[摘要] 2014年2月27日下午，房天下“探•变设问苏州楼市”地产沙龙在圆融时代广场Lady Me圆满举办。20位地产大佬针对开年新的市场环境，购房者心态、楼盘大幅涨价、金融房贷趋紧、如何打好营销战以及楼市政策等热点问题进行沟通和探讨，共同把脉2014开年苏州楼市动向。
2014年2月27日下午，房天下“探•变设问苏州楼市”地产沙龙在圆融时代广场Lady Me圆满举办。20位地产大佬针对开年新的市场环境，购房者心态、楼盘大幅涨价、金融房贷趋紧、如何打好营销战以及楼市政策等热点问题进行沟通和探讨，共同把脉2014开年苏州楼市动向。》》》现场直播
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活动当天，房天下控股新房集团苏州公司总经理李海、苏州星湖湾房产开发有限公司总经理王国珍、新鸿嘉总经理袁继峰、苏州友谊合升房地产开发有限公司副总经理孙镇、千嵘置地（苏州）有限公司副总经理施陈忠、良士文化副总经理唐德平、新鸿嘉副总经理张建亚、绿宝广场营销总监邵磊、坤润置业营销总监李鹏飞、苏州东立置业有限公司营销总监刘欣、东兴房地产开发有限公司销售总监卢浩冕、江苏吴中地产天御广场项目总经理黄纬、苏州思源市场拓展部总监张贺榕、盛庐投资销售总监潘捷、招商银行苏州中新支行行长江晓华、中信银行苏州分行消费金融部副总经理范秀峰、良士文化客户发展部副经理曲霞、吴中区木渎经济开发区管委会地产发展中心李鹏、李德方以及江苏广电等媒体共同见证并参与。
房天下控股新房集团苏州公司总经理李海首先与各位到场嘉宾分享苏州楼市各项实时数据，据苏州房天下数据监控中心统计显示，66.91%购房者计划春季置业；房天下开春首场大型看房团共有2356名网友参与，涉及9条线路56个市场热盘，强烈意向客户登记615组，当场成交77套；2014年的金三银四将有51盘8000多套房源闯荡苏州楼市，其中不乏6个纯新盘数百套房源的新鲜血液注入；不少楼盘都将开盘时间提前。
李总在现场分享了房天下的一些观点：，银行的额度相对有限的背景下，资金链已经趋于紧张，包括开发商资金状况以及购房者资金状况；第二，不管是一二线城市还是三四线城市，库存比较大的城市，去化压力比较大，所以市场分化的格局目前充满着不确定；第三，购房者在这个市场逐渐活跃。同时李总给出了建议，，建议开发企业快速入场，抢占市场；第二，保守定价，要以价换量，当务之急是上半年能够“去库存”；第三，房天下会对开发商、合作伙伴形成支持，通过电商、通过房天下团、通过视频、通过无线等有利的武器，帮助业界共同推动，也希望能跟银行人士携手促进工作。
购房者心态积极 市场形势乐观
“金三银四”历来是楼市推房与成交的“大成之际”，也是楼市的风向标。与周边城市相比，苏州购房群体心态表现更加积极，这与哪些因素有关？新鸿嘉总经理袁继峰认为，开年刚需、首改客户释放；高端消费相对比较乏力，没有明显的上升。良士文化副总经理唐德平对此也表示认同，刚需客户购房心态很积极，改善型的可能受资金链的影响有些保守。
在苏州周边城市不少楼盘纷纷降价时，苏州楼市为何“涨“声一片？苏州友谊合升房地产开发有限公司副总经理孙镇在现场表示，所谓房价的涨和跌，是基于项目和区域来讲的。2014年，市场应该说真正做到了细分市场，真正开始走向细分市场差异化，这是市场未来成熟化的表现和趋势。对于整个大势来说的话，我认为苏州的形势会比较乐观。
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有价是否会有市？开发商稳扎稳打打好营销战
针对多楼盘大幅涨价，新鸿嘉袁总认为外来新进苏州的开发商为未来房价产生很大想象空间。
苏州星湖湾房产开发有限公司总经理王国珍表示，一个比较成熟的开发商可能具体的问题不一样，有的是用时间换价格，有的是要现金流，每家企业的追求不一样。应该说，外来人口对整个苏州楼市是有一个促进，城市的发展吸引了很多人到此置业。春节前后两个月的时间，项目来访量基本上可以满足公司波计划的任务量，好一点可能还能提前释放。但价格上半年肯定是平稳的价格换取量，也会保证下半年。
江苏吴中地产天御广场项目总经理黄纬，也传达了真实的市场情况，项目主要是针对首改客户，这部分客户对价格比较认同，而且也有需求，未做很多推广的情况下，半个月售楼处来访意向客户大概是150组左右。另外，黄总也表示，春节后，吴中区刚需项目确实存在价格大涨现象，客户心理预期比较高，特别是周边的客户，还是比较认同这个板块的。
对于如何打好抢客源、走销量的营销战，东兴房地产开发有限公司销售总监卢浩冕很无奈的表示， 公司开发项目所处的太湖板块应该是限购、限贷重灾区，围绕这个政策在营销策略上花了不少精力，而且现在开发商除了被媒体和名人“绑架”，最可怕的是被客户“绑架”。但他认为，无论市场怎么变，最重要的做好产品。三期普罗旺斯改变策略以后，着重提高产品附加值，包括基础设施配套、产品质量、服务质量和物业管理，只有提高这些，销售才不会受政策影响。去年项目超过了销售预期，提前超额了30%，接下来项目还会迎来与绿地的合作。
