[摘要] 调控背景之下如何投资房产，首先得涉及这几个问题：一、房价为何跌不下来？二、房价会跌吗？三、调控背景之下应该如何投资？
后半段房价上涨的原因就是预期，由预期对供求关系的一个改变。表现在这几个方面：
一、房价逐步上涨之后，再加上贫富分化，财富向少数人集中，对一些人来说，他的住房在满足自己刚性需求之后，手中仍有多余的资金需要寻求出路。此时，房地产作为一个投资方向，这是一个方面。
二、资金从贸易、制造业，从这些经过多年运营的行业中产生的利润，到企业家之后，企业家面临着不需要投资再生产，企业规模所决定的，再加上这些行业的平均利润值是逐年下降的，有数据显示，制造企业的平均利润率只有2%-3%，所以钱也得找出路，这些钱就投向了固定资产
三、经过那么多年的房地产的走势，从2004年开始国家开始对房地产进行调控，拿上海来说，温州的炒房曾经有过一段时间出逃的，但是短短半年之后又卷土重来，因为他看见国家严厉的调控对房地产没有作用没有影响，所以钱没地方去，再回来，在心理学上叫“正强化心理”，强化了这种预期。
四、保障房的缺失。时间倒转，我们回到98年，在市场化改革的时候，如果国家把保障房从那个时候配套的建设就能做起来，比如按照温家宝现在强调的我们要建3600万套保障房，从那时大概要占到住房市场的20%的比重，如果从那个时候就配套上来，我们现在就不会有这样的房价涨幅。所以保障房的缺失，这种结构性的缺失的矛盾，因为我们从98年开始，上海还有很多家庭住房困难，但是国家一刀切，有钱的买房没钱的要么做房奴，把需求积压下来，保障房没跟上，导致现在独生子两代人为下一代买房。
五、所有这些使得房地产的投资属性被无限放大，它的居住属性被压缩。十几年前，家里如果说买房，老年人也许会训斥你，买房做什么够住就行了，那时房子是必需品，够用就行了，现在是反过来的。有一个定律，消费品一旦进入一个上涨的趋势，要再回来非常难。这个理论来自于股票投资。
在上海做股票的人的比率很高，做股票的人都知道，有一个趋势的理论，一支股票一旦进入上升的轨道，短时间很难回调。这个理论来自两点：一是人是群居动物，二是人是有思想的， 一旦对一个东西的方向形成了共识后，会相互间强化认识。所以你要让一个人产生观念房价跌了，我相信巨大多数人还是觉得很无奈，90%人认为房价高也要买，因为跌不下来。
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