[摘要] [提要]中国城市商业网点建设管理联合会副会长兼秘书长王永平说，２００７年我国商业地产市场投资总体稳定增长，当年全国商业用房的投资总额是２７７５．５６亿元，同比增长１７．９％，连续三年保持在１７％左右，这与当年消费品零售总额同比１６．８％的增长幅度非常接近。
第四个价值是资本运营的价值，包括我们集团也是这样考虑的，我们准备在国内做一家A股上市公司，除了前面产生的三个效应之外，在资本市场也是个非常大的效应，一般来讲，国内A股市场至少是30倍、40倍以上，这个价值意味着从整个集团发展来讲会实现一个跨越式发展，现在的市值200万，但是我作为一个上市公司，这个公司本身就是500亿，但是三年之内我的公司就达到一千亿，这个对于地产集团来讲非常重要的价值提升，而且商业地产本身能带来是很稳定的现金流，物业的的部分空间随着经营的成功每年都在增长，对于一个上市公司来讲，这部分资产的估值利益，包括在资本市场上带来的效益也好，都是非常好的。
我们五年以前基本上只做住宅地产，现在我们大力发展商业地产，实际上是看到这块很重要的价值，从整个集团从可持续的发展，是有很重要的战略考虑的。 所以我觉得从个问题，住宅开发商怎么做商业地产？这个本身来讲，也实现了一个跨越，现在像万达这样走一的比较早的企业，实际上已经涉及到零售领域了，这个价值我觉得从我前面讲的一个商业地产可以找到原有的。我们前几年一直讲，商业跟地产，商业跟地产是两个领域，做地产不懂商业，做商业不懂地产，像万达对商业已经有比较深的理解了，也意识到自有品牌对本身的商业带来更大的价值，比如说我们现在重庆的项目，30万平米，从地产本身的价值来讲，用它的租金水平来推算物业本身的售价，实际上还比不上住宅的价格，这种情况从开发商的心理来讲，会产生一种落差，觉得“店大欺客”很低的价格出去了，而且租期很长，整个的地产的价值会受到一定的影响。
我觉得深层次的原因还是一个把资产的价值化，通过自己的自有品牌的建立，来得到进一步的提升，我觉得这是其中的根本原因，实际上像我们现在发展到这一步，步从住宅地产到商业地产，下一步从商业地产，我们集团也有一个战略考虑，也是要向这个方面有所渗透，当然我们不一定会去做百货店，我们有可能去做一些更加有特色，一些主体性的商业，而且跟这方面国内有影响力的品牌进行资本结合，大家一起来做。同时又能让商业地产向主题化方向发展，带动整个商业地产的招商，这是我对这个问题的理解，谢谢。
潘丽君：西蒙公司在05年刚刚进入中国的时候，因为我们公司自己拿钱投资买地，自己要盖、开发，当地的中国政府包括合作伙伴，你们西蒙资产420亿美元，全世界，你们盖一个大的项目，拿一个大一点的地，天津、北京、上海做一个大手笔，当时我们就想考虑，中国的地价这么贵，确实是，如果光做商业地产，如果做不好，投资回报压力非常大，要不要做商业地产？反复讨论，讨论了两年的时间，总部也讨论，中国也讨论，天天去看地价，跟政府洽谈，跟合作伙伴洽谈，最后我们决定沿袭原来的主线，专门做商业地产，因为商业地产跟别的都不一样，是一个非常专业。 我经常跟下面的员工讲，如果我们做一个购物中心，100个必须要到位就能把购物中心搞好，但100件事情中你有一件做不到位，肯定会失败，因为商业地产决定不一样，这是我的看法，也是我们公司的立场。
卞京：潘总和徐总已经有差异了，我们请王总谈谈。
王振国：其实商业跟地产是密不可分的，相辅相成的，甚至到某一个阶段是唇亡齿寒的关系，房地产开发到某一个成熟，你想让它稳健，最终要走到商业地产，但是商业地产的风险是非常高，这个门槛也相当高，我们要做商业地产，要去投资、开发，但是确实有它一定的难度，这就是商业地产一个美丽的方面。 我们集团在做商业地产的时候，定位是长期因素，这是一个我们主要的定位。
第二个我们来看商业跟地产之间的关系，其实商业零售目前面临所有的品牌、零售有很多的零售商，还有一些品牌商都在选择，其实他们在拓展不同的市场业务，的拓展区域，就是在铺位区域，铺位租金成本很高，相应的反映在我的土地成本会高，这两者之间的结合，这个就发生了一个关系，所以站在整个世茂我们要发展整个商业的战略来看，我们目前到07年底的时候，我们在28个城市有30个商业项目，当这些项目要持续发展，要开发一个项目要毕其精力，要耗费很多的资本、人力物力，包括所有的规划设计到招商运营，所以自己在花了将近两年的时间，我们在寻找我们结盟伙伴，我们要搭建优质的商业品牌，整合一切的资源，所以我们开始在整合，我们目前跟我们长期战略合作这些国外内知名品牌商已经将近有三百个，也就是说每个项目，其实当我拿到土地，我还没有开始规划，大概招商已经完成50% 了，当然这里面有一个很重要的问题，为什么这些品牌商要跟着我们走，我们现在发现，在国内商业地产存在一个很重要的问题，同质化的情况太严重，购物中心千篇一律，你到每个购物中心去看，所有的品牌基本上是大同小异，只有高等、中等跟低档之分，进去就完全是为了购物，所以每个购物中心怎样可以有更好的生命力去延续发展，这是我们自己在研究一个主题，我们其实世茂在发展商业地产的时候，我们一直自诩我们是一个“制片商”，我们根据城市的经济环境的不同、文化背景的不同，我们认为这个城市要拍个武侠片、那个城市要拍一个悬疑片，但是每个城市都要找男女主角，也就是说每个城市都要拍一个电影，每个片子都需要不同的男女主角，可能这个片子我们需要一个周星弛来演，那个影片需要找 来拍，所以接下来我们也在讲，譬如讲我们今年年底要开绍兴的购物中心，它很有特色，人家说你在绍兴怎么敢做这么大一个购物中心，当然容积率的问题了，政府的要求了都有一定的因素，当然在绍兴我们怎样去把这个购物中心能够发展、发挥？绍兴有它的文化底蕴，购物中心不能只把它当成购物的场所，我们希望给它更多的文化教育功能，我们希望任何的消费者到这个购物中心来可以体现成一个博物馆，就是一个文化学习的场所，这是达到一个公共场合、公共教育的场所，这个购物中心是有生命力的，所以我们挖掘了很多跟绍兴有关的相关的文化底蕴融合在这个购物中心里面，我们要发展整个绍兴在旅游观光以外，就像老百姓知道一个绍兴酒，可能不用到绍兴去看，到我们购物中心就可以看到，这就是我们在打造每个项目里面，我们会赋予它非常强大的生命力和文化，这就是所有的品牌商能够跟着我们一起延伸发展，我觉得是一个社会责任的贡献。
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