[摘要] 不清库存？买不买地？加不加开工量？三个看似简单的选择题，却是房地产市场复苏之际，影响开发企业下半年发展的艰难抉择。地产公司能不能抓住机遇，在新一轮经济发展周期中突飞猛进，或是成功躲过宏观政策调整给行业带来的不利影响，全在公司决策层给这三道题写出的答案上。
从上半年的宽松政策环境，到7月份调控政策频频出台，似乎房地产市场又面临着新一轮的调整。
业内人士惊呼，楼市再度出现新的“拐点”。在严控二套房贷的压力下，苏州住宅市场在7月份的成交量逼近100万平方米，达到一年来的峰值，成交价格也水涨船高。未来市场究竟会有什么变化？土地拍卖折射出发展商什么特点？有什么新的板块值得关注？本刊记者联合苏州工业园区新鸿嘉投资顾问有限公司对当前楼市进行深入分析，以飨读者。
房地产市场“拐点”再现
在上半年疯狂后，7月楼市调控措施再次出现，二套房贷面临全面收紧、银监会指导银行收紧固定资产贷款，市场预期开始出现下行。统计数据表明，7月份四大一线城市（北京、上海、深圳、广州）成交均出现不同程度的下滑。其中北京期房成交套数、成交面积环比减少10.5%、5.7%；上海商品住宅成交面积环比减少5.37%，成交价格环比增加了1.58%；深圳新建商品住宅销售面积为54.83万平方米,环比下降17.4%；广州网上签约售楼数共计6653套,比6月网上签约10502套大幅下降36.6%。
判断拐点出现的基础，来自于各城市存量的变化和短期供应不足，供需矛盾下成交价格也水涨船高，高房价和收入下降的滞后效应将挤压出市场中的刚性需求。来自投资市场的观察告诉业内人士，防御性的投资需求表现出强烈的入市愿望。如果货币监管机构收缩了信贷窗口，该类需求将成为支撑下半年楼市成交的主力。从国家统计局公布的房价指数来看，截至7月房价已经连续5个月环比上行；土地开发指数的降幅从转窄转向增长，表明开发商的投资意愿有所回转，但从开工到形成供应之间的时差仍对市场造成了恐慌情绪。
显然，七月市场所有焦点集中在二套房贷政策对市场的冲击上，借鉴2007年的市场经验，二套房贷收紧将挤压房地产市场的投资价值，将会有更多的投资者选择离场。业内人士认为，一般而言，房地产波动长三角滞后珠三角约2-3个月时间，因此，继珠三角出现大幅下滑后，长三角在四季度极有可能后继发生。
市场的担忧被证明并非杞人忧天，早在2008年底就有专家指出，国内经济并不能支持房地产行业短期内进入恢复路径。但央行为烫平通缩压力释放的货币拉高了市场流动性，同时货币乘数出现上行，在通胀预期下房地产成交开始出现回暖，成交不断创出历史新高。在一片向好的表现下，有业内人士仍然认为，上半年的成交并不具有代表性，在经济调整期资产市场出现中期上行不是偶然事件，尤其在通缩和通胀之间，资产市场更是趋于表现出波动，只是本轮上行出现得太过突然和诡异。
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