[摘要] 调控背景之下如何投资房产，首先得涉及这几个问题：一、房价为何跌不下来？二、房价会跌吗？三、调控背景之下应该如何投资？
误区三：政府不会让房地产下跌
房地产是中国经济的支柱产业，对GDP增长有着重要的作用，房地产繁荣，政府税收就多。但是值得关注的是，即使地方政府不愿房产下跌，但中央政府更关心长远发展和全局性的问题。
若房地产业继续膨胀，形成泡沫，进而影响到金融系统，这种后果将是中央政府不能承受的。
实证：从历史上看，政府并非始终鼓励房产上涨。
上世纪90年代，轮房地产热最终导致海南等地的房地产泡沫崩盘，最终导致了海南发展银行和广东国际信托公司的破产。以史为鉴，中央金融体系对房地产热始终保持警惕，本次调控以来更是尤为明显。
误区四：坐金，稳赚不赔
中国人理财思维的误区在于：轻视资产支出，而过于重视名义现金流。一些人认为：每月支出房租是最划不来的，而收取租金则是稳赚不赔的生意。
而按照目前平均约400-500倍的租售比，租金已经远抵不上月供，房产投资者实质上是在付出现金流，而绝非收取。
实证：以目前各主要城市常见的房产为例。
假设某人目前以月租金2000元租房，而该房屋售价100万，则该租客的月支出为2000元；若其付出30万首付款和20年70万按揭贷款买下该房屋，则其月供支出为4619元，加上首付款本来能获得的利息562元，实际流出现金5181元，比单纯租房高出3181元。所以，不论买房人是自住还是出租，都无法改变负现金流的本质。
误区五：装修也要计提折旧
会计原理告诉我们，凡是固定资产，都是要计提折旧的。这一点看起来很简单，可真正想到这一点的人并不多。其实，出租房屋价值和装修代价，应当分别计算折旧。否则，房屋出租的账面利润会很高，但实际的却很低。
实证：一般房屋以50年计提，而装修和家电则以10年计提。
假设某套房屋的价值为100万元，另加装修费用是10万元，则每年的折旧费为3万元。即每月租金必须超过2500元，而实际租售比为440倍。若仅仅计算房屋折旧，则每月租金只需达到1667元，租售比为600倍。显然，后一种计算法方式高估了房产价值。
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