[摘要] 2014年一季度，全国、地方两会陆续召开，全面深化改革成为关键词。新型城镇化规划的提出与落实，有助于房地产行业平稳发展；同时一系列房地产业相关制度渐进改革，房地产业长效机制逐步推进。
2.2 不同城市量价持续分化，部分三四线城市风险引人关注
2.2.1 百城价格指数同环比涨幅持续收窄，不同城市量价走势出现分化
2014年一季度百城均价涨幅持续收窄。根据中房指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，2014年3月百城均价为11002元/平方米，自2012年6月止跌后连续22个月环比上涨。但从2013年11月开始，百城均价涨幅持续收窄，今年一季度累计涨幅1.56%，较2013年四季度收窄1.09个百分点。同比来看，百城住宅均价虽连续16个月上涨，但涨幅自去年12月亦出现持续收窄趋势。
图：百城住宅均价同环比变化
2.2.2 热点一二线城市房、地价上涨与经济发展存在不协调，严格调控之下房价出现下行风险
一线城市房价上涨较快，涨幅远超GDP与CPI增速。2011-2012年，一线城市房价涨幅普遍低于同期GDP增速及CPI涨幅，而2013年以来，一线城市在物价水平上涨速度略有放缓的情况下，房价上涨势头迅猛，涨幅远远超过GDP增速和CPI涨幅，之间的差值也要远高于其他二三线城市。其中，北京房价同比上涨28.3%，领涨，与GDP、CPI增速的差额最为明显，广州和深圳房价与GDP增速差值在15个百分点左右。
图：2011-2013年一线城市房价、GDP及CPI同比增速对比
2.2.3 部分三四线城市土地供应过剩但人口持续外流，出清周期持续高位积聚去化风险
图：地级及以上城市人口流出与住宅土地成交面积情况
2.3 土地市场供求有所放缓，热点城市地块仍受追捧
一季度土地推出量同比小幅下降，但住宅和商办用地同比均出现增长。2014年一季度，300个城市共推出各类用地3.4亿平方米，同比下降3.8%，自2013年来首次出现同比下降，土地供应放缓。但住宅和商办用地同比均呈增长态势，一季度共推出住宅用地1.4亿平方米，同比增长7.9%，而3月受两会影响，各地政府供地节奏明显放缓，住宅用地月度供应环比下降28%，但同比仍保持小幅增长。
图：2009年至今300个城市住宅和商办用地推出面积
2.4 企业分化格局进一步演变，跟随市场适时调整经营策略
2.4.1 领先房企集中度持续提升，谨慎乐观制定业绩目标
领先房企继续跑赢大市。2013年，热点城市房地产市场量价齐升，商品房销售额和销售面积分别同比增长26.3%和17.3%。受高基数影响，2014年一季度，商品房销售出现同比下降。而代表企业则逆市增长，虽销售均价有所降低，但销售额、销售面积分别达到2300亿元、2139万平方米，较上年同期大幅增长16.5%、13.6%。在市场环境更为复杂的背景下，代表房企依靠强大的品牌实力持续领跑。
图：2010年至今代表企业销售增长情况
2.4.2 上市企业再融资开闸，企业竞争面临新格局
销售回款同比下降，占比降至近年低谷。2014年一季度，房地产开发企业到位资金合计2.9万亿元，同比增幅仅为6.6%。与2013年销售趋好、带来充足现金流所不同的是，一季度包括定金及预收款、个人按揭贷款在内的其他资金增速由2013年末的28.9%迅速回落至-1.9%。虽然上年同期高基数对同比增速产生一定影响，但从总体资金来源的构成来看，其他资金所占比重较上年同期下降4个百分点，低于2009年以来的平均水平；与此同时，国内贷款同比大幅增长20.4%，填补了销售趋缓带来的资金空缺。
图：2009年至今开发企业资金来源占比 
图：2009-2014年一季度内其他资金占比
2.4.3 及时调整业务重心，更加注重多元化发展
加强企业间合作。随着一二线城市土地价格不断高企，行业整体利润受压，万科、绿城、龙湖等代表房企均提出加强企业间合作，减少资源沉淀，使用轻资产模式在同等资产规模下支持更大的经营规模，同时摆脱增长对股权融资的依赖，提升资金利用效率。
3. 未来中国房地产政策环境预判
2014年一季度，中央层面房地产调控政策持续平稳，两会着眼长效机制建设，未有更多短期调控手段出台。在不同城市市场分化日益加剧的背景下，部分城市陆续调整相关政策保障市场平稳。我们认为，未来房地产市场调控的行政化色彩将逐渐褪去，政府在更好地托底民生、建立健康市场环境的基础上，将更多的调节交由市场自身。
相关阅读>>>
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
