[摘要] [提要]中国城市商业网点建设管理联合会副会长兼秘书长王永平说，２００７年我国商业地产市场投资总体稳定增长，当年全国商业用房的投资总额是２７７５．５６亿元，同比增长１７．９％，连续三年保持在１７％左右，这与当年消费品零售总额同比１６．８％的增长幅度非常接近。
永旺商业有限公司董事副总经理 朱菁
朱菁：各位来宾、各位领导大家好！非常高兴大会给我们公司这么一个机会，来到这里跟大家交流、分享一下我们在中国工作过程当中得到一些体会和心得。 刚才主持人也说到了，永旺大家可能不太熟悉，我用部分的时间来给大家介绍一下企业的情况。 永旺是目前在日本排名的综合零售企业集团，主要的业务是经营百货超市，以及各类专卖店和超市，包括商业地产，综合百货超市是业态，公司成立于1920年，目前在全世界范围内已经拥有近一万个商业网点，员工人数也达到近13万名。
至2007年2月份，集团的数据已经连续7年达到了历史水平，在2006年2月的时候，整个及的营业达到3216亿人民币，利润达到126亿人民币，在世界前500强当中是排名152位。 在过去30年当中，永旺商业在致力于发展各个业态的同时，还在开发购物中心，主要是借鉴美国了购物中心的模式，借鉴了亚洲地区的消费习惯，以及在亚洲土地资源并不是十分丰富的情况下，创造了有自己特色，适合于在亚洲地区扩展的购物中心的模式，在不断进行改善和提升的过程当中，目前在目前本土经营的购物中心的面积已经达到1千万平米，这个数字相当于占据全日本购物中心面积70%。 自1996年开始，集团主要在中国的华南地区、广州、深圳、顺德等等以及在青岛进行业务拓展，近期，我们主要是以发展下一轮的新的战略为主力拓展大型的购物中心，在过去的时间当中，大家可以看到，图片左角是97年在青岛的购物中心，当时是面积是35000平米，（图示）这个是去年年初在顺德开出的第二个购物中心，面积有7万多平米。 这个还是一个模型。
商业和地产的跨越问题，我个人认为是非常必然的现象，因为这两者是一个有机的结合，永旺就是一个有机的体现，因为是一个为数很少的有商业身份的企业，既是零售商，也是开发商，商业开发只是零售一个互补。在选址的过程当中，大家可以看到，在场都是做商业地产，非常了解，做一个购物中心选址是至关重要的。前期的商业选址的准备工作，做的是否细致？是否充分？是否具有科学依据，将直接影响到后期的招商和租金的提升，以及物业价值的提升等等一系列的问题，所以作为永旺是一个零售商，在座都是商业地产，可能我们所站的角度不同，我们更多是关注一个购物中心建成以后是一个什么样的东西，首先我们选址以后，我们会对所要做的购物中心有一个完整的假设，我们需要提供的服务，我们所要提供的商品是什么东西，在这个假设的前提之下，我们需要多大的购物中心的体量，我们内部的布局是怎样做，我们的营销策略会怎么做，有了假设以后，才会不断的论证和考量他是否真正是你要的东西，而这个考量是购物中心建成以后测量你的假设是否正确，这部分的工作会花费非常长的时间，在这个流程当中，前期准备和项目策略这两个部分会花非常长的时间，记得昨天有一个项目是跟我们合作，相信开发商会说永旺前期的时间太长了，这么长的时间，让我们有充分的时间去了解这个购物中心的情况。
通过这个假设之后，我们会从宏观和微观两个方面来判定这个地块这个项目是否符合我们最后所要达到的预期的效果？是现有后面的图，才会有前面的购物中心，宏观的大家都知道，整个的全市的经济规模、居民的消费理念等等，微观就是简单的例子，包括周边的交通系统发达程度，商业指标、停车位等等各类情况。
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