[摘要] 不清库存？买不买地？加不加开工量？三个看似简单的选择题，却是房地产市场复苏之际，影响开发企业下半年发展的艰难抉择。地产公司能不能抓住机遇，在新一轮经济发展周期中突飞猛进，或是成功躲过宏观政策调整给行业带来的不利影响，全在公司决策层给这三道题写出的答案上。
不清库存？买不买地？加不加开工量？三个看似简单的选择题，却是房地产市场复苏之际，影响开发企业下半年发展的艰难抉择。地产公司能不能抓住机遇，在新一轮经济发展周期中突飞猛进，或是成功躲过宏观政策调整给行业带来的不利影响，全在公司决策层给这三道题写出的答案上。
难题1 清不清库存
今年初，几乎所有开发商的主要任务就是清库存。但是，在上半年楼市持续升温、公司库存已经消化大半的情况下，是否还要继续执行清库存策略？
由于去年大多数地产开发商选择了停工、减开工量、延缓施工速度的做法，实际上后续楼房供应量已经有可能出现青黄不接的情况。如果此时再一味清库存，极有可能导致公司在房价的时点上无房可卖。但是，假若不清库存，捂盘不卖，也有可能在后期遭遇市场量价齐跌风险，届时房子滞销，公司的资金链都会出问题。
一位不愿意透露身份的某开发商营销经理表示，此前公司便是因为上述顾虑，选择了少量多批的销售模式。但是，上海7月1日出台了打击 “捂盘”的规定，这让公司的上述销售策略失效。专家认为，其他省市也有可能效仿上海，出台类似的规定，少量多批的销售策略可能会最终失效。
难题2 加不加开工量
对开发商来说，“清不清库存”这道选择题，还必须结合“加不加开工量”的选择一块进行全盘考虑。国家统计局数据显示，今年1~6月，虽然商品住宅的开发投资同比增长了7.3%，但北京、上海、广东等经济发达地区的投资额度却同比下降了10%以上。而且1~6月房屋新开工面积为4.79亿平方米，同比下降了10.4%。
事实上，在今年一季度，“减少开工量”一直是行业的流行语。一直到市场回暖后的四、五月份，以万科、富力、保利等为代表的房地产行业龙头企业才纷纷宣布要增加开工量。行业龙头的动向，也并不代表整个行业的趋势。事实上，很多开发商目前仍然在观望，尤其是2007年的“地王”项目，更有多块项目一直被闲置着。
“按照目前的销售情况，现在的库存大概只够3个月卖。但按照年初的销售量，现在的库存可以卖的时间就长了。”易居中国分析师薛建雄曾如此评价上海楼市目前的供需格局。
商品从开发到销售，时间长达一至两年，中间的变数太多。开工量增加了，但市场销售却大幅减少，那该怎么办？看来，开工量的问题，得让房企老总们大伤脑筋了。
难题3 拿不拿地
市场回暖，不仅使得开发商面临后续供应不足的问题，土地储备也被大量消耗。来自易居克而瑞等机构的数据显示，目前上海多家地产公司的土地储备面积，仅和上半年的市场规模接近。
方方房地产工作室的报告更指出，按照金地在上海去年的销售量，现有的土地储备甚至不够开发一年，拿地已经成为很多公司刻不容缓的需求。
但是，很多开发商在拿地时却很犹豫。今年前3个月，虽然有绿地、保利等在土地市场上表现活跃，但更多的公司在静观其变，万科便是其中的代表，今年前3个月，万科在土地市场一无所获。万科执行副总裁肖莉曾说，万科错过了的拿地时机。
即使后来万科在五、六月份连续拿下18块土地，但这些土地所处的位置大多只是二线城市，一线城市却鲜有斩获。原因之一，便是大部分开发商都想在一线城市拿地，导致一线城市的地价疯涨。
事实上，由于包括央企在内的众多实力企业的参与，一线城市的开发用地价格也一涨再涨。
是否花巨资购入一线城市的 “地王”，也将是下半年房地产公司重点考虑的问题。错过这些“地王”，有可能错过楼市复苏以后的新一轮牛市；而购入这些“地王”，则很可能重蹈“晒太阳”的覆辙。
从上半年的宽松政策环境，到7月份调控政策频频出台，似乎房地产市场又面临着新一轮的调整。
业内人士惊呼，楼市再度出现新的“拐点”。在严控二套房贷的压力下，苏州住宅市场在7月份的成交量逼近100万平方米，达到一年来的峰值，成交价格也水涨船高。未来市场究竟会有什么变化？土地拍卖折射出发展商什么特点？有什么新的板块值得关注？本刊记者联合苏州工业园区新鸿嘉投资顾问有限公司对当前楼市进行深入分析，以飨读者。
