[摘要] 房市已经进入调整期,中国经济会因之而遭受怎样的影响呢?可以从实体经济、金融、财政三个方面分析。
中国房地产市场已经达到泡沫状态
我认为中国主要城市的房价已经大大超出了均衡水平,并且不可持续,因而可以称作是泡沫状态。有两个指标可以验证我的观点。一个指标是主要城市的房价收入比。去年,北京的房价收入比约为19倍,上海、深圳也超过17倍。也就是说,现在北京的一个家庭不吃不喝,也需要19年的收入才能买上一个平均面积的住房。这甚至高于20世纪80年代后半泡沫期东京的水平。
还有一个指标,是主要城市的房租(年换算)房价比。在中国主要城市大概都是2.0%-2.5%左右。与存款利率(一年期的上限为3.3%)和贷款利率(一年期为6.0%)相比,这是一个很低的水平。如果房价不再上升的话,买房子出租去获利并不划算。
住宅价格今后到底是涨还是跌?为了回答这一问题,我们可以看一下住宅销售价格的先行指数即销售面积的变化。销售面积(同比)对住宅价格(同比)大概领先半年到一年之间。销售面积同比去年1月到2月到达了一个高峰后开始大幅度下降,今年年初以来已经变成负值了。销售价格同比也追随着在去年年底达到了高峰,然后开始下降。这样看来住宅价格同比仍将会继续下降,并且在今年下半年或者明年初出现负值。
房地产市场调整对中国经济的影响
房市已经进入调整期,中国经济会因之而遭受怎样的影响呢?可以从实体经济、金融、财政三个方面分析。从实体经济方面看,去年房地产开发投资高达8.6万亿元,相当于GDP的15.1%;粗钢产量是7.8亿吨,约占全球的一半,房市低迷也会导致钢铁生产量下降。而钢铁产业与包括海外的铁矿石、能源、造船等在内的其他产业的关联度是非常高的,因此它的波及效果不会仅仅局限在中国国内,也会影响到全球经济形势。
从财政方面来讲,房地产相关税收和作为地方重要财源的土地出让金一共相当于GDP的10%左右。房市低迷将会给财政尤其是地方财政造成很大的压力。这样中国就不能够再像过去那样大规模进行公共设施投资。
从金融方面分析,2013年金融机构的房地产贷款是14多万亿。幸运的是2010年之后中国采取了一些挤泡沫的措施,包括提升了房贷首付款的比例。自住房首付比例目前是30%,投资目的用房的比例更高,第三套房甚至不能贷款。所以即便房产价格下跌30%,银行还是有充分的缓冲空间。
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