[摘要] 调控背景之下如何投资房产，首先得涉及这几个问题：一、房价为何跌不下来？二、房价会跌吗？三、调控背景之下应该如何投资？
调控背景之下如何投资房产，首先得涉及这几个问题：一、房价为何跌不下来？二、房价会跌吗？三、调控背景之下应该如何投资？
一、房价为何跌不下来？
如果我们从04年的房地产调控开始讲起，其实到现在为止我们针对楼市的调控已经走过了7,8个年头，结果越调越涨，包括从去年开始被称为史上最严厉的调控，过去了一年多时间，到现在为止，还在饱受市场的质疑，说这一次的调控会不会也变成空调，什么原因？那么我们要弄清楚这个情况，首先有必要简单剖析一下房价为什么会涨？
在我看来房价为什么会涨分为两个阶段，前半段房价上涨的原因简单的来说：一是中国的人口红利：中国人是世界上的，建国以来，种种原因，住房的困难情况是个历史原因，所以人口红利和历史原因是个很重要的因素。
二是城市化进程：改革开放30年以来，大概进程的人口有2亿多，城市化水平是50%左右，提高了很多，这是个很重要的原因。
三是98年市场化改革以来尤其是银行金融的按揭杠杆的介入，大大释放了购买力，我有一个亲身的经历，我在96年97年运作的一个项目，《对话》节目的王志，当时王志在焦点访谈还没有大红大紫，他带队到我们这里研究一个课题：中国储蓄连年高额增长，具体数字我想不起来了，应该是4万亿还是多少，总之是个非常高的数字，但是那时房地产市场的情况是有大量的库存，大量的积压，卖不出去，所以研究这样一个问题，为什么卖不出去。
当时我们操作的一个项目卖得很好，为什么卖得很好？因为当时上海是率先实施房地产按揭的城市，当时王志说：像我们这样收入的人，如果我们在上海也一样能买得起房，但我们在北京买不起。所以银行按揭杠杆的介入，对购买力的释放，我个人认为这是个很重要的作用。
这是前半截，归纳起来就是，那时的房价上涨的原因是刚性需求。
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