[摘要] 不清库存？买不买地？加不加开工量？三个看似简单的选择题，却是房地产市场复苏之际，影响开发企业下半年发展的艰难抉择。地产公司能不能抓住机遇，在新一轮经济发展周期中突飞猛进，或是成功躲过宏观政策调整给行业带来的不利影响，全在公司决策层给这三道题写出的答案上。
苏州楼市新需求抬高价格
2008年是以刚性需求为主导的市场，受压抑的改善型需求在09年初开始放量，且保持相对稳定的释放水平，7月份继续呈现放大之势。从供应结构来看，90m2以下小户型的首购型产品也很所占比例首次低于10%，而180m2以上的改善型需求也首次超过40%，在成交结果亦趋同。受到上海、杭州等一线城市二套房政策收紧的影响，苏州政策虽尚未执行，但对开发商和消费者的心理预期造成影响，这也可视为改善型产品供需两旺的主要原因。
一季度时，业内人士就指出，推动苏州楼市成交的主力为改善型需求，依据来自于90m2以下房型成交比例的下行和90-144m2产品成交比例增加。但从5月份开始，180m2以上产品（主要为别墅和高端公寓）成交强劲增长，反映出需求主力由改善型需求转变为投资需求。从一些专业研究机构监控的城市来看，高端房产在价格上涨幅较多。
刚性需求对价格的敏感度较高，在目前市场价格高企和供应紧张的市场背景下，刚性需求已经被挤出市场，再期待刚性需求入市已经不太现实。相反，主动投资型、防御投资型需求和有实力的改善型需求将是三四季度支撑市场成交主力。
2008年下半年价格一路下滑，今年1月开始反弹进入上升通道，7月份价格仍在攀升，成交均价达到7456元/m2。 7月份苏州市郊区大盘纷纷提升价格，包括太阳城、中海国际社区、路劲i主场以及新城金郡等，而这些大盘是成交的主要来源项目，对7月份价格整体上扬起到很大推波助澜的作用。
在通胀预期和主力需求转型的背景下，业内人士认为至少在三四季度苏州市场价格不会出现较大回落，判断的依据在于市场供应的紧缺和高端物业成交比例增加。即使银行严格执行二套房贷，投资客群对高端物业的需求也不会出现较大回落。
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