[摘要] 《天龙八部》一书中，有一局著名的珍珑棋局让读者流连忘返。珍珑者，围棋中苦心经营编排的一类求活难题。 楼市调控这一盘珍珑棋局棋到中盘，又该如何破解？
7 房价
判断：整体平稳局部下跌
面对层出不穷的政策，市场各方纷纷预测着不同领域的影响；越来越多的购房者开始询问何时可以入市购房。所有的预测和询问最终指向一个方向——今年房价会降吗？
房价下降预期：小幅下降，局部下降
上半年的楼市数据已经有了结果，5.8%的房价涨幅可以看出，楼市仍处于“有价无市”的阶段。因此在讨论近期的政策和影响之前，我们还是想请专家首先预测一下未来的房价走势，因为这实在是大家最关心的问题。
冯伟：整体来说，6月份上海市场成交量有明显的下降。7月份的数据还没有出来，但是下降肯定也是比较大的。虽然6、7月本来就属于楼市淡季，但是目前的成交现状显然与此轮宏观调控相关。因此8、9月以后能否如常回暖，才是验证政策影响的关键时期。这一次调控对中国整体市场都会产生影响，相比而言，上海在大城市中很可能是影响的一个。
陈啸天：我个人觉得下半年房地产市场还将是一个不断调整的过程，起码在7、8月份时这种调整会比较明显，成交量供应量还会进一步萎缩，直接影响当然是价格上的调整。但是这种调整会是逐步的、渐进的过程，幅度也会是有限的。到9月、10月的传统销售旺季，我相信消费者对政策的适应性会有提高，自住需要的观望情绪可能减少，成交量有望出现一个回暖的过程。开发商可能会采取一些优惠促销活动，但是指望整体市场价格有一个比较大的下跌仍然是可能性不大。
调控周期预测：未来调控将是常态
对于开发商、中介商、购房和投资者而言，应该如何看待以后的政策频率？
陈啸天：对于开发商来说，他们可能会渐渐习惯把调控当作一个常态，主动积极去迎合地方政府和中央政府的主要精神，调整自己的开发策略和营运模式，为政府解决一些当前房产问题。这是我们很多企业需要面临的较大问题。比如说以后的90平方米物业形态为主，是不是要主动地适应？另外开发商的开发理念及思路也都需要改进，包括户型做法的创新等。对于投资者来说，从中央到地方对投机行为日益严格的控制可以预测，未来楼市的投机行为会大量减少，长期投资无论对商业或办公，风险都还是存在的。
冯伟：对于开发商来说调整心态确实变得非常重要，追求暴利的时代已经过去。包括代理商在内，销售楼盘时价格不再是主要目标，而是求量。如果说未来投资，我觉得商用地产和别墅的投资前景是可以看好的。
政策分析：楼市结构、外资迎来深层调整
新一轮宏观调控与去年新老“国八条”为代表的政策调控，有哪些明显变化？
陈啸天：最核心一点是，中央的调控思路已经开始转变，即调控走向多元化和微观化。市场为什么会调控，无非是房价涨得太快、市场管理过松和信贷过松。此前中央政府也针对这些问题出台了相应政策，包括土地、经营、舆论引导和监管等各方面，但基本的政策方式是中央提思路，各级层面自己去落实。而这一轮调控不同，很明显中央更注重细化和规范化。
冯伟：另外，我觉得这一轮调控抑制投资大于抑制需求。从金融市场的信贷角度，包括外资投资的限制等，我觉得它的杀伤力是在投资方面。但在消费领域的杀伤力同样存在，这个主要表现在心理预期的杀伤。影响成交量的主要原因一个是价格，第二个是心理。
能不能预测一下未来楼市结构方面的发展情况。
冯伟：九部委意见刚出来的时候还没有落实到各个城市自己控制，仍以单个项目为标准，要求70%以上面积建小户型。有的开发商束手无策。现在细则出来了，大家可以松一口气，但到底怎么样做还是不知道。目前看来户型问题确实是考验政府决策智慧的时候了，因为70%小户型这个量是很难控制的，按照板块同样很难控制，按照价格其实也很难控制。
陈啸天：这需要地方结合实际情况微观细化的研究，到底这个区域什么样结构适合市场。因此在未来户型的创新上，地方政府和开发商需要花很大精力去探讨研究。我们相信上海的细则应该不会与中央政策有太多区别，不会超过大连、西安的标准。预计是以总量70%为主。
外资投资房地产的走势会怎样呢？
陈啸天：影响显示在几个方面，对供应层来说，外资投资的总量将会有一个比较大的萎缩。需求方面，短期的外资投机由于成本的大幅度上扬，也会有大量的遏制；对于长线投资者则影响比较少。最值得关注的是大城市，北京、上海、广州的高档物业市场冲击会比较明显。
气球理论：过分助胀、助压都会爆
冯伟：行政手段本质上说对市场经济是必要的，像有些国家和地区确实由于缺少监管和调控发生过楼市崩盘。但是行政手段不是的，运用不好会带来负面效果。因此中央的宏观调控和地方政府的微观政策应该有效配合、达到适度。市场就好比一个气球，我们把它一压再压，承受力不足就会爆掉，这和没有控制的膨胀的爆掉结果，其实是一样的。
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