[摘要] 近两日，“苏州出台最严限售令”、“新建商业地产三成不许卖”的消息开始频频见诸报端和网络，苏州商业地产一时成为全国房地产市场的热点。昨天，市住建局召开新闻通气会，就刚刚出台的《关于进一步加强全市商业房地产项目管理意见》作进一步解释。
另一种模式为产权式商铺。目前苏州市场上的绝大多数产权式商铺都采用“售后”的办法。这种方式是房地产开发商将商品房出售给购房人，但是购房人并不用于自住，而是交给开发商或开发商委托的代理机构用于经营，并定期向购房人支付租金。售后对消费者许以潜在的利益以吸引购房者。这实为一些实力欠佳的开发商通过“借鸡生蛋”的方法炒作房地产，容易造成半拉子工程、非法集资等恶性事件。因此，早在2011年，法就公布了 《人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》对其进行禁止。
应对“售租分离”擦边球
冻结资本金余额、项目网上签约
然而，目前不少开发商想出了“售租分离”的模式来打政策的“擦边球”，为了应对这种现象，这次《意见》明确，将提高新建商业房地产项目货币资本金监管标准，在现行标准上增加50%。根据项目工程建设进度，商业房地产项目按基础完成、结构封顶分别解款30%、20%，在预售阶段如无售后现象，在项目竣工交付后一个月内全额解款。如出现售后现象，货币资本金余额部分将予以冻结，直至整改完成。
除此之外，《意见》还明确，商业房地产项目在土地出让前，由项目所在地的区政府（管委会）按不可分割、分层分割、比例分割提出产权分割初步意见，并经市规划、国土、住建等部门审核后报市政府审批。商业房地产开发企业在申请预售许可时，必须向住建部门提交预售方案，并注明是采用自行销售或其他销售方式。若采用其他销售方式的，须提交相关合同。
同时房地产开发企业应向住建部门递交“不采取售后或者变相售后的方式销售未竣工商品房”的书面承诺。对不可分割出售类的商业房地产项目，禁止虚拟分割，禁止以出售使用权、租售权、权等名义拆零销售。对于房地产开发企业采取售后或者变相售后的方式销售未竣工商品房的，由住建部门依法予以查处，并可冻结该项目商品房网上签约功能。对不具有房地产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，由金融监管机构、公安部门依法予以查处。
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