[摘要] 2014年一季度，全国、地方两会陆续召开，全面深化改革成为关键词。新型城镇化规划的提出与落实，有助于房地产行业平稳发展；同时一系列房地产业相关制度渐进改革，房地产业长效机制逐步推进。
产业网讯：中指研究院[微博]今日发布《2014年中国房地产政策而评估报告》。2014年一季度，、地方两会陆续召开，全面深化改革成为关键词。新型城镇化规划的提出与落实，有助于房地产行业平稳发展；同时一系列房地产业相关制度渐进改革，房地产业长效机制逐步推进。【下载报告】【更多报告】
1、2014年一季度中国房地产政策评述
1.1中央推进长效机制，地方实施差别化调整
1.1.1 两会推进多项改革措施，新型城镇化规划出台
两会确立今年政府工作任务，五大方面改革共促长效机制健全。2014年3月3日-13日，政协第十二届委员会第二次会议和第十二届人民代表大会第二次会议相继召开，确定今年政府工作15个方面共55项重点任务，城镇化、土地制度改革、金融制度改革等与房地产市场长期发展相关的制度建设成为工作报告重点。
图：政府工作报告重要内容
1.1.2 长效机制建设平稳推进，不动产登记夯实基础
不动产统一登记制度加速推进。2014年1月，国土资源部副部长在国土资源工作会议上表示，不动产统一登记是国土资源管理的一项新职能，将协调有关部门逐个落实统一登记机构、统一登记依据、统一登记簿证、统一登记信息平台这四项主要内容。随后，两会工作报告提出启动不动产统一登记相关工作。作为房地产税制推进的基础和财税体制改革的重要组成部分，计划于6月末出台的《不动产登记条例》成为关注重点。
1.1.3 房地产调控思路转变，平稳同时更重分类指导
分类指导，双向调控。两会政府工作报告提出，针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。在两会结束后总理答中外记者问时，强调对于合理的自住需求要有相应的政策支持；对房地产市场则是要因城因地分类进行调控，抑制投机投资性需求，重在建立长效机制。“分类指导”、“双向调控”，强调根据不同城市的具体情况灵活制定相应的调控手段。
多地公积金政策调整。一季度部分省市对公积金存缴或提取作出调整。昆明、青岛通过提高二套房首付比例、下调贷款上限、加强公积金提取要求来收紧公积金提取窗口；重庆则实行差别化管理，提高大户型贷款首付，但对小户型和首套房则降低了其比例。与此同时，广东、山西、武汉等省市则扩大公积金存缴范围及用途，减少公积金提取限定和部分审批手续，提高提取效率。
图：一季度各地公积金政策调整
热点二线城市调控再收紧。3月11日，南京市发布《关于进一步加强我市房地产市场管理工作的通知》以及《关于加强我市住房保障和供应体系建设的意见》，对房地产市场调控提出七条意见，加强对土地供应结构的调整和对房价的监控。此前苏州市政府颁布《关于进一步加强全市商业房地产项目管理意见的通知》，在商业房地产领域“建立风险防范资产保障机制”，全面禁止“售后”现象，进一步加强对商业地产监管。
1.2 市场配置政府保障，住房制度亟待健全
1.2.1 正确认识政府与市场关系，发挥市场主导作用
积极稳妥推进市场化改革。十八届三中全会提出，“经济体制改革是全面深化改革的重点，核心问题是处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用”。对于房地产业而言，强调市场作为资源主要分配者的地位，政府将主要发挥宏观调控的职能，解决干预过多和监管不到位问题，通过长效机制来调节市场发展。
1.2.2 总量平衡结构合理，城镇化规划提出明确方向
健全城镇住房制度，保障合理住房需求。《国家新型城镇化规划（2014-2020）》明确提出，将建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，推动形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，有效保障城镇常住人口的合理住房需求。
推进住房供应主体多元化，增加共有产权住房供应。《规划》明确表示要“稳定增加商品住房供应，大力发展二手房市场和住房租赁市场，推进住房供应主体多元化，满足市场多样化住房需求。”
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1.2.3 住房保障条例征询意见，保障房建设重心调整
棚户区的改造速度和规模将明显提高。今年政府工作报告明确提出2014年棚户区改造任务为470万套，在上年实际开工的323万套基础上大幅提升。为提高城市可持续发展能力，国家新型城镇化规划将棚户区和城中村改造作为一项长期的任务，制定了专项行动计划，有步骤地推进实施。规划指出未来将加快城区老工业区搬迁改造，大力推进棚户区改造，稳步实施城中村改造，有序推进旧住宅小区综合整治、危旧住房和非成套住房改造，到2020年完成城区棚户区改造。
图：截至2020年棚户区改造计划
1.2.4 积极拓宽资金渠道，住房保障银行、以房养老引发热议
