调控背景之下如何投资房产 避开五大理念误区

后半段房价上涨的原因就是预期，由预期对供求关系的一个改变。表现在这几个方面：

一、房价逐步上涨之后，再加上贫富分化，财富向少数人集中，对一些人来说，他的住房在满足自己刚性需求之后，手中仍有多余的资金需要寻求出路。此时，房地产作为一个投资方向，这是一个方面。

二、资金从贸易、制造业，从这些经过多年运营的行业中产生的利润，到企业家之后，企业家面临着不需要投资再生产，企业规模所决定的，再加上这些行业的平均利润值是逐年下降的，有数据显示，制造企业的平均利润率只有2%-3%，所以钱也得找出路，这些钱就投向了固定资产

三、经过那么多年的房地产的走势，从2004年开始国家开始对房地产进行调控，拿上海来说，温州的炒房曾经有过一段时间出逃的，但是短短半年之后又卷土重来，因为他看见国家严厉的调控对房地产没有作用没有影响，所以钱没地方去，再回来，在心理学上叫“正强化心理”，强化了这种预期。

四、保障房的缺失。时间倒转，我们回到98年，在市场化改革的时候，如果国家把保障房从那个时候配套的建设就能做起来，比如按照温家宝现在强调的我们要建3600万套保障房，从那时大概要占到住房市场的20%的比重，如果从那个时候就配套上来，我们现在就不会有这样的房价涨幅。所以保障房的缺失，这种结构性的缺失的矛盾，因为我们从98年开始，上海还有很多家庭住房困难，但是国家一刀切，有钱的买房没钱的要么做房奴，把需求积压下来，保障房没跟上，导致现在独生子两代人为下一代买房。

五、所有这些使得房地产的投资属性被无限放大，它的居住属性被压缩。十几年前，家里如果说买房，老年人也许会训斥你，买房做什么够住就行了，那时房子是必需品，够用就行了，现在是反过来的。有一个定律，消费品一旦进入一个上涨的趋势，要再回来非常难。这个理论来自于股票投资。

在上海做股票的人的比率很高，做股票的人都知道，有一个趋势的理论，一支股票一旦进入上升的轨道，短时间很难回调。这个理论来自两点：一是人是群居动物，二是人是有思想的，一旦对一个东西的方向形成了共识后，会相互间强化认识。所以你要让一个人产生观念房价跌了，我相信巨大多数人还是觉得很无奈，90%人认为房价高也要买，因为跌不下来。

推荐阅读》》》

六、通货膨胀的强化作用。因为大家资金要避嫌，手里什么都可以放，就是不要放钱，因为会贬值。中国的通胀在目前阶段还在不断地恶化，现在已经有国际研究机构认为中国的CPI五月要过6，我两年前就有过预测。受到很多原因的影响，中国的通胀还在继续，资金要寻求出路，但中国又是投资性匮乏的国家，所以还是要投资房地产。

七、是中国宽松的货币政策。我看见的纽约的分析师说“中国的经济已经到了危险的地步，中国的经济体是全球最危险的经济体而不是欧元区，中国经济区一旦硬着陆，会对世界经济产生毁灭性的影响”但我转引的时候要说明未必这些人就是正确的。西方的经济学家过去很少对中国的经济又准确的判断，但至少在某一点上反映了中国的货币政策导致中国经济有硬着陆的风险。央行在半年前官方正式地承认，我们超发了48万亿的货币，这是官方数据，如果不是官方数据，中国从颁发宽松的货币政策以来，我们超发的货币70到80万亿。这是非常可怕的，既导致了通胀又推高了资产价格

八、众所的土地财政政策，现在地方政府都靠卖土地获得建设资金，不买土地，就私自搭建融资平台四处举债，这会造成经济上社会上的隐患，现在地方债估计已过15万亿，坏账率达到3成，还得老百姓买单。

以上都促成了一个结果，房价要继续上涨。预期翻过来有影响供求关系。所以任何时候供求关系对价格都是有用的，只不过我们要多考虑一个预期的作用，因为大家如果都觉得房价会涨，那么大家就都会去买，就把需求放大了，供给一方又认为房价会涨，他就晚一点把商品推向市场，这就使得供求关系进一步扭曲，所以房价上涨。

接下来我们就知道我们中国对房地产调控，越调越调不下来的原因是很复杂的。目前的调控都没有触及根本，即使用了很多行政性的手段。

二、房价会跌吗？

中国的房地产价格会跌吗？答案是，毫无疑问，当然会跌。任何一个市场，没有只涨不跌的东西，问题是什么时候会跌？这是问题所在。

举几个例子。日本的经济泡沫破灭之后，到目前为止房价跌了20年，的数据表明现在还在跌，有福岛核电站，又有大地震、海啸，他们的经济受到重创，经济复苏遥遥无期，所以他们的房地产价格跌了20年，也许再跌10年也不为过。美国从2007年开始房价下跌到现在为止，数据表明还在下降的通道中，英国的房价也在下跌，而且已经跌了几年。香港从97年的高点下降到现在为止，3个月前，香港财政司司长宣布香港的房价超越了07年的高点，其实我认为是胡扯，因为他没有考虑这十几年的通胀问题，如果考虑了通胀、货币贬值的因素，它远远没有超越07年的高点。