房地产市场“拐点”再现
在上半年疯狂后，7月楼市调控措施再次出现，二套房贷面临全面收紧、银监会指导银行收紧固定资产贷款，市场预期开始出现下行。统计数据表明，7月份四大一线城市（北京、上海、深圳、广州）成交均出现不同程度的下滑。其中北京期房成交套数、成交面积环比减少10.5%、5.7%；上海商品住宅成交面积环比减少5.37%，成交价格环比增加了1.58%；深圳新建商品住宅销售面积为54.83万平方米,环比下降17.4%；广州网上签约售楼数共计6653套,比6月网上签约10502套大幅下降36.6%。
判断拐点出现的基础，来自于各城市存量的变化和短期供应不足，供需矛盾下成交价格也水涨船高，高房价和收入下降的滞后效应将挤压出市场中的刚性需求。来自投资市场的观察告诉业内人士，防御性的投资需求表现出强烈的入市愿望。如果货币监管机构收缩了信贷窗口，该类需求将成为支撑下半年楼市成交的主力。从国家统计局公布的房价指数来看，截至7月房价已经连续5个月环比上行；土地开发指数的降幅从转窄转向增长，表明开发商的投资意愿有所回转，但从开工到形成供应之间的时差仍对市场造成了恐慌情绪。
显然，七月市场所有焦点集中在二套房贷政策对市场的冲击上，借鉴2007年的市场经验，二套房贷收紧将挤压房地产市场的投资价值，将会有更多的投资者选择离场。业内人士认为，一般而言，房地产波动长三角滞后珠三角约2-3个月时间，因此，继珠三角出现大幅下滑后，长三角在四季度极有可能后继发生。
市场的担忧被证明并非杞人忧天，早在2008年底就有专家指出，国内经济并不能支持房地产行业短期内进入恢复路径。但央行为烫平通缩压力释放的货币拉高了市场流动性，同时货币乘数出现上行，在通胀预期下房地产成交开始出现回暖，成交不断创出历史新高。在一片向好的表现下，有业内人士仍然认为，上半年的成交并不具有代表性，在经济调整期资产市场出现中期上行不是偶然事件，尤其在通缩和通胀之间，资产市场更是趋于表现出波动，只是本轮上行出现得太过突然和诡异。
一个办法让放贷更规范
7月27日，中国银监会发布《固定资产贷款管理暂行办法》（以下简称办法），进一步规范银行放贷行为，确保信贷资金流向实体经济和关系国计民生的重要项目。《办法》值得关注的地方有两点，一是规范了合同签订、发放与支付、贷后管理三个部分，其中“发放与支付”规定贯彻贷款“实贷实付”的理念，将贷款资金支付分为“贷款人受托支付”和“借款人自主支付”两类，规定单笔金额超过项目总投资5%或超过500万元的，应采用贷款人受托支付方式；二是关于“受托支付”，按照银监会给出的相对和标准，相关贷款应根据借款人本身，以此保证贷款支付到位，防止贷款被挪用。
从政策的内容上来看，《办法》其实并无新意——早在09年4月，银监会就已起草《流动资金贷款管理办法》、《固定资产贷款管理办法》、《个人贷款管理办法》和《银行业金融机构项目融资业务指引》。本次《办法》的正式出台，只是对前期工作的落实。
从《办法》发布后市场反应来看，市场普遍认为这是下半年银行收缩放贷的重要信号。业内人士认为，固定资产的贷款金额数都比较大，500万的上限并不具有任何代表意义。《办法》的实施是为了让贷款资金不被挪用，确保该部分贷款流入实体经济。货币政策调整早在二季度时就已经在市场取得一致，分歧在于出台的时间和调整的力度。《办法》是在上半年7.36亿元天量信贷的基础上，银监会实施风险管理的步，即对下半年的放贷行为尤其是信贷流向做出规范，加强监管，避免风险的积累和叠加。
业内人士还注意到，2009年4月份同时出台了四个《办法》，未来银监会防范信贷风险的措施还将继续，《流动资金贷款管理办法》、《个人贷款管理办法》和《银行业金融机构项目融资业务指引》也将相继出台。
二套房贷全线收紧
6月底，银监会办公厅发布了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》（以下简称通知），表示要严格执行二套房贷政策，严格按规定执行住房按揭贷款首付款比例和贷款利率。