政策性金融机构或将筹建升级。十八届三中全会和中央城镇化会议均提出要研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构。两会也再度强调要“创新政策性住房投融资机制和工具，采取市场化运作方式，为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持”。近期有消息称，住房与城乡建设部拟在修改《住房公积金管理条例》的基础上，采取适当方式将住房公积金管理中心升级为住房保障银行。
加强养老服务，推动以房养老。住房城乡建设部、国土资源部、民政部、老龄办2月16日联合印发通知，要求加强养老服务设施规划建设工作，严格贯彻落实《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》。3月20日保监会下发《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见（征求意见稿）》，拟在北京、上海、广州和武汉四地开展为期两年的试点。
图：以房养老步步推进
1.3 人地金要素变革，房地产业迎来新机遇
表：《国家新型城镇化规划（2014-2020）》制定发展目标
新型城镇化提三个一亿人目标，户籍改革具体步骤落实。两会政府工作报告提出，“今后一个时期，着重解决好现有‘三个1亿人’问题，促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。”
有序推进农业转移人口市民化，推动房地产市场需求。《国家新型城镇化规划(2014-2020)》指出将按照尊重意愿、自主选择，因地制宜、分步推进，存量优先、带动增量的原则，以农业转移人口为重点，兼顾高校和职业技术院校毕业生、城镇间异地就业人员和城区城郊农业人口，统筹推进户籍制度改革和基本公共服务均等化。
图：各部委解读新型城镇化规划户籍制度改革
1.3.2 加快集体土地流转成为大势所趋
中央一号文件再次聚焦“三农”。2014年中央一号文件1月20日正式公布，连续第11年关注农业。文件主要内容包括：完善国家粮食安全保障体系、强化农业支持保护制度、建立农业可持续发展长效机制、深化农村土地制度改革、构建新型农业经营体系、加快农村金融制度创新、健全城乡发展一体化体制机制以及改善乡村治理机制等八个方面。文件着重指出，要引导和规范农村集体经营性建设用地入市，各地要按照中央统一部署,规范有序推进这项工作。
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1.3.3 市场化提高打破金融资本市场壁垒
深化金融体制改革，推进利率市场化。继续推进利率市场化，扩大金融机构利率自主定价权，加快发展多层次资本市场，金融制度市场化改革进程正稳步推进。由市场供求关系决定金融机构存、贷款水平的利率形成机制有望逐步建立健全，市场将在金融资源配置中真正发挥主导作用。
1.3.4 城市群发展格局加速推进
优化城镇化布局，着力发展中小城市。《规划》对东西部城市群发展提出了明确的目标和要求。对于城市群来说，在保持中心城市经济附着力的同时，强调增强城市群内中小城市和小城镇的人口经济集聚能力，引导人口和产业由特大城市主城区向周边和其他城镇疏散转移；对于中小城市而言，加强产业和公共服务资源布局引导，对具备行政区划调整条件的县可有序改市，把有条件的县城和重点镇发展成为中小城市。
加强土地供应调控，保障城镇化发展。此前国土资源部就2014年国土资源工作进行了总体部署，其中特别提到未来应强化土地供应调节，压缩东部地区特别是京津冀、长三角、珠三角三大城市群建设用地规模，减少工业用地，对于人口500万以上特大城市，除生活用地外，原则上不再安排新增建设用地。同时明确指出将加大对中西部地区用地支持，适当增加生活用地，保障基础设施和农村建设的必要用地。
图：建立城市群发展协调机制，促进各类城市协调发展
2. 2014年一季度中国房地产市场概述
2.1一季度市场平稳降速，高基数导致各指标同比呈现不同程度下降
2.1.1 销售总体平稳，与2012年大体持平，但上年高基数影响同比出现下降，商业用房逆势增长
受去年高基数因素影响，一季度商品房销售面积和销售额同比增速止升转降。2014年一季度，商品房销售面积为2亿平方米，同比下降3.8%，销售额为1.3万亿元，同比下降5.2%。其中，住宅销售面积为1.8亿平方米，同比下降5.7%，销售额1.1万亿元，同比下降7.7%。受去年高基数因素影响，一季度商品房及住宅销售增速同比均出现下降，但水平仍处历史同期较高水平。值得关注的是，在商品房整体同比下降的局面下，商业用房一季度却逆势增长，销售面积同比增长6.0%，销售额同比增长7.9%。
图：2008年至今商品房和住宅销售面积及销售额同比增速
图：2008年至今商品房和住宅销售面积及销售额
2.1.2 开发投资总体平稳，商办用房增速快于整体市场
开发投资总体平稳。2014年一季度，商品房开发投资额为15339亿元，同比增长16.8%，增速比2014年1-2月回落2.5个百分点。其中，住宅开发投资额为10530亿元，同比增长16.8%，增速回落1.6个百分点，占房地产开发投资的比重为68.7%。
图：2010年至今房地产及住宅开发投资额
商办用房投资增速快于整体市场。
一季度商办用房投资占房地产开发投资比重为20%，投资同比增速在20-25%左右，虽较2013年年末回落明显，但仍快于整体市场。