所以从这些例子，中国的房地产价格会不会跌？一定会跌，这是基本的规律。简单的推理胜过论证。对我们来说，更重要的是我们要知道房价在何时会跌？在什么情况下会跌？有一点很关键，长远地看，房地产价格会上涨。你持有的资产，只要时间长，它当然是会的。

推荐阅读》》》

有两种情况房价可能会跌，而且会有类似崩盘的效果。

一种是美元的停止贬值开始，美国的经济是全球的火车头、发动机，美国经济的复苏能力和强势的能力，目前来看怎么对它乐观都不过分，全球核心的文化、技术都掌握在美国的手里，包括货币。比如最近在放的电影、技术方面计算机软件。

美国人的经济虽然07年次贷危机对他们也有影响，但实际上他们是有希望的，在市场经济中，每一次金融危机是对前期经济问题的一种修正，有金融危机并不可怕，相反正是说明了它的强盛能力，可能经过几年修正之后，它寻找到一个经济增长点之后，它的增长能力又卷土重来。反观中国经济，看上去一口气增长了30年，但其实是很可怕的，我们一直在想办法拖延对一些问题修修补补。每届政府都害怕在自己的任期之内经济出现问题。一句话，美国的经济复苏能力是很可怕的。

那时2003年互联网泡沫的破灭，每一次破灭都能找到一个新的经济增长点，那么如果美国人能从次贷危机中走出来重新找到经济增长点并且效率再次找到释放通道，那么美元重新回到强势地位，它停止贬值开始的时候，会出现的结果是，所有涌向新型经济体的资金都将会回流美国，这是非常可怕的。现在中国境内的热钱，目前为止没有人能说的出来，但是数量很可怕。

这些钱留在中国就赌你贬值，赌你资产的，但是如果有一天美国经济复苏，美元重回强势，这些钱会回流美国。就像日本经济泡沫破灭，日本的热钱撤退，这个时候就很可怕，中国的资产支撑就没了。那么这个时候对中国的资产是灭顶之灾，这种情况我们短时间之内是看不到的，因为美国经济还在低谷徘徊，他们的房屋还在喋喋不休，没有看到他们找到新的经济增长点的迹象。

另一个方面，举个例子，我在3月份的时候到韩国的济州岛考察，看了3个项目，其中1个项目据说有60%是中国人买下来的，这个项目周边十之内有整个韩国的马场，亚洲一个老虎伍兹打过的高尔夫球场，有一个很大的游艇码头，买了这个项目都送会籍，项目本身精装修，在我看来比中国任何一个都要好，小区楼与楼之间的绿化是9洞高尔夫球场，这么好的房子，卖19000元每平方米，300万人民币的房子就送居留权，从上海飞到济州岛直线距离是50到1，这样的岛和海南岛比你们会选择哪个？

而且济州岛建设得非常成熟，海南三亚的城市建设还是很落后的，只是度假景区的硬件不错，软件服务跟不上。这个项目希望我们在境内为他们做推广，但我们头疼的是中国的资金如何出去，后来这个问题其实很好解决，中国的外汇管理“睁一只眼闭一只眼”，这样其实是有利于国内热钱的分散，如果外汇管制放开，大家理性选择自由选择，相信国内很多资金会出境，但短时间之内中国不会放开外汇管制。

这两点都会让中国房地产重新估值，那个时候中国房地产业得饕餮盛宴估计就走到头了。我觉得这对我们有重大意义，做投资，、不要亏本金，第二、参考条。这是投资的黄金法则。规避风险是位的。对于房地产投资市场来说，如何规避风险，就是要规避波动，每一次的经济波动，举例子来说，我在2007年去外地买一个商场，而我的战友选择买房，这么几年中他的资产翻了几倍，而我们的生意却没做成，这样我们的差距就拉大了。

房协副会长在一个论坛上说，现在的情势网上叫骂买不起房的都是80后，言下之意这些人不足为患，我认为他没有看清楚中国房地产内在原因是什么，另一点原因房地产现在成为了财富增值的手段，买得起房子的人钱在增值。改革开放30年，最近十年有钱的人才是有房产的人，投资规避风险的意义是很重大的，并不是说买了房子，跌了就等着它涨，但是我们等不起。