银监会在经济触底时重申二套房贷政策，与最近国内房价疯狂上涨有关，截至7月底，国内房价已环比连续5个月上行，投资与投机需求大量入市，市场恐慌情绪再现。在《通知》里，银监会明确要求，“各银行不得以征信系统未联网、异地购房难调查等为由放弃‘第二套房贷’政策约束，不得自行解释‘二套房贷’认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。”对于已经违规发放的二套房贷款，银监会要求“即使贷款已分类为正常类或关注类，各银行金融机构要重新对其分类，同时要求严格追究相关违约责任人员的责任，并及时将拨备补提情况和责任人追究查处情况上报相应监管部门。 ”按照要求，商业银行未来对同一贷款人发放的二套房贷款，除国办131号文中规定的“改善型住房”可参照首套房按照两成首付、7折利率执行外，其余所有贷款均将执行四成首付、1.1倍利率。
《通知》折射出银监会对上半年个人购房贷款放量的担忧，在宏观经济增长差强人意的背景下，房地产成交量和成交价格一路上行。尤其通胀预期在市场中形成统一认识后，被动防御型投资需求开始集中入市，利用被地方银行放宽的二套房贷政策进行套利，加大了市场风险。
在《通知》下发后，苏州各项目加快了签约速度，以期赶在地方银行执行细则下发前化利用政策窗口。 7月，苏州住宅共签约近100万平方米，环比6月份增加18万平方米，成交价格也水涨船高，达到7456元/m2。苏州的量价表现也反映出国内多数一二线城市的普遍现象，由于去化速度的加快和供应放缓（部分城市出现了捂盘现象），一房难求重现。
在这样的背景下，政府加大了对“捂盘惜售”和随意定价哄抬房价行为的监管。上海、北京等城市在7月份已经通过发文或约谈告诫的形式打击开发商“捂盘惜售”行为，以期加大市场供应，缓解市场供不应求的状况和恐慌情绪。发改委副主任彭森在7月31日召开的中国价格论坛上表示要抓紧改进房地产价格和收费监管。
土地市场迅速升温
8月5日，苏州市国土资源局国有土地使用权挂牌竞价会在苏州市房产交易大厦4楼举行。本次国土局共推出23宗地块，总建筑面积1586119平方米，成交总价达547088万元。其中苏地2009-B-11号无人应价现场流拍，苏地2007-B-16号、17号、23号、24号、28号、32号六宗地块由于只有一家单位报名竞价，分别以底价成交。
自5月份以来，一些城市的土地市场地王频出，万科、保利等大型上市公司纷纷出手拿地以补充土地储备，引起社会舆论的关注，增加了市场对房地产未来发展的担忧。对比这些城市，本次苏州土地拍卖呈现出以下特点。
——上市房企在苏拿地速度放缓。虽然有保利集团的高调加入，但万科、中海、栖霞等上市房企在本次土拍会上一改在其他城市的基调，空手而回，让业内大失所望。业内人士认为，在政府显露出加大调控力度的态度后，各上市公司对土地市场已转为谨慎。独墅湖B-14号地块早已被市场虎视眈眈，成交楼面价达到7549元/m2并未出乎市场意料。
——开发商阵营分明。回顾上半年苏州楼市，真正受益的多为大型房企，中小型房企的资金链并没有市场预料的乐观。从统计数据来看，苏州上半年住宅成交约400万平方米，其中仅中海的销售面积就达到33万平方米，企业销售面积排名前十位的发展商上半年总销面积达到140万平方米，占比达到35%。大型房企的市场占有率进一步提升，加快了市场阵营分化，使得中小型房企可选择性减少。
——防御性拿地态势分明。即使有上半年楼市销售火爆的背景，但对未来通胀的担忧也促使开发商加快拿地速度以期在通胀中寻求发展空间。业内人士注意到，本次土拍会上有6块土地被个人拍得，这些“个人”中不乏有财团或私企背景，他们参与土地市场或为企业开拓新业务、或为寻求投资生利。
苏州楼市新需求抬高价格
2008年是以刚性需求为主导的市场，受压抑的改善型需求在09年初开始放量，且保持相对稳定的释放水平，7月份继续呈现放大之势。从供应结构来看，90m2以下小户型的首购型产品也很所占比例首次低于10%，而180m2以上的改善型需求也首次超过40%，在成交结果亦趋同。受到上海、杭州等一线城市二套房政策收紧的影响，苏州政策虽尚未执行，但对开发商和消费者的心理预期造成影响，这也可视为改善型产品供需两旺的主要原因。
