是城市当中最活跃的细胞，尤其是现在在全球化和都市化的热潮当中，商业地产作为城市之光赋予人们很大的希望，最近一个数据，可能大家也知道，说中国在未来20年内，城市移民数量激增，从84年到05年，中国城市化翻了一番，达到24%，预计2025年以前，中国有2.4亿农民进入到城市，中国的城市化率到了2025年将达到66%，那个时候是什么情况？到2030年的时候，中国的城市人口将达到10亿人，同时中国将出现221百万人口的城市，到2050年中国将有23个千万人口以上的城市，我们都知道，城市与商业，商业与城市，商业需要载体，所以今天我们下午的题目就围绕着商业地产如何来改变中国？如何来改变城市？来开展，作为第三产业发展，已经成为中国、世界一个主要的方向，如果说一个城市要发展的话，服务业无疑是财富源泉，像北京市第三产业已经占到70%以上，因为在东京、纽约都达到80%，所以说我们要把服务业做好，城市财富的源泉究竟在哪里？城市都在寻找，大家都知道，中央商务区CBD被大家看好，都作为城市财富制高点来做。
这里首先向大家介绍一个项目，北京市的华贸中心，北京的CBD是在中国来说是一个比较成熟的区域，华贸中心在哪里？就是CBD的边缘地带，在四环边上，这个项目为什么要推出？曾经有一个业内的专家去看过，最后下了两个结论，这个地方再住宅还行，第二个这个地方开个大超市比较好，第三这个地方是做专业市场，但是华贸中心是商业地产界一个主要的人物房超，硬做成北京CBD一个核心区，现在这个华贸中心已经开放了，大家可以去看一下，美中不足的是边上是一个大型的发电厂，在这个边上居然有两个超五星级的酒店，有三个北京市档的写字楼，有中国的百货商场，还有北京市房价最贵的公寓、会所就在这个发电厂的边上，谁都不敢相信。他们的奥妙究竟是什么？我总结一下，两个字“执着”。我非常容幸，所以说我们华贸衷心的邬象庞总经理，下面欢迎他来介绍一下华贸中心。
国华置业有限公司副总裁 邬象庞
邬象庞：各位领导、各位嘉宾大家下午好，北京国华置业的董事长房超先生今天不能来，由我来代表发言，我是国华置业的副总裁，我汇报的题目是城市综合体规划的体会。
个方面是城市建筑综合体的成因和形态，随着城市化进程迅猛发展的态势，过去由于落后于市场发展的各种需求的积累在不断被激发出来，从市场容纳的广度和深度上都需要有高质量的城市功能的载体，城市综合体应运而生，美国的洛克菲勒中心都是这样的形态。 形成这种需求的深层次的原因主要包括以下这么几个方面：
个方面就是的高度的节约化的原因。由于城市化的进程迅速发展，土地利用价值不断增加，使土地的价格迅速增长，所以土地的开发需要节约化。
第二个是城市功能的要求的原因。由于城市生活、办公与交通等功能相互是有矛盾的，需要这种多功能集中一站式解决方案的城市核心，以缓解办公、生活、交通等矛盾冲突的压力。
第三建筑综合体功能的节约化的原因。城市建筑综合体的特点正好把各种功能融合到一起，互相配套、支持，这种关系本身就构成了城市化之中小的节约化功能，所以有人常常称这种建筑综合体叫“城中之城”。
实际上我公司在北京华贸中心建设的实践中的规划是一个住宅区、商业配套和学校，这虽然也是一种小的综合体，但是后来当我们公司重新把它定位为城市综合体以后，商业地产的比重就占了主导的地位，这样把商业、办公、购物、酒店、接待等各种功能融合一体，才形成了典型的建筑综合体的形态。
第二个方面是建筑综合体的经营模式，城市建筑综合体通常拥有这样的特点，是建设规模大，建筑档次高，常常能够成为城市的地标。
第二占用和沉淀的资金量非常巨大，追求的是比较长期的回报，虽然在建筑综合体中有部分居住的功能，可以出售，但是主体持有的格局是不能改变的。
第三是在经营模式上一般的做法是大量持有经营商业地产为特色，通过有效的组织和管理保证项目总体功能的定位落实。 正是因为具有这样的特点，所以在打造城市综合体的过程中，发展商要扮演更重要的角色，在做好市场定位的同时，发展商还要落实招商、运营和管理，选择合理的业态组合，最终实现目标定位。 相对于国内市场来说，开发建设城市建筑综合体采用的是一种全新的模式，这与普通人理解的建房子、卖房子的开发方式不同，因此也面临着很大的挑战和风险，由于建筑综合体追求的是长期回报，使发展商不仅要承担开发建设的压力，更要承担未来经营的压力，所以要求发展商有很强的专业水平和把握市场的能力。
如果发展商是一个上市公司，建筑综合体这种业态可以为它提供很大的支持和帮助，国内外一些比较有实力的发展商，当他们的专业能力提高，各方面要有很好的基础时，他们对城市建筑综合体往往是情有独钟的。
第三部分城市建筑综合体的效益分析。城市建筑综合体之所谓产生的效益是非常出，往往超出本身的意义，首先会产生良好的社会效益，一是通过城市地标性的形象，吸引高端品牌和知名企业进驻，这样带动商业、旅游服务效益，成为城市的名片。
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