推荐阅读》》》

三、应该怎么投资？

我认为商业地产可以作为一个选择的方向，有几个原因：一、住宅的投资：现在一线城市商业地产的价值和住宅是倒挂的，而且很严重，类似的情况在国外是没有的，我相信中国在将来这两者的距离会很快地拉近，商业地产处在一个投资热的阶段，还没有到消费热，所以现在适合投资，且是中长期的投资。投资商业地产需要注意一点，现在处在投资热的阶段，大家趋之若鹜的时候也在酝酿风险，不要贪便宜，商业地产的价值是以它所具备的价值决定的；不要买分割的商铺，尤其不要的，包括售后的酒店式公寓。

随着国家调控房地产政策信号不断明确，不少投资者开始重新评估手中的房产。

需要注意的是，中国房产市场十年大牛市中所经形成的一些投资理念，从价值投资角度看，却是绝非理性、乃至十分荒唐的。正如巴菲特所言：“只有退潮之后，才知道谁在裸泳！”

调控背景之下如何投资房产？先得避开五大理念误区！

误区一：土地稀缺，房价必涨

很多开发商说投资房地产永远不会亏本，因为土地是稀缺资源，土地和房子只会越来越贵。

很多开发商说投资房地产永远不会亏本，因为土地是稀缺资源，土地和房子只会越来越贵。
不仅是土地，石油、煤、铁矿、铀矿等都是不可再生资源，但资源价格并非永涨不跌。从实用的角度出发，石油是最难替代的不可再生资源，然而国际油价也曾经从点147美元/桶下跌至35美元/桶；即使是黄金，也曾经从1980年代的612美元/盎司，跌至2000年的279美元/盎司。

实证：此次房产调控后，北京推出的通州地块，仅仅折合平均楼面价约3000元，顺义地块更是流标待售；上海拍卖的新江湾C4地块，更是比年底价格下跌50%以上。

可见，土地价格并非一成不变，政策、宏观经济和市场心态是决定性因素。

误区二：城市化助推房价

城市化水平不断推升，是不少投资者看好房产的投资依据。

数据显示，我国城市容纳人口已到达7亿，随着农产品价格上升和新增农村劳动力减少，短期内城市化进程恐难以加快。目前，中国东部省份平均人口密度是每平方公里132人，远小于日本、韩国和印度，而这些国家人口大多居住在低层或独栋住宅里，相比之下，我国城市人口大多居住在多层和高层建筑里，人均居住所占用的土地面积要远小于日韩。

实证：康巴什是鄂尔多斯打造的一座豪华新城，耗资超过50亿，面积高达32平方公里，历经五年建设。按计划，康巴什将成为鄂尔多斯的新中心，容纳100万人，但是由于缺少人气，的统计显示这里的居住人口为2.86万人，被称为“鬼城”。由此可见，城市化并非一帆风顺，“大跃进”式的发展模式教训惨重。

推荐阅读》》》

误区三：政府不会让房地产下跌

房地产是中国经济的支柱产业，对GDP增长有着重要的作用，房地产繁荣，政府税收就多。但是值得关注的是，即使地方政府不愿房产下跌，但中央政府更关心长远发展和全局性的问题。

若房地产业继续膨胀，形成泡沫，进而影响到金融系统，这种后果将是中央政府不能承受的。

实证：从历史上看，政府并非始终鼓励房产上涨。

上世纪90年代，轮房地产热最终导致海南等地的房地产泡沫崩盘，最终导致了海南发展银行和广东国际信托公司的破产。以史为鉴，中央金融体系对房地产热始终保持警惕，本次调控以来更是尤为明显。

误区四：坐金，稳赚不赔

中国人理财思维的误区在于：轻视资产支出，而过于重视名义现金流。一些人认为：每月支出房租是最划不来的，而收取租金则是稳赚不赔的生意。

而按照目前平均约400-500倍的租售比，租金已经远抵不上月供，房产投资者实质上是在付出现金流，而绝非收取。

实证：以目前各主要城市常见的房产为例。

假设某人目前以月租金2000元租房，而该房屋售价100万，则该租客的月支出为2000元；若其付出30万首付款和20年70万按揭贷款买下该房屋，则其月供支出为4619元，加上首付款本来能获得的利息562元，实际流出现金5181元，比单纯租房高出3181元。所以，不论买房人是自住还是出租，都无法改变负现金流的本质。

误区五：装修也要计提折旧

会计原理告诉我们，凡是固定资产，都是要计提折旧的。这一点看起来很简单，可真正想到这一点的人并不多。其实，出租房屋价值和装修代价，应当分别计算折旧。否则，房屋出租的账面利润会很高，但实际的却很低。

实证：一般房屋以50年计提，而装修和家电则以10年计提。

假设某套房屋的价值为100万元，另加装修费用是10万元，则每年的折旧费为3万元。即每月租金必须超过2500元，而实际租售比为440倍。若仅仅计算房屋折旧，则每月租金只需达到1667元，租售比为600倍。显然，后一种计算法方式高估了房产价值。

推荐阅读》》》