一季度时，业内人士就指出，推动苏州楼市成交的主力为改善型需求，依据来自于90m2以下房型成交比例的下行和90-144m2产品成交比例增加。但从5月份开始，180m2以上产品（主要为别墅和高端公寓）成交强劲增长，反映出需求主力由改善型需求转变为投资需求。从一些专业研究机构监控的城市来看，高端房产在价格上涨幅较多。
刚性需求对价格的敏感度较高，在目前市场价格高企和供应紧张的市场背景下，刚性需求已经被挤出市场，再期待刚性需求入市已经不太现实。相反，主动投资型、防御投资型需求和有实力的改善型需求将是三四季度支撑市场成交主力。
2008年下半年价格一路下滑，今年1月开始反弹进入上升通道，7月份价格仍在攀升，成交均价达到7456元/m2。 7月份苏州市郊区大盘纷纷提升价格，包括太阳城、中海国际社区、路劲i主场以及新城金郡等，而这些大盘是成交的主要来源项目，对7月份价格整体上扬起到很大推波助澜的作用。
在通胀预期和主力需求转型的背景下，业内人士认为至少在三四季度苏州市场价格不会出现较大回落，判断的依据在于市场供应的紧缺和高端物业成交比例增加。即使银行严格执行二套房贷，投资客群对高端物业的需求也不会出现较大回落。
板块走势一：青剑湖板块再度升温
位于阳澄湖和现代大道中间的青剑湖板块，作为园区“双极”之一规划发展。板块规划为5万人低密度中高档居住片区，随着新行政中心区域的开发和中新科技城的建设，未来青剑湖区域将形成集商贸、办公、居住等为一体的城市综合体，成为园区北部新城。板块凭借优越的生态资源环境、较低的价格获得了市场认同，经过3年的开发，目前已形成以青剑湖为中心的园区宜居中心，金色湖滨、观澜丽宫、上郡等项目环立其中。
青剑湖板块与现代大道板块形成了园区房地产市场中刚性需求最集中的区域，与现代大道板块相比，青剑湖板块在价格、居住环境上优势明显。板块内目前在售项目较少，但后期开发量体较大，招商地产、九龙仓、鼎欣房产、北京城开、中新置地等实力房企已经进入。其中中新置地做为园区房地产开发的重要力量，承担了开发中新生态科技城的任务，其开发的青湖语城将在10月份进入市场，该项目主要为90m2以下户型产品，主打生态居住环境和优能生活方式，面向市场刚性需求。项目在8月8日售楼处公开，受到了园区年轻白领和投资客群的认同。
板块走势二：沧浪新城板块再度升级
沧浪新城位于苏州中心城区以南，紧邻南环路高架和越溪城市副中心，新城规划为城市副中心，建成集商务、居住、创业、生态功能于一体的现代新城。目前新城内已建成住宅量体超过200万平方米，居住人口已达到15-20万人左右，已经在苏州城南形成了一个新的人口聚集中心。
随着新城的开发和大型房企的进入，以前为市场所诟病的生活配套也得到了改善。其中世茂运河城引入了大润发卖场，新沧商贸中心和四季商业街也已开业，商业配套高、中、低档次齐全，医院、学校也已进入，沧浪新城对中心城区、新区和吴中区的购房客群吸引力大增。
本次土地拍卖会上推出的位于南环路南、福星路西的商业地块被园区华成地产公司取得，项目规划建设为集餐饮、娱乐等业态为主的商业中心。项目建成后将与世茂运河城、新沧商贸中心相呼应，成为区域重要的商业配套。（联合调查：新鸿嘉投资顾问有限公司）
坊间流传的二套房贷收紧的消息终于得到证实：中国银监会主席刘明康日前表示，要控制房地产贷款风险，严格执行“二套房”标准，严格按规定执行住房按揭贷款首付款比例和贷款利率。
首先看下二套房贷收紧前后首付比例和利率的对照：
| 首付比例 | 利率 | |
| 二套房贷收紧前 | 20% | 正常利率的7折 |
| 二套房贷收紧后 | 40% | 正常利率的1.1倍 |
二套房贷收紧后，一些高端项目和一些总价比较高的项目可能会受到一定的影响，本期将整理一些可能会收到影响的楼盘。
1、尚玲珑
物业地址 尚玲珑位于工业园区玲珑街1号
交通状况 尚玲珑 公交2路、28路、108路、47路,100路,812路等
售楼地址 苏州工业园区玲珑街1号
当前价格 均价15000元/平方米
房天下提供的尚玲珑售楼电话:6288 8888
项目位于苏现代大道和玲珑街交汇处；向东可沪宁高速园区出入口，一可达上海虹桥机场，向西可贯穿整个苏州城区通往新区，并接驳机场高速，40即可到达无锡国际机场，为高效出行提供便捷路线。十余条公交线路为居民的日常出行提供便利，规划中的苏州轻轨一号线科文站步行约5即可到达，方便业主出行。同时，全新的沪宁城际轨道交通线将在园区设立站点，加快沪宁经济互动，将吸引来自全世界的投资目光。
