[摘要] [提要]中国城市商业网点建设管理联合会副会长兼秘书长王永平说，２００７年我国商业地产市场投资总体稳定增长，当年全国商业用房的投资总额是２７７５．５６亿元，同比增长１７．９％，连续三年保持在１７％左右，这与当年消费品零售总额同比１６．８％的增长幅度非常接近。
在前期准备工作结束之后，可以看到，第三个部分是商务营销和专业设计，在这两个过程当中，我们会进一步对假设内容细分，包括购物中心的定位、规模、功能及规模设计，在完成所有的工作以后，我们才能判定这个选址、这个地点、这个项目、这个地块是不是永旺我们所需要的。 目前永旺购物中心的选址，大家知道，过去大部分的购物中心都是在城市衷心的，而永旺所做的购物中心非常有特点，不在城市购物中心，也不是高层的，只是低层的，楼层不超过三层，基本上在城市边缘地带，或者是城镇的中心，是在新的开发区在新的地段，通过建设一个商业设施来带动整个城市的基本建设，整个城市的发展，这里有一个简单的地址，我们将购物中心分成三个类点，更多我们在国内的选址当中，主要是扩展RAC为主，在北京是处于五环和六环之间，相对比较接近五环的地理位置。
如果当我们有非常合适的选址的时候，我们具体会看到，刚才讲到在城市中心如果有这么一个地块，我们考虑到它的交通是不是便捷？在交通是否便捷，怎么去判断这个项目是否交通便捷？我们是有一个选择，更接近于城市中心，更接近于主流车道旁边的位置更符合我们的选址的要求，这四个地块如果是在交叉口，如果永旺要做的购物中心是1号这个地方，而不是在4号这个地方。 以北京为例，可以给大家介绍一下，我们的购物中心所需要的的占地面积是不小于8万平米，大的是10-15万平米，整个的建筑面积可以达到10-20万平米，这个购物中心有一个很大的特点，不同于纯商业地产开发公司，因为是一个零售商，所以整个的购物中心当中有接近40%的东西是可以自营，同时是一个集团企业，旗下有众多的品牌，包括小的专卖店和大型的专业店，在这种情况下，集团企业可以同时入住这个购物中心，为购物中心的招商过程当中可以减轻很大的招商压力，同时在购物中心运营开始以后，整个的购物中心都是永旺直接管理运营，有接近40%是属于集团企业，这个会起到非常强大的支撑力量。
这个图大家看一下，这个是在日本本土拥有300多个购物中心的一个，我想国内的开发商其少有用这么大的土去做一个购物中心，这里大部分的土被用在停车场是非常不合算的一件事情，这也是过去五年当中我们跟许多开发商会碰到这么一个问题，我不做这么大的停车场，但是近三年很多的开发商都说我们想要建更多的停车场，如果你没有一个很完善的停车场，你不可能使这个购物中心的生命力达到20年，因为中国的发展速度太快了，为了建一个寿命有20、30年的购物中心，我们所考虑的内容是20、30年以后的情况，我假设不是五年以后的购物中心，而是20年以后的购物中心的情况。
这个同样也是另外一张在日本购物中心一个实际的效果图。
购物中心的内部商业是比较紧凑的，因为只有三个楼层，一般在两端配备主力店和副主力店，就是在国内做到三千-四千平米的大型的主力店，而两端之间是MALL街这样连接起来的，每个店的面积大概会达到100-200平米，非常大。 这个也是一个实景图，是在日本的购物中心的一条街，这个是三层的，连廊的两边都有购物中心的专卖店。
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