[摘要] [提要]中国城市商业网点建设管理联合会副会长兼秘书长王永平说，２００７年我国商业地产市场投资总体稳定增长，当年全国商业用房的投资总额是２７７５．５６亿元，同比增长１７．９％，连续三年保持在１７％左右，这与当年消费品零售总额同比１６．８％的增长幅度非常接近。
社区型购物中心，通常我们很多社区购物中心以前把大卖场放进去，但是我们知道，社区购物中心变成大卖场，分食品和非食品，我们把非食品放大的情况下，肯定会冲击到购物中心上面的百货商品和购物街里面的店铺的百货商品，这样的话，我们大卖场非食品这块、鞋帽这块做的很大，上面也做的很大，让顾客选择方便，这样对购物街的店铺租金的提升是非常有限的，所以我觉得我们的经销商还是一个商品和配置的过程，我以前在社区购物中心我的生鲜食品做的非常强，但是不做服装、鞋帽。通常我们自己大卖场，我们一般说面积12000-15000，生鲜面积是6000左右，这个6000平米就是大卖场15000平米生鲜食品的竞争力。这块业态的配置是最重要的。
后面一点就是运营管理，必须要有一个很强的管理团队，从物业管理、品牌管理，商品的直接管理，对你的客户，对你的租户提出一定的要求的管理的能力。这块现在越来越很多的专业团队来做这个事，我觉得作为一个区域性的商业，一个新区的物业商业形态必须要从这几个方面考虑，谢谢。
主持人：刚才朱总更主要是从开发商从“配餐”的角度来考虑新区商业的配置。我们刚才已经听过华夏柏欣，他们公司在各地都做了很多的实例，下面请华夏柏欣邓俊文董事谈一下这个“配餐”怎么搞？
华夏柏欣（北京）经营管理顾问有限公司执行董事 邓俊文
邓俊文：谢谢大家，其实新区我们参与很多种新区，有的叫做CBD，有的叫做经济开发区，还有叫做城市副中心，过去在餐饮，在南京的核心新区，还有到深圳，另外我们在蛇口也有很大的规模，在即将到来两个城市副中心的项目，这个是我们说的新区很多种位置，就我们很多经验来说，新区有一个很重要的“玩家”，政府是主导，很多新区都有标志性的建筑就是市政府，市政府的变迁都有一个里程碑，因为市政府的变迁带动了包括市政府公务员，还有大量的公共设施，我在内地接触的新区是广州，但是我们等了很多年，政府才把公建搬到那里，这个区域的规划几经起伏。新区因为交通的不配合而没有到位，新区有七成的办公楼是没有人的，因为交通不完善，很多地块还没有真正开展起来，这些新区很像一个稳定的投资和长远的开发目标，其实有一个很及时、很准时的时间表，新区能发展起来，我们的项目才能发展起来，另外跟新区配合，我们叫城市综合，在过去我曾经参与过都是开发城市综合体，我们都是在一些新区开发的，所以这部分也是我们今天一个话题，我们说到新区的发展，刚才朱总也提到主力店的利用，尽管我们“去主力店化”主要是在城市核心区，在新区我们很需要主力店，因为大家整个的投资意愿、概念是不同的，我举一个例子，美国一个购物中心在一个很偏远的地方，建这么大型的购物中心，是求这些人去开店的，当时没有人来开主力店，因为我这双皮鞋每次去新区考察，后来都要擦一次，因为你看到那个状况，特别是那个点，满天尘土，一片红红火火的建设工地，主力店是很难决定马上开店的，这方面，主力店起到一个很大的作用，第三个是交通的问题，很多新区建立了以后，办公楼为什么入住不了，因为交通没有到位，我们在中关村有一个20多万平米的项目，一个新区起码要有一个地铁网络，要有地铁网络必须有像上海的今天有超过三条以上的地铁线路，才能有一个体系，在日本横滨一个叫21世纪开发案里面，整个区域是一个地铁的网状的建设，不是在整个区域，比较细致的部分，还有一个立体化的交通，我们的人员从外地来，可以去地下铁路可以进入到这个区，第二在本区域的汽车的交通可以直接从地面进入到新区每一个栋建筑，第三新区里面每一个栋建筑人员的来往通过空中连廊连接，另外还有一个直升机停机场，海陆空的东西都有，交通的网络很重要，所以乘这个机会，希望政府的规划有一个时间表，开发商可以根据这个时间表在一些大型的项目上可以分期的开发，如果是一个小的开发规模，可能有一个更好的租户组合的安排，或者在一些社区方面可以开一个主力店，大家共同承担开发的风险和机会，谢谢！
主持人：其实有很多的发展商都在尝试在新区如何来进行商品的组合？新区也有一个条件，因为总的来说，开发成本比较低，所以新区给到达一个理由，就是要享受各种各样的规划，大家都知道，国美电器从我们国家很有名的民族产业，今天我们有幸请到鹏飞国际时尚中心首席顾问李春材先生，我们来听听他对鹏
润国际时装中心的策划和规划。
北京鹏润国际时尚中心首席顾问 李春材
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