[摘要] 不清库存？买不买地？加不加开工量？三个看似简单的选择题，却是房地产市场复苏之际，影响开发企业下半年发展的艰难抉择。地产公司能不能抓住机遇，在新一轮经济发展周期中突飞猛进，或是成功躲过宏观政策调整给行业带来的不利影响，全在公司决策层给这三道题写出的答案上。
二套房贷全线收紧
6月底，银监会办公厅发布了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》（以下简称通知），表示要严格执行二套房贷政策，严格按规定执行住房按揭贷款首付款比例和贷款利率。
银监会在经济触底时重申二套房贷政策，与最近国内房价疯狂上涨有关，截至7月底，国内房价已环比连续5个月上行，投资与投机需求大量入市，市场恐慌情绪再现。在《通知》里，银监会明确要求，“各银行不得以征信系统未联网、异地购房难调查等为由放弃‘第二套房贷’政策约束，不得自行解释‘二套房贷’认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。”对于已经违规发放的二套房贷款，银监会要求“即使贷款已分类为正常类或关注类，各银行金融机构要重新对其分类，同时要求严格追究相关违约责任人员的责任，并及时将拨备补提情况和责任人追究查处情况上报相应监管部门。 ”按照要求，商业银行未来对同一贷款人发放的二套房贷款，除国办131号文中规定的“改善型住房”可参照首套房按照两成首付、7折利率执行外，其余所有贷款均将执行四成首付、1.1倍利率。
《通知》折射出银监会对上半年个人购房贷款放量的担忧，在宏观经济增长差强人意的背景下，房地产成交量和成交价格一路上行。尤其通胀预期在市场中形成统一认识后，被动防御型投资需求开始集中入市，利用被地方银行放宽的二套房贷政策进行套利，加大了市场风险。
在《通知》下发后，苏州各项目加快了签约速度，以期赶在地方银行执行细则下发前化利用政策窗口。 7月，苏州住宅共签约近100万平方米，环比6月份增加18万平方米，成交价格也水涨船高，达到7456元/m2。苏州的量价表现也反映出国内多数一二线城市的普遍现象，由于去化速度的加快和供应放缓（部分城市出现了捂盘现象），一房难求重现。
在这样的背景下，政府加大了对“捂盘惜售”和随意定价哄抬房价行为的监管。上海、北京等城市在7月份已经通过发文或约谈告诫的形式打击开发商“捂盘惜售”行为，以期加大市场供应，缓解市场供不应求的状况和恐慌情绪。发改委副主任彭森在7月31日召开的中国价格论坛上表示要抓紧改进房地产价格和收费监管。
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