对于房价的“涨”与“降”，良士文化副总经理唐德平给出了自己的看法：“个人感觉，2014年，我还是比较赞成我们“任大炮”的观点，会降，但降的不是价，是增幅；第二，三四线城市库存量过大，会降价。对于苏州来讲，我个人感觉相对压力比较小，根据人均GDP的情况来看，应该说房价的比例还是不高的。从宏观环境来看，目前来说压力可能比较紧张，很多银行的指标还没下来，所以放款的速度会比较慢。”
苏州思源市场拓展部总监张贺榕则认为，很多项目的价格调整是在不同的时间点根据公司阶段性目标所做的，并不是单纯意义上的的涨价或降价。
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观点：苏州商业新政很客观、很必要
对于近期广受关注的苏州商业新政，绿宝广场营销总监邵磊认为，商业项目如果允许用虚拟产权分割卖，今后存在很大的管理风险。很多从住宅转型的开发商，基本做的就是尽量增加商铺的沿街面，包括现在的印象城，面积划分几乎限制了一部分商家的入驻。“我认为苏州未来三年会出现大量商业的烂尾项目，这是指的运营烂尾。这一点政府也会发现，所以对于商业会加上必须自持30%，”邵总在现场如是说。
同时，邵总透露，其实万达广场每年可售的商铺，占其面积也是30%左右，也就是说起码自持70%，这才是一个商业项目或者一个购物中心、城市综合体今后能够维持生存最简单的方法。除了对自持比例调整以外，对于销售的面积、业态的控制，或者说经营的条件都要有所控制，而不是简单的对面积的控制。大家知道商业拿地可能有很多的优势，也有土地价格的优势，比较明显的就是龙湖。一般来说商业项目前三年到五年的运营基本是持平或者亏本。再好的商业运营开发商前三年能够维持租金和人员成本的开销，能够打平，就已经是比较好的了。
“所以说商业新政说是史上最牛，其实是比较客观，比较必要的，甚至个人觉得还是属于太宽松的。”
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银行不会完全停止房贷 房企将风险控制在适度的范围
多地银行房贷业务持续收紧，首套房贷款85折几乎绝迹；二套房贷利率普遍上浮10%，部分银行停止房贷业务；“房贷荒”由一线城市向二三线城市持续深入蔓延。目前的银行资金从紧状况能否在近期得到缓解？导致这种资金紧张的主要原因是什么？
活动现场，招商银行苏州中新支行行长江晓华先生发言时表示，短期来看，市场资金还是比较紧的。为什么这么紧呢？个规模没有，额度，第二个是定价，第三个就是经济资本也没有。不单是房地产企业受到的限制更大，资金通道也很窄，只能通过一些银行的贷款，还有信托、资管项目进行融资。整个市场来看，包括中小企业，整个资金链比较紧。从中长期来讲，中国整个资金市场将处于一个上升的趋势。
中信银行苏州分行消费金融部副总经理范秀峰认为，银行的经营，主要是安全性、流动性、盈利性的角度经营。现在摆在银行面前的问题就是流动性、盈利性甚至安全性都受到了一些挑战。虽然我们住房贷款整体风险比较小，但对商业银行短期盈利的要求来说，恐怕更愿意投放一些高的，比如说中小企业贷款和一些城镇化建设的项目贷款，这样综合比较高。短期内放贷利率定价不会有太明显回落，不管是短期、中期、长期，都有一个配置的关系。所以不必担忧银行会完全停止房贷。
房企应采取哪些策略应对资金问题？良士唐总表示，“这个对于我们来讲倒没有大的压力，楼盘小，公司措施比较保守，哪怕房子卖不动，我们也会提前预备着。尽管没有太大的资金压力，但对市场的预判也是比较保守的。做项目的时候，会控制在比较适度的范围内，也没有把利润化，价格化做的比较好。”
坤润置业营销总监李鹏飞认为，可以通过金融杠杆作用去走房地产开发，一个商业做的好与不好，或者说一个楼盘开发与否，除了资金链，更多是对消费者的判断以及需求，无论是做刚需也好改善也好，相信通过专业的团队去做专业的事情，把楼盘开发好是主体。“我们不追求利润也不追求把消费额做的多漂亮；我相信通过我们专业团队的配合，一定会做好，我们也谋求跟金融资本市场进一步的合作。”
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未来两大调控政策有亮点
针对会有楼市相关政策出台这一议题，友谊合升房地产开发有限公司副总经理孙镇谈道，“关于政策，谈的的就是房产税的问题，是扩大试点还是怎么样，这是放在开发商头上的一把利剑。而去年年底到现在大家关注的是土地流转的问题。因为以前的调控都是从需求，控制限购、限贷，但一直没有办法解决供应链，从这个来说如果政府真是转变调控思路，真正解决房地产问题，可能大家最关注的就是农村土地确权流转，这是继房产税之后第二大政策看点。”
最后，各位嘉宾在轻松愉悦的氛围下深入探讨，活动圆满落幕！
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