项目规划从空间与人的亲密关系出发，打造出完全符合人生活需要的知性建筑。超宽幢距，保证阳光的照射与风的自由穿行，通透质感，大宅气度。新古典主义的建筑风格书写大气恢宏；地块沿南北向由低至高排列建筑组团，丰富了建筑层次；建筑单体错落有致，每户保证充足日照时间及足够宽阔的景观视野；通过围合、穿插、错落形成层次丰富的建筑空间，各建筑群既独立又相互呼应，成为苏州天际线上最漂亮的一笔。
整个住宅小区景观设计融合了地块的自然地理特征以及传统文化特色，形成具有异域风情的特色景观。丰富的自然资源和人文资源糅合于一起，提供极富有创造力的景观空间感受，是热带风情和自然氛围的完美结合。
2、水巷邻里花园
物业地址 水巷邻里花园位于工业园区金鸡湖路一号
交通状况 水巷邻里花园 100路\28路
售楼地址 金鸡湖路一号
当前价格 价20000元/平方米
房天下提供的水巷邻里花园售楼电话:65933333
大面积开窗的独创性运用，为室内带来更多的阳光鲜氧，更局通透性，人与自然获得更多交流。
千思板等高品质环保材料，与先进建筑工艺相结合，呈现高档品质，持久保护建筑。
项目建筑设计以单体双塔式坡屋面造型为主，稳重精致的坡屋面和下方挑板的承托，暗喻住宅与湖水的微妙关系，而顶部退台和挑空处理,恰使两个坡顶感觉上就浮在建筑顶部，在湖畔更显轻盈飘逸。建筑坡屋顶的磨砂玻璃灯箱高低远近、错落别致，映衬在金鸡湖面夜色中，形成完整的沿湖高品质社区形象。
外立面运用高级石材及特质面砖丰富立面层次和品位，注重材料的质感与色彩比例的巧妙运用。通过特质造型墙将南北立面统一于同一建筑元素中。整个建筑的立面风格韵律中有对比，简洁中富有个性。
3、星屿仁恒
物业地址 星屿仁恒位于吴中区机场路以南独墅湖西岸通达路2388号
交通状况 星屿仁恒 公交线路：509路
售楼地址 苏州工业园区机场路以南独墅湖西岸通达路1808号
当前价格 价10000元/平方米
房天下提供的星屿仁恒售楼电话:0512-66981818/66981188
星屿仁恒凭借仁恒地产15年的国际化精粹筑房理念，奠定了中国滨水精品建筑专家的品牌地位。其体现在对工艺、配套、设计等方面执着创新，对建筑细节的完美诠释和对业主细微需求的昭然洞悉，于内于外处处流露出雍容大器几乎荟萃了仁恒精品的所有优点，可谓是滨水精品住宅的价值所在。
星屿仁恒承继新加坡仁恒置地集团15年的非毛坯经验，接轨国际化带装修约，与诸位设计大师鼎力合作，共同雕琢品质空间，并利用仁恒积累的优势资源，提高施工质量，降低装修成本。施工过程中建造装修一体化，规模化大生产，集中采购，精挑细选确保材料品质高标准；实行成品上市，即时入住原则；更有完整产业链支持和园林景观、配套、居住环境成品立体化等，无不诠释着仁恒的完美品质。在户型设计上，星屿仁恒间隔方正，实用率高，主次、动静、干湿布局合理，家具布置灵活，出于人性细微之处的观察和关怀，在保证居住功能的同时，更注重舒适度、愉悦度的生活感受。
穿过一扇门的温暖。从大门入口的玄关到室内房间，是身心经历的那段温和路径：紧张的工作状态瞬时卸下，舒适的生活状态油然升腾。归家，变成了一个无比美妙轻松的过程。入口玄关恰保证了居住的私密性，极大体现了对人性尊重的一面。
在客厅收藏满园春色。南向设计的客厅，空间开阔明朗。转角玻璃落地窗，沟通了厅堂与自然，限度的接纳自然的阳光与风景，天光云影尽纳入眼底。窗外的自然风情在这里每天上演，见证了四季的悠然变迁。这样的场所，正是与朋友高谈阔论，与家人共享天伦的好场所，此时，窗外风景成了最舒适自然的背景。同时客厅和餐厅呈南北对流布置，开敞的空间强化了通风、采光效果，同时提升了客厅使用率，赋予生活更多享受空间。
4、枫情水岸
物业地址 枫情水岸位于工业园区星湖街与钟园路交汇处
交通状况 枫情水岸 轻轨1号线、快速公交1号线、219路、812路、6路、100路、146路、106路、
售楼地址 苏州园区西洲路8号
当前价格 均价9200元/平方米
房天下提供的枫情水岸售楼电话:0512-62588888
