[摘要] 2014年一季度，全国、地方两会陆续召开，全面深化改革成为关键词。新型城镇化规划的提出与落实，有助于房地产行业平稳发展；同时一系列房地产业相关制度渐进改革，房地产业长效机制逐步推进。
1.3.3 市场化提高打破金融资本市场壁垒
深化金融体制改革，推进利率市场化。继续推进利率市场化，扩大金融机构利率自主定价权，加快发展多层次资本市场，金融制度市场化改革进程正稳步推进。由市场供求关系决定金融机构存、贷款水平的利率形成机制有望逐步建立健全，市场将在金融资源配置中真正发挥主导作用。
1.3.4 城市群发展格局加速推进
优化城镇化布局，着力发展中小城市。《规划》对东西部城市群发展提出了明确的目标和要求。对于城市群来说，在保持中心城市经济附着力的同时，强调增强城市群内中小城市和小城镇的人口经济集聚能力，引导人口和产业由特大城市主城区向周边和其他城镇疏散转移；对于中小城市而言，加强产业和公共服务资源布局引导，对具备行政区划调整条件的县可有序改市，把有条件的县城和重点镇发展成为中小城市。
加强土地供应调控，保障城镇化发展。此前国土资源部就2014年国土资源工作进行了总体部署，其中特别提到未来应强化土地供应调节，压缩东部地区特别是京津冀、长三角、珠三角三大城市群建设用地规模，减少工业用地，对于人口500万以上特大城市，除生活用地外，原则上不再安排新增建设用地。同时明确指出将加大对中西部地区用地支持，适当增加生活用地，保障基础设施和农村建设的必要用地。
图：建立城市群发展协调机制，促进各类城市协调发展
2. 2014年一季度中国房地产市场概述
2.1一季度市场平稳降速，高基数导致各指标同比呈现不同程度下降
2.1.1 销售总体平稳，与2012年大体持平，但上年高基数影响同比出现下降，商业用房逆势增长
受去年高基数因素影响，一季度商品房销售面积和销售额同比增速止升转降。2014年一季度，商品房销售面积为2亿平方米，同比下降3.8%，销售额为1.3万亿元，同比下降5.2%。其中，住宅销售面积为1.8亿平方米，同比下降5.7%，销售额1.1万亿元，同比下降7.7%。受去年高基数因素影响，一季度商品房及住宅销售增速同比均出现下降，但水平仍处历史同期较高水平。值得关注的是，在商品房整体同比下降的局面下，商业用房一季度却逆势增长，销售面积同比增长6.0%，销售额同比增长7.9%。
图：2008年至今商品房和住宅销售面积及销售额同比增速
图：2008年至今商品房和住宅销售面积及销售额
2.1.2 开发投资总体平稳，商办用房增速快于整体市场
开发投资总体平稳。2014年一季度，商品房开发投资额为15339亿元，同比增长16.8%，增速比2014年1-2月回落2.5个百分点。其中，住宅开发投资额为10530亿元，同比增长16.8%，增速回落1.6个百分点，占房地产开发投资的比重为68.7%。
图：2010年至今房地产及住宅开发投资额
商办用房投资增速快于整体市场。
一季度商办用房投资占房地产开发投资比重为20%，投资同比增速在20-25%左右，虽较2013年年末回落明显，但仍快于整体市场。
图：2010年至今房地产分物业开发投资同比增速
2.1.3 待售面积持续高位，市场预期影响新开工面积同比大幅下降
新增供应为近五年同期。 2014年一季度，20个代表城市住宅月均新批上市907万平方米，为近五年同期的水平，较2012年同期相比增长32%；同比增速来看，由于去年一季度898万平方米的高基数，本季度同比增速大幅减缓至1%，较去年同期下降30个百分点。单月来看，受传统淡季企业推盘放缓影响，前两个月新增供应量明显回落，1-2月代表城市月均新批上市面积为739万平方米，较去年同期小幅增长1.6%。3月部分企业加快推盘，代表城市供应量增加至1244万平方米，为近年来同期水平，同比小幅增长0.4%。
图：2010年至今20个重点城市一季度月均新批上市面积及同比
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