[摘要] 转眼传统的“金九银十”楼市旺季已快结束，房贷新政后苏州楼市的真实情况也渐渐浮出水面。在国庆节之后，苏州楼市即“涨声”四起。但根据房天下价格调研情况来看，之前放声涨价的楼盘中实际涨价楼盘占比仅为22%，不少楼盘说涨不涨，楼市“涨声”言过其实。
【苏州房天下讯】转眼传统的“金九银十”楼市旺季已快结束，房贷新政后苏州楼市的真实情况也渐渐浮出水面。
在国庆节之后，苏州楼市即“涨声”四起。但根据房天下价格调研情况来看，之前放声涨价的楼盘中实际涨价楼盘占比仅为22%，不少楼盘说涨不涨，楼市“涨声”言过其实。
另外在城建方面苏州也有“大跃进”，中环快速路园区段苏虹路至阳澄湖大道路段（即娄江快速路星华街立交）正式通车，而吴中区就在今年秋天将进驻10所新学校，全区有6所中小学校的学生将用上新的教学楼、体育馆等……
楼市真相大起底:涨声"言过其实"降者"摧城拔寨"
纵观这两个月以来苏州楼市的风波，可以请小齐哥唱到“一波还未平息，一波又来侵袭，茫茫楼市狂风暴雨…”。从限购的全面放开，到限贷松绑，再到国庆开始开发商涨价的传闻四起，弄得整个楼市人心惶惶。而对于购房者们来说，买不买房的纠结似乎有增无减，在这样的风口浪尖上，该何去何从？而拨开重重迷雾，楼市的真相又是怎样呢？
楼市真相part 1：说涨并不涨 新政威力未施展
此前在国庆结束后的价格调研中，相比国庆前，共有18盘会涨价或有涨价的计划，其余大部分楼盘均按兵不动，等待时机。而此次根据苏州房天下发起的10月百盘价格调研结果，截止上周，仅有10盘实际涨价，而实际涨价的楼盘中仅有4盘是此前声称要涨价的楼盘，用百分比量化可以直观地看到，之前放声涨价的楼盘中实际涨价楼盘占比仅为22%，也就相当于5盘中仅有1盘做到了涨价。
这种“说涨不涨”的现象也一定程度上体现了苏州楼市的现状，开发商在双限取消后的涨价放话很大程度上只是一种营销手段，营造了利好政策下即将普遍涨价的氛围。但由于房贷新政后的具体政策并未如期而至，所以并未给楼市成交带来直接的积极影响。
通过此次百盘调研的涨价楼盘表格我们可以看到，在仅有的10盘涨价楼盘中，除澜调国际（价格动态户型图论坛）、北极星花园35808元/平方米[工业园区]北极星花园113套在售（价格动态户型图论坛）和中南锦苑（价格动态户型图论坛）这三盘均上涨了1000元/平米外，其他楼盘涨幅均在500元/㎡以下，且其涨价原因也是有所不同，但受新政影响较小。
北极光星花园由于之前的特价房源已经售空，由原来的13500元/平米涨到了14500-15000元/平米。而中南锦苑二期即将开盘，二期价格果断定为14000元/㎡，毕竟当初楼面价也是8000多元/平米。
受房贷新政以及十一节假日的影响，吴江新城吾悦广场（价格动态户型图论坛）、澜调国际大胆调价。而保利悦璟和新城石湖公馆22684元/平方米[吴中]新城石湖公馆146套在售（价格动态户型图论坛）（价格 动态 户型图 论坛）在售房源位置较好，均价也上涨了500-1000元/平米。
另外，也有一些正酝酿调价的。绿地中心虽然暂无价格变动，但是据调查得知，目前其价格调整正在审批中。
新政一出，各家还是有涨价的打算，开发商目前想涨不敢涨，都按兵不动。不过，就像当初的限购取消，开始时谁都不想做个，可以最后还不是一个接一个，直到全面取消限购。【点击进入详情】
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39万买三房? 全城脱限说涨反降!
素有“任大炮”之称，63岁的华远地产董事长任志强近日在其实名认证微博上称自己已进入退休倒计时，“还有一个月，准备改行弄点学术研究，当个啥作家。
“地产大炮”不再谈房价了，并且表示丢手之后由于公司储备丰富，对于公司业绩并无担心，大佬话虽如此，2014年已到了争抢市场的最关键时期，大牌大咖们虽然表面平稳，可能给予地方房企的压力应该不算小，据了解，目前苏州众多房企，前三季度仅完成了一半的年度业绩，十月作为关键的承启月份，出奇制胜的打法已是见怪不怪。
10月份的苏州楼市，带着新政后的诸多期望，带着以往红火银十的想象，不知不觉已到了最后一个征程，然而一切期许并未统统如期，前半段营销爆冷；全城脱限，说好了涨价却爽约大半；更有甚者，一些意想不到的产品也玩起了“以价换量”的戏码……这个十月不简单那！
怪相一：10月现营销分水岭 大牌明星扎堆热场
说起营销，明星驾临的效果早已心照不宣，进入十月，前两周，苏州的开发商们却一直没个动静，都有着相互“猜疑”，伺机而动的意思，而到了第三周，以中润冠名的 演唱会为导火索，众多开发商们终才于按捺不住了。
先是以 为主的一众明星驾临姑苏金茂府42056元/平方米[姑苏]姑苏金茂府266套在售（价格动态户型图论坛）实景示范区公开现场，星光照耀的同时，现场更通过明星等公众人员表达对金茂府产品的评价，达到了宣传的效果。据悉，姑苏金茂府42056元/平方米[姑苏]姑苏金茂府266套在售200㎡楼王即将面世。
星光不断，越溪板块中一向行事低调的项目——景瑞御江山（价格动态户型图论坛）也突然高调了起来，召集了品冠、迪克牛仔等实力唱将，10月31日将举办盛大的群星演唱会，目前，演唱会门票正在通过各种方式分发出去，不需要苏州人民花钱看表演，同时更为项目高层的首发起到了极好的营销效果。