图：2010年至今房地产分物业开发投资同比增速
2.1.3 待售面积持续高位，市场预期影响新开工面积同比大幅下降
新增供应为近五年同期。 2014年一季度，20个代表城市住宅月均新批上市907万平方米，为近五年同期的水平，较2012年同期相比增长32%；同比增速来看，由于去年一季度898万平方米的高基数，本季度同比增速大幅减缓至1%，较去年同期下降30个百分点。单月来看，受传统淡季企业推盘放缓影响，前两个月新增供应量明显回落，1-2月代表城市月均新批上市面积为739万平方米，较去年同期小幅增长1.6%。3月部分企业加快推盘，代表城市供应量增加至1244万平方米，为近年来同期水平，同比小幅增长0.4%。
图：2010年至今20个重点城市一季度月均新批上市面积及同比
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2.2 不同城市量价持续分化，部分三四线城市风险引人关注
2.2.1 百城价格指数同环比涨幅持续收窄，不同城市量价走势出现分化
2014年一季度百城均价涨幅持续收窄。根据中房指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，2014年3月百城均价为11002元/平方米，自2012年6月止跌后连续22个月环比上涨。但从2013年11月开始，百城均价涨幅持续收窄，今年一季度累计涨幅1.56%，较2013年四季度收窄1.09个百分点。同比来看，百城住宅均价虽连续16个月上涨，但涨幅自去年12月亦出现持续收窄趋势。
图：百城住宅均价同环比变化
2.2.2 热点一二线城市房、地价上涨与经济发展存在不协调，严格调控之下房价出现下行风险
一线城市房价上涨较快，涨幅远超GDP与CPI增速。2011-2012年，一线城市房价涨幅普遍低于同期GDP增速及CPI涨幅，而2013年以来，一线城市在物价水平上涨速度略有放缓的情况下，房价上涨势头迅猛，涨幅远远超过GDP增速和CPI涨幅，之间的差值也要远高于其他二三线城市。其中，北京房价同比上涨28.3%，领涨，与GDP、CPI增速的差额最为明显，广州和深圳房价与GDP增速差值在15个百分点左右。
图：2011-2013年一线城市房价、GDP及CPI同比增速对比
2.2.3 部分三四线城市土地供应过剩但人口持续外流，出清周期持续高位积聚去化风险
图：地级及以上城市人口流出与住宅土地成交面积情况
2.3 土地市场供求有所放缓，热点城市地块仍受追捧
一季度土地推出量同比小幅下降，但住宅和商办用地同比均出现增长。2014年一季度，300个城市共推出各类用地3.4亿平方米，同比下降3.8%，自2013年来首次出现同比下降，土地供应放缓。但住宅和商办用地同比均呈增长态势，一季度共推出住宅用地1.4亿平方米，同比增长7.9%，而3月受两会影响，各地政府供地节奏明显放缓，住宅用地月度供应环比下降28%，但同比仍保持小幅增长。
图：2009年至今300个城市住宅和商办用地推出面积
2.4 企业分化格局进一步演变，跟随市场适时调整经营策略
2.4.1 领先房企集中度持续提升，谨慎乐观制定业绩目标
领先房企继续跑赢大市。2013年，热点城市房地产市场量价齐升，商品房销售额和销售面积分别同比增长26.3%和17.3%。受高基数影响，2014年一季度，商品房销售出现同比下降。而代表企业则逆市增长，虽销售均价有所降低，但销售额、销售面积分别达到2300亿元、2139万平方米，较上年同期大幅增长16.5%、13.6%。在市场环境更为复杂的背景下，代表房企依靠强大的品牌实力持续领跑。
图：2010年至今代表企业销售增长情况
2.4.2 上市企业再融资开闸，企业竞争面临新格局
销售回款同比下降，占比降至近年低谷。2014年一季度，房地产开发企业到位资金合计2.9万亿元，同比增幅仅为6.6%。与2013年销售趋好、带来充足现金流所不同的是，一季度包括定金及预收款、个人按揭贷款在内的其他资金增速由2013年末的28.9%迅速回落至-1.9%。虽然上年同期高基数对同比增速产生一定影响，但从总体资金来源的构成来看，其他资金所占比重较上年同期下降4个百分点，低于2009年以来的平均水平；与此同时，国内贷款同比大幅增长20.4%，填补了销售趋缓带来的资金空缺。
图：2009年至今开发企业资金来源占比 
图：2009-2014年一季度内其他资金占比
2.4.3 及时调整业务重心，更加注重多元化发展
加强企业间合作。随着一二线城市土地价格不断高企，行业整体利润受压，万科、绿城、龙湖等代表房企均提出加强企业间合作，减少资源沉淀，使用轻资产模式在同等资产规模下支持更大的经营规模，同时摆脱增长对股权融资的依赖，提升资金利用效率。
3. 未来中国房地产政策环境预判
2014年一季度，中央层面房地产调控政策持续平稳，两会着眼长效机制建设，未有更多短期调控手段出台。在不同城市市场分化日益加剧的背景下，部分城市陆续调整相关政策保障市场平稳。我们认为，未来房地产市场调控的行政化色彩将逐渐褪去，政府在更好地托底民生、建立健康市场环境的基础上，将更多的调节交由市场自身。
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