[摘要] [提要]中国城市商业网点建设管理联合会副会长兼秘书长王永平说，２００７年我国商业地产市场投资总体稳定增长，当年全国商业用房的投资总额是２７７５．５６亿元，同比增长１７．９％，连续三年保持在１７％左右，这与当年消费品零售总额同比１６．８％的增长幅度非常接近。
翁南道：今天时间有限，金总下次给你专场安排一次演讲，最后蔡志远给我们讲讲五金城？
中国国际紧固件五金城董事长 蔡志远
蔡志远：大家早上好，我是海盐中国国际紧固件五金城蔡志远，我办市场也有十年的经验，我以前的市场是在苏州、昆山、上海一带，去年我选择了海盐，回到我们浙江来发展。 今天我们的主题、话题翁总讲的非常好，我们的专业市场如何向MALL时代发展？我个人的理解，实际上就一种升级换代。我觉得主要硬件提升以外，你的经营模式的改变是非常重要，硬件我们可以投入一点钱，投入规划把它打造起来，更适合以人为本，这块我觉得各位现在做专业市场资金投入都可以达到的。 另外一块我个人的一些理解，特别是我们开发海盐中国国际紧固件五金城这个项目，我们更多是经营模式的改变，我们打造是一个永不落幕的紧固件博览会，来打造我们的营销模式。在这块上面，这个市场整体是50万平米，专业紧固件专业市场，很多人纳闷，小小一个螺丝、螺帽能打造这么大一个市场吗？我们做的是专业化和规模化的道路，就像人家讲过，义乌小商品市场，为什么能够打到全世界去呢？就是规模化、专业化，我们也是走这条路线，我们以后更多是以网上交易，现在我们市场都在建设当中，今年9月份一期可以开业，我们在招商的同时，我们实际上已经举办了三届的贸易博览会，我们次去年4月份举办了次贸易博览会，当时就吸引了将近300多家企业来参展，有一百多家的企业来采购，次我们的订单交易额就突破一亿美金，在去年12月份的时候，我们举办的第二届贸易博览会，突破500多家企业参展，有三千多人采购，已经达到了很好的效果，下个月4月21号我们举办第三届紧固件贸易博览会，我们招商主要对象不是零售商，也不是代理商，我们招得就是厂家和终端的消费采购商，这块我们跟政府的合作是非常关键的，我们海盐政府打造就是一个，你到我海盐来，只要入住这里，前几年上交的税收全部奖励给你，紧固件跟小商品有很大的不同，是必须要开发票的，所以我们的紧固件市场目标是三年之内，我们确信我们能够达到一百亿的市场，我们招商目前非常成功，现在已经签约782家企业，已经交钱了，付了租金了。我们招进来国外的采购商，一些大的财团，目前已经成功签约了将近80多家企业，我们今年在一期15万平米开业的时候，我们准备今年三个月的时间，要突破十个亿，这步基础打得非常坚实，我们的招商比较成功一块，目前国内的紧固件我们已经签约的72家企业，这块生产资料市场和消费品市场有不同点，这也是我们个人的体会，希望跟大家分享，谢谢大家！
翁南道：浙江专业市场其实是浙江人的，刚才几位能看得出来，实在、精明、敢为人先，提起商业地产不得不提一下阿里巴巴马云，所以告诉大家一个消息，可能大家也清楚，其实他的商业跟我们没有太大关系，我们做商业地产还是间接的竞争者，但是他前年开始跟我聊淘宝城落地的情况，我也做了很多的模型，但是去年年底之前，已经大片土地，搞全世界、全中国淘宝城落地的物流中心，非常大，可能比义乌还要大，所以淘宝城的兴起以及互联网对陆地市场的冲击，对未来的商业地产一定会带来非常大的变化，因为在浙江出了马云，为什么上海出不了马云？浙江的企业家是横着想得，马云是一个另类，浙江的企业就是这样的，今天在座就是小马云、小义乌而已，阿里巴巴淘宝城是另外一个层面，但是他的落地对我们来说更可怕，谢谢大家。
主持人：我今天发现我们的浙商还多一个敢想，还能说。刚才是一个本地化的，下来的一个环节是比较国际化的，我们有请美国凯龙瑞项目华北区总裁陈尚礼先生，他讲的海外基金中国商业地产投资新策略，有请！
美国凯龙瑞项目华北区行政总裁 陈尚礼
陈尚礼：大家好！我是陈尚礼，我是凯龙瑞基金在华北地区的总裁。今天我大概会讲讲根据我们过去经验，在中国做商业地产，主要是说零售的商业地产，在融资方面我们发现是一个问题，今天我跟大家讨论。怎么去吸引外国的基金也是我今天要讲的课题。 凯龙瑞在过去三年在中国一直在商业地产做投资，但是坦白说，我们完成的个案就两个，其实我们想投更多，但怎么去找到好的项目，这个价钱是不是合理？是影响能否投的原因。但是很多时候我们也发现，我们不能投资很多的商业地产项目原因就是很多商业地产过去在融资方面国内用一些手段做成一些比较难的后果，让外资想进入面对一个很大的困难。
这里我想讲讲过去的几年里我们看到一些不同的在国内融资的方法。最基本的投资，很多时候我们发现，可能投机者本身不是做地产行业所以发展商给他们很重的回报、固定的回报，但是很多时候我们这些发展商对商场未来的租金的预测是太客观了。而且他没有面对事实，我们做了一个商场，一批一批的租户，引进一批一批的租户，怎么去培育这个市场，是需要很长的时间，甚至在年、第二年租金还没有到商场手里，但是你提供部分的回报，很多时候就是根本这个回报是相对项目的回报是很大的偏差。而且从风险的角度来说，其实也没有解决这个问题，我们看过有些可能是20%的回报，你根本会影响到你整个现金流的。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
