[摘要] 相对于同属商用物业的写字楼和商铺，酒店式公寓投资资金、技术门槛低，转手容易的特点显露无遗。中小房企也正因酒店式公寓小成本、低门槛而火速涌入，导致市场上酒店式公寓项目“蜂拥而至”，产能过剩。
随着城市核心区域的住宅规划用地日渐减少，而市场对优质地段住宅的需求却始终保持强劲，这为开发商们的“商改住”提供了动力。于是酒店式公寓这种挂商用之名，行住宅之实的产品开始大量地在城市的商服用地上出现。
酒店式公寓属于商用物业，因此不受贷款套数限制，信贷杠杆使其未来的受益能够被成倍放大。相对于同属商用物业的写字楼和商铺，酒店式公寓投资资金、技术门槛低，转手容易的特点显露无遗。
鉴于这些与住宅几无二致的特性，多出现于城市繁华地带的酒店式公寓因其保值和丰厚的租金而备受追捧；一些享有政府大型规划红利的开发园区、功能区商服用地，也因其有着潜在的住房需求和价值洼地的特点广受投资者关注。加上信贷条件不受购买套数的限制，让投资者被新政封死的住宅投资之路“豁然开朗”。
酒店式公寓往往位于城市，交通的便利和配套的齐全颇能迎合年轻上班族的需要。一些开发商将酒店式公寓改为一层变二层的LOFT产品，也成为时下非常常见的做法。
虽然商用楼的建筑密度通常较高，无法营造出低密度住宅的舒适感。但“非毛坯小户型”、“LOFT”、“送电器，拎包入住”这类新鲜、时尚而又不失实用的元素，也为酒店式公寓的居住功能大大加分。
据了解，小户型住宅的需求者主要有两类，一类是投资客，而另一类就是收入有限、事业刚刚起步的青年初次置业群体。其较低的总房款，很好地迎合了初级置业需求购房者的支付能力。对于投资者而言，总房款少也符合投资者分散投资、风险控制的要求。加上优良地段的非毛坯小户型受异地工作的高级白领青睐，丰厚。
投资、自住需求对小户型住宅的诉求，同时在酒店式公寓上得到了满足。
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中小房企缘何乐于开发酒店式公寓？
楼市回暖或者说市场形势好最明显的就是一二线市场。这些市场基本都是以龙头房企和本地房企为主。很多情况都显示，由于开发成本太高，中小房企做完了一个项目，就没有做第二个项目的能力。近两年来地价节节高升，“面粉”的价格攀升导致行业准入门槛变高，而中小房企本来销售回款就相对缓慢，没有资金去和大开发商“抢地”，最终被挤出市场或者只能运作一些小型地块。
金融资源方面对中小房企也并未开放，银行贷款基本无望，没有优质项目的中小房企连高息信托都难以发行，部分陷入困境的中小房企被迫选择民间借贷。
而中小房企也正因酒店式公寓小成本、低门槛而火速涌入，导致市场上酒店式公寓项目“蜂拥而至”，产能过剩。
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“钱”景大好 缘何受冷落？
很多人会产生疑问：既然酒店式公寓这么有优势、有“钱”景，为什么这两年逐渐受冷落。业内人士分析认为，主要存在两方面原因，一方面是限购政策挤出了投资客，另一方面多半是“半路出家”的项目，非专业化的服务品质也让酒店公寓不被看好，市场定位不明确，租金也一直没涨上去，投资空间也并不如预料之中。以租养贷成了镜花水月。
另外，虽然酒店式公寓宜商宜住、小户型非毛坯为主、售后、酒店式服务等卖点吸引了大批的自住和投资客，但在热点的背后有其商业性质的局限。由于酒店式公寓属于非住宅项目，产权年限为40年或50年，水电费用高于住宅项目，物业管理费用贵，后期居住成本较高。部分购房者因小户型低总价购入自用，但由于是商业产权，居民户口可能无法落户。
其次，酒店式公寓商业性质，首付需达到50%，贷款年限不超过10年，且无法使用公积金。
再次，酒店式公寓后期出租和运营管理是个实质性问题。部分项目地段偏远或者商业氛围不成熟，出租客源则无法保障，其次小开发商物业管理服务不到位，无法提供物业统一出租、打扫清洁等增值服务，那么投资性价比大打折扣。
而在苏州，存在这样情况的酒店式公寓项目就不在少数。例如苏州市万隆地产有限公司开发的宝隆广场以及以研发节能环保材料为主的苏州立德节能材料科技有限公司开发的立德绿筑空间等等。
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