[摘要] 相比于以往的传统“以价换量”方式，开发商战略更为细化。多位知名房企负责人坦言，2012年是极具变化性的一年，由于楼市走向的不确定性，只有营销手段多元化跟进才有望在这样一个混沌之年“破竹”。
地段造就优势 区域决定价值
2012年上半年苏州楼市经历了从萎靡走向激昂的过程，二季度销售数据尤为明显，整体呈现阶梯式攀升。与此同时，房价正在进行调适，虽然受市场波动并不剧烈，但细微可知真知，纵观全市均价，各大楼盘在市场检阅之下已从“筑底”缓步回升，趋涨明显。尽管如此，购房者受买涨心理唆使，销售继续实现大跃进，前期价格愈发不灵光，取而代之的则是买方购买力和卖方性价比的平衡。
一言以蔽之：地段造就优势 区域决定价值。从上半年度销售排行榜来看，工业园区以大体量和宽销路为制胜法宝，在本次10中成功占据五席，其中中海国际社区更以1031套的销售量登顶，此外，路劲主场、海尚壹品、九龙仓时代上城以及绿地华尔道名邸也以不俗的成绩挺进十强。据房天下数据中心显示，5月以来工业园区的周销售量屡次突破，进入6月最后周期单日去化甚至超过其他区域的销售总和。对此，九龙仓负责人表示：“局部火热是苏州楼市的现状，园区湖东板块借助地理位置和生活环境，加上各品牌楼盘的竞相入市，使其具有相当大的市场和竞争力，因此销量压力自然相对弱一些。”
从房天下近日组织的看房团以及开盘现场来看，引导客户入手的客观因素从前期的主价格渐渐转移他处，更多的消费者在追求价格以外的价值：区域、地段、以及好的学校配置。以橙郡为例，地处园区核心区域的优势加上中海这张标签，三千士者抢房潮破楼市迷局，大有不成功便成仁的霸气。另一方面来看，户型的取巧对客户的抢占也有很大的推动，热销楼盘中海御景湾就属于典型的刚需盘，极为贴合市场需求。据了解，该项目单90平米内的刚需户型就设定了六种，力保做到“总有一款适合您”。此外，九龙仓时代上城推出的78平米户型，三面朝南，向阳空间大，是同等户型的制胜点之一，项目属于非毛坯房源，在价格上占有一定的优势。位于沧浪区的世茂运河城则因所属的沧浪新城实验幼儿园、沧浪新城实验小学、第二实验小学、沧浪新城中学等学区配套而拥有了更高的市场竞争力。
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