枫情水岸位于苏州工业园区金鸡湖静东区星湖街、钟园路交叉口，项目西临700万平米金鸡湖，北接园区CBD和行政中心，南拥湖东邻里中心，东望园区三中和第二实小。
项目所在地金鸡湖静东区坐拥璀璨世界的繁华。园区CBD，城市繁华之心：科文中心、时代广场、国际博览中心、金鸡湖摩天轮公园、金鸡湖商业广场、九大五星级酒店、商旅发展、CSSD、建屋大厦、行政中心、中国移动大楼（筹建）、招商银行大楼（筹建）等高端配套密布此地,城市上层的繁盛资源皆聚于此。繁华不足以成就金鸡湖静东区，唯有繁华之上的宁静才是金鸡湖静东区的精髓。湿地公园、中塘公园、文化水廊、金鸡墩、湖滨林荫大道，金鸡湖游艇码头、湖畔果岭状草坪，这些最自然、最生态、最休闲的事物聚集于枫情水岸周边，方才构成了金鸡湖静东区低调的奢华。
枫情水岸占据地段，如众星捧月般，寡占金鸡湖上层资源，构筑1公里尊荣生活圈：距金鸡湖商业广场约30米，邻里中心约100米，行政中心约200米；九龙医院约1000米，新洲幼儿园约40米，园区二小约500米，园区三中约700米。建行、工行、招商银行总部，邮局，酒店，举步之间，极至配套一应俱全，无可取代的烫金地段，撼世稀缺的领袖地位，尽显空前地段优势。
枫情水岸总占地面积 15.27万平米，地上总建筑面积27.5万平米。由23幢叠加别墅及24幢18层高档公寓组成。一期已于2006年6月30日完美入住，二期在历经香港华艺设计顾问（深圳）有限公司两年多、数千张图纸的规划后震撼面世，建筑、景观、户型、品质实现突破性升级，通过新材料、新工艺、新技术的运用，打造了二期卓尔不群的建筑品质和园林景观，奠定了项目的领袖气质。
5、玫瑰湾
物业地址 玫瑰湾位于工业园区金鸡湖大道500号（金鸡湖大道、星湖街交界处）
交通状况 玫瑰湾 地处机场路与星湖路交接处，未来轻轨、多条公交路线，与繁华近在咫尺。
售楼地址 星湖街与机场路交接处现场
当前价格 均价8000元/平方米
房天下提供的玫瑰湾售楼电话:0512-65166666
园区的不断发展带动了区域的繁荣，玫瑰湾正是坐落新城中心园区CBD地段。核心地利设施环境为高贵的别墅生活带来了更多的便利，以玫瑰湾为圆心幅射周边配套，包括九龙医院、园区第七中学、多家银行、超级大卖场、高档酒吧、星级酒店等等生活补充设施，充分满足日常生活所需。项目占据核心区域，商业氛围自然相当浓郁，的商圈有联丰购物中心、金鸡湖商业广场、现代广场等等多个颇具档次的商业场所。
高档成熟住宅区：
由于地利关系使得周边区域范围皆被高档楼盘所占领，形成了成熟、高品质的居住氛围。加上周边大部分生活设施，都依据高端人群而设定，以符合高贵阶层的生活情调为主展开的一系列休闲、娱乐活动项目，更好的满足高素质人群的物质需求。以玫瑰湾为核心展开的生活娱乐设施，包括有高尔夫球场、高档俱乐部、时尚健身中心等高端娱乐场所。生活休闲设施则以金鸡湖八大风景区为主，金姬墩、李公堤、水巷邻里、文化水廊等更是咫尺社区。
金鸡湖西班牙风情滨湖别墅，阳光地下室、花园、露台，纯正西班牙风情会所。一期约45160平方米。
公寓：115-180平米左右
6、中海胥江府
物业地址 中海胥江府位于沧浪区胥江南岸 桐泾南路西
交通状况 中海胥江府 轨道交通2号线,900,923,935,游5,4,325,305,310,315,39,45,54,88路
售楼地址 现场，桐泾南路333号
当前价格 均价10300元/平方米
房天下提供的中海胥江府售楼电话:0512-68555388
中海•胥江府，位居苏州主城，地靠胥江南岸桐泾南路西侧，轻轨二号线胥江路站与胥江府近在咫尺，是市政府重点改造板块。据政府规划，环胥江府，东南有苏州的市政公园“桐泾公园”，东有水上休闲商业，西有商业文化广场，船舶博物馆，两岸的“水岸走廊”、“商业观光街”及超大型主题绿化购物公园和滨江公园，赋予了胥江府无与伦比的商业、文化资源
胥江府高层公寓尽揽古城美景，苏式园林里的中式联排别墅隐匿于繁华之中，得天独厚的区域位置，深厚的千年胥江文脉，结合中海多年缔造豪宅的经验，胥江府即将重新定义苏式豪宅，对苏州地产开发产生深远影响。