狮山板块新盘刚出手即不凡，在2014年年初，佳兆业在近40轮叫价中坚持将高狮山街道110号地收入囊中。9月底，新区佳兆业广场媒体见面会隆重举行，作为力要打造的苏州标杆项目，此次媒体见面会佳兆业为当日到场的媒体朋友准备了两部iphone6作为抽奖礼品，诚意十足。而同样送出iPhone6的还有来自吴中区的蓝光可可蜜园，参与“穿越火线”游戏，转发微信即有机会获得iPhone6。【点击进入详情】
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园区中环已部分通车 楼市版“带你飞”即将上演
由于中环快速路在今年年底大部分路段将通车，近来工程消息频频，颇受关注。
从整个中环快速路来看，目前各个路段进展为：相城区的春申湖路互通~太阳路互通路段、西塘河西岸~春申湖路互通路段、高新区的玉山路~312国道路段、园区段预计今年年底通车；吴中段、高新区的西塘河~312国道路段预计明年5月底通车。也就是说至明年5月底，整条中环将会主体贯通。
中环快速路示意图
就在9月底，中环快速路传来重磅消息，园区段苏虹路至阳澄湖大道路段（即娄江快速路星华街立交）正式通车。
据悉，娄江快速路星华街段立交位于苏虹路以北、京沪铁路以南，纵贯中新区和唯亭街道的既有星华街高架，改造完工后现已成为全互通立交，南北长1.3公里，东西宽2公里，该立交作为中环快速路和娄江快速路的枢纽工程，也是园区迄今为止规模的全互通立交。
该路段对于阳澄湖周边的交通可以说是一个飞跃。临湖的众多楼盘如景悦星湖（价格动态户型图论坛）、招商雍景湾、中信森林湖等都会大受裨益，前往相城、吴中等区域的便捷程度大大提高，在南北两条远期工程竣工后，环城路线还将进一步缩短。
另外阳澄湖的穿湖底隧道自开建以来也备受关注。据悉阳澄湖隧道在今年2月主体结构即基本完成，建成后全长达1170米，预计年底实现贯通。此工程不仅使得园区、相城两区距离大大“缩短”，更会使相城区内原本争得不少园区客源的楼盘变得更加炙手可热如相城大道板块的星湖花海（价格动态户型图论坛）、中惠晨曦怡庭（价格动态户型图论坛）以及高铁新城版块内的鑫苑鑫城、巴黎春天（价格动态户型图论坛）等楼盘都将搭上“顺风车”。
阳澄湖穿湖底隧道效果图
而中环快速路整个园区段预计在年底通车。从路线上看，已将目前园区在售的大多数热门楼盘紧密包围，并且和轨交1号线形成立体交通网，起到相辅相成的作用。目前在中环快速路所在的星华街西侧集中了如天地源七里香都（价格动态户型图论坛）、路劲主场（价格动态户型图论坛）、中锐星公元名邸、中南锦苑（价格动态户型图论坛）等不少园区主力楼盘。而以312国道周围来看，南边的现代大道沿线则密布着如万科玲珑东区（价格动态户型图论坛）、白塘壹号（价格动态户型图论坛）以及绿地华尔道名邸、雅戈尔璞缇墅（价格动态户型图论坛）等改善型项目。
虽然就近期来说湖东靠东的一些房源，身价相较西边沿湖区域还有差距，但随着规划的轨交3号线和中环快速路的“左右开弓”，以及以永旺梦乐城为首的诸多大型商业进驻，这些地区的房源价格也在迎头赶上。在此次房贷新政过后，路劲主场、中南锦苑等楼盘也确实出现了顺势涨价的情况。
目前中环快速路各段工程都在井然有序地进行，整体通车后将大大缓解苏州的交通压力，同时将使各区域的关系更为密切紧凑。【点击进入详情】
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苏州中小学幼儿园实时排名 吴中再添10校进驻
从9月1日起，苏州中小学幼儿园入学入园开始实施新的规则。一是规定对提供的合法固定住所将予以登记，今后一套房子每五年只认一名地段生；二是规定人均低于18平米的住房，不再作为施教区的依据。
针对择校政策的变化，业内人士认为新规则是出于加强对学区规范管理的目的，但是一定程度上造成了对于学校资源的不公平竞争。但对新房市场影响很小，的房价主要还是受学区本身以及地段、位置等因素影响较大。
且看苏州市中小学及幼儿园的实时排名情况。
而近期又有实时学区消息曝出，就在今年秋天吴中区将进驻10所新学校，全区有6所中小学校的学生将用上新的教学楼、体育馆等。全区为此投入的建设资金（不含土地资金）约为13．08亿元。如加上明年立项开工建设的学校，今明两年，吴中区用于学校的建设资金将达到24.96亿元。
2013-2014两年新建、改扩建及增建校舍的学校图片来源：论坛
但是仔细研究表格后发现大部分集中在吴中副中心附近，其他区相对薄弱，但是仔细研究各片区学区会发现木渎、尹山湖近几年都有出过学区整体规划，2012年尹山湖规划就提到将有11所学校。目前郭巷中学、郭巷二小都以建设完成，尹山湖苏大附中也进入建设尾声。
吴中中心城区实时学区规划 图片来源：论坛
而家长们最关心的是的价格，今年开春以来，苏州楼市的价格呈现小幅下调，而城南作为城市副中心，房价维稳并上涨趋势，均价全部破万。
尹山湖规划的学校 图片来源：论坛
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