中海•胥江府——苏州中海跳出园区抢滩主城的开篇之作，从拿地就备受市场关注，市区接待会馆于4月17日开放，苏州中海的主城首演即将正式登场。
7、万科金色家园
物业地址 万科金色家园位于沧浪区西环路与劳动路的交汇处
交通状况 万科金色家园 4、42、305、315、325 10、40、60、64、304、325、931
售楼地址 沧浪区劳动路西环路交汇
当前价格 均价9500元/平方米
房天下提供的万科金色家园售楼电话:0512-68626666
城市核心，尊贵栖居 三香路、劳动路、西环路，三大城市主动脉，围合苏州市区稀缺领地。苏州市政府比邻而居，CBD以及家乐福、三香路等主要商圈环伺左右。万科金色家园，囊括苏州城区最优越的稀缺资源，承接未来，尊贵栖居。稀缺建筑，契合人性的多唯选择 万科金色家园，总建筑面积24万平方米，苏州市区目前的社区规划。 国际化的“韩式户型”、万科专利产品“情景花园洋房”……融合各种形态的建筑精要，契合人性多维选择。冠以简约凝练的现代主义风格，其整体的独特与稀缺性不言而喻。
万科“情景花园洋房”，万科集团精心研发8年的创新住宅产品，于2002年获得国家知识产权局颁发的住宅产品发明专利（专利号ZL02205313.1），以户户带有独立的私家花园或露台而著称。
它不同于TOWNHOUSE或普通公寓，是一种全新的高档物业形态。创造性地将别墅生活理念引入低密度多层住宅，提倡邻里交流，人与环境的交融，层层退台、独立花园露台、丰富的建筑立面，天、地、人、景自然交融，营造出温馨、情趣的高品质生活模式。
8、新地国际公寓
物业地址 新地国际公寓位于高新区塔园路166号
交通状况 新地国际公寓 苏州即将开工建设的轻轨，在们项目前方设有苏州乐园车站，1、2号线
售楼地址 高新区塔园路166号工地现场
当前价格 均价16000元/平方米
房天下提供的新地国际公寓售楼电话:0512-6818 8188
新地国际公寓由两栋50层超高非毛坯建筑组成，以185米的高度位居新区CBD中心。大幅低辐射透明玻璃幕墙的立面，简洁现代、高雅时尚；产品的内涵方面，更从人性化角度追求居住的舒适：中央空调、中央新风、中央吸尘、中央排风、变频恒压热水等硬件设施系统演绎务实中的优越。特聘香格里拉酒店指定的声学顾问、光学顾问专门进行了降噪及灯光调试，于细节处奠定价值。刷卡式电梯仅到指定楼层，韩国进口智能门锁的刷卡+密码+机械锁多重保护更令客户的居家生活安全无虞。
在物业服务方面，新地聘请了世界物管专家——世邦魏理仕CBRE来担任顾问，借鉴英伦传统管家服务， “一对一”私人管家，有问题，找管家就行。
以人情关怀为本源，有感于许多高档社区交流封闭，新地国际公寓打破沟通隔膜，构思社区交流与服务的每一个细节。“学童计划”、“感恩父母”、琴房、图书馆、健身房、瑜珈房，棋牌室、桌球房，社区的会所被营造成新地国际公寓的第二客厅。
产品可以复制，只有“用心”不能复制。无微不至的物业服务，与香格里拉大酒店、新地中心写字楼、青庭国际公寓、苏州阳光百货等组成一流社区，新地国际公寓在物质和精神上创造上品生活。
9、中海御湖熙岸华府
物业地址 中海御湖熙岸华府位于工业园区星港街、机场路、水坊路、湿地公园围合处
交通状况 中海御湖熙岸华府 公交线路:148\142\100
售楼地址 临时接待处：星湖街与苏胜路交汇处（原半岛华府售楼处）；现场售楼处：星港街转水坊路
当前价格 价500万元/套
房天下提供的中海御湖熙岸华府售楼电话:0512-62582222
中海御湖熙岸——“纯正典雅国际社区、名流贵胄领地”
2005年12月底，中海地产以10.31亿的土地价格勇夺金鸡湖畔水巷邻里的苏州地王。该地块总占地面积约26万平方米，总容积率≤1。
这块市场瞩目已久的地王，很快就将矗立起高层、小高层、多层公寓，联排别墅、双拼别墅、独栋别墅的高级住宅区。继中海半岛华府之后，一颗更为耀眼的明珠，即将在金鸡湖畔绽放光芒。
“得城市以土地，还城市以珍藏”是中海地产在每座城市对待地王项目的态度和目标。
10、石湖华城
物业地址 石湖华城位于吴中区越湖路1083号国际教育园对面
交通状况 石湖华城 交通干道：友新高架、吴中大道、绕城高速、苏震桃一级公路、东太湖大道.
售楼地址 吴中区越湖路1083号（项目现场）
当前价格 均价6000元/平方米
房天下提供的石湖华城售楼电话:0512-66552388/66551388
石湖华城是石湖板块首席生活城，是吴中地产集团继石湖之韵后在石湖—越溪板块大手笔擎画的又一标志性楼盘。该楼盘位于越溪城市副中心最核心地带，西侧紧邻副中心管委会办公大楼，东侧南侧被小石湖风景区包围，北侧眺望5000亩石湖和15000亩国家森林公园，国际教育园一路相隔，自然山水、行政金融和教育人文集于一身，得天独厚。
石湖华城以五重风景、四层空间为住户营造一个美丽的富有生活情趣的高品质人文社区，展现“生态、健康、阳光、知性”的“风景社区”。国内一流的规划设计团队，借鉴欧美住区设计的管理经验，突出富有领地感和归属感的组团围合，在建筑风格上展现现代新城风貌和风景社区的阳光气息。
郡华庭，挺立于50万平方米石湖华城之浩瀚城邦，7幢现代而豪迈的建筑，巍峨挺拔，围而不合，藏于东北一隅。立于云端，无声的俯瞰着10平方公里城市副中心的广告大地，于自然的洗礼中，孕育艺术而崇高的居住。。
湖郡华庭，独享城南罕有的大小石湖双湖景致。北面独揽5000亩大石湖粼粼波光，远眺上方山葱翠绿意；南面静赏小石湖之舒缓婉约，满腔的豪情壮志化作悠悠的涛声。风云际会，波澜不惊，是您一生孜孜追求的写照。如果要犒赏自己，那就用一座湖吧。
楼宇之间坚守着100米的豪阔距离， 更延伸出10000平米的中央绿的，使整个社区成为一个自然流淌的大空间，让每位居住者都能360度无遮拦地欣赏所有的繁盛景致。
房贷政策出现拐点 二套房贷7折申请多吃闭门羹
在二套房贷收紧的背景下，购房者不再轻易能享受到实惠。“基本上申请不到7折利率了。”记者在杭城多家房产中介听到业务员抱怨，最近两周成交价在300万以上的房贷如果申请7折优惠利率，很难通过银行的审批。
8月或将成为杭州房贷政策的“拐点”。记者通过多个渠道证实，杭州各商业银行已经明确通报关于二套房贷的收紧口径。部分银行对申请高价房贷款的极少数纯投机客甚至实施上浮10%的“惩罚性”利率。
业内预测，该政策将直接导致杭州一手房销售量在8月份大幅下降，相比5月楼市成交峰，下降幅度可能达到30％。
“二套房贷曾经是此轮楼市回暖最直接的拉动政策，如果政府要给楼市敲警钟，从二套房贷政策着手也是最直接的。”业内人士称。某银行信贷部经理告诉记者。
杭州银行业协会也透露，多家银行的全年新增贷量虽普遍高于去年同期，但也都普遍在上半年就实现了放贷总量的近80%，这表示多数的商业银行，下半年可能紧收“钱袋”。
不过，7折利率也并非完全取消，比如光大银行就表示，此前贷款已经全部还清的，购买第二套房屋，可以参照首套房贷标准；同时，多数银行在市民购买改善性住房方面，仍表示可以通过7折利率的房贷申请，招行和光大银行都在这一条款上给予了肯定答复。
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国税总局
加强房地产业等税收征管
4日从国家税务总局获悉，税务总局于近日下发通知，要求各地税务机关加强股权交易、反避税、房地产业等领域的税收征管，进一步作好堵漏增收工作，确保完成今年税收收入增长预期目标。
税务总局在通知中强调，要根据项目开发经营链条，将土地储备、土地一级开发、土地供应、取得土地使用权、勘探、设计、开工、监理、售房、保有、物业管理、二手房交易、租赁等所有环节涉税行为，都纳入控管范围，采集各环节涉税信息，开展分析比对，加强纳税评估或稽查。
二套房贷收紧效果初现 卖房优惠再现苏州楼市
特别推荐：2009年苏州代理行采访之博思堂
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从今年4月份开始，在政府多方项政策的扶持下，苏州的楼市迎来春天，成交量持续上升，为了抑制楼市过热，最近各家银行开始收紧二套房贷款，而受此影响，市区一些在售楼盘，再次出现打折优惠。
在城西有处在建商品房，新推出了99折、让利2万块的优惠活动。从4月开始，这里每周平均能卖掉15套房子，毛坯房均价也已经从八千多涨到了快一万。楼盘销售人员表示，现在推出优惠政策主要是为了在消除二套房贷新政带来的不利影响。记者也了解到，最近推出优惠政策的楼盘并非个案
业内人士表示，开发商搞优惠，除了想把二套房贷款收紧的政策影响降到外，也是因为上半年的涨价给了开发商搞优惠的空间。
据统计，市区上周住宅类房源成交1192套，较前一周减少352套，降幅为22.8%，而这主要是因为二套房贷转紧和部分楼盘放缓推盘。同时，专家分析，由于目前刚性需求依旧强烈，房价在短时期内下降的可能性并不是很大。传真记者维海报道。
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