楼市博弈趋向白热化 紧缩政策加码加速楼市变局

新华日报  2010-08-18 15:18

[摘要] 南京鼓楼广场一幢89层的中国第二高楼，最近准备以未售部分向银行申请抵押融资，南京几家大银行组织了一个超豪华的银团来做这个巨无霸项目，50多亿的评估价，按7成的抵押率，申请贷款量可望达到35亿元。

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围绕房价 开发商与购房者在博弈时间 

新政出台后，衢州楼市出现了什么样的变化？调控效果如何？未来走势怎样？一窥上半年衢城楼市的整体运行情况，或许能给出部分答案。

商品房交易量持续下挫

近日，房建部门统计显示，上半年市区商品房备案销售共计3500件，与去年上半年相比减少19.71%，与去年下半年相比减少41.04%。

"国十条"一出，最直接的作用是购房者变得出奇冷静，之前的冲动、疯狂全然消失，市场观望氛围迅速形成。

5月份以后，到各售楼部里看房的人急剧减少，为数不多的看房人出手也慢。新政前，不少新盘一天能接待十几批客户，新政后有的楼盘一天都没有几个客户看盘。之前积累的意向客户则变得愈发不确定，售楼小姐拨去热情的电话，得到的回答往往是"再看看"。

新政之前，地段好的楼盘推出新房源销售不错，新政一出，好地段的房源都乏人问津了。4月初市区一楼盘推新房源时，虽然房价涨了不少，可是现场"抢房"气氛浓郁；新政后的4月底，该楼盘推出另一批新房源，价格没涨，却再也看不到人声鼎沸的场面，从百分之七八十的开盘销售率直降到百分之二三十。

开发商观望延期推出楼盘

5月房博会上的信息可看出，下半年衢州商品房市场上将会有不少新盘亮相。然而，直到目前为止，还有不少新盘"犹抱琵琶半遮面"，开发商也在观望。

已经开出的新盘，则以低于市场预期的价格抢占销售量。对于新盘来说，定价成了难题。"眼下开发商只能采取拖的办法。"业内人士表示，有些开发商不看好目前楼市，只好采取捂盘的消极策略。"在僵持阶段，降价可能更有利于房地产行业的发展，但降价是开发商最不愿采取的无奈之策，不少开发商拖延领取预售证的时间，观望市场。"

数据显示，上半年商品房销售均价持续高涨，同比增幅为十年来。上半年市区商品房销售均价为5175.80元/平方米，与去年上半年相比增长48.33%，与去年下半年相比增长25.33%。其中商品住宅均价为5073.03元/平方米，与去年相比增长50%。

价格调整趋势逐步显现

从目前商品房销量、价格及看房人数来看，衢州楼市已经陷入深度困局。

从上半年市区商品房销售备案均价看，以一路上涨走势为主基，似乎并没有受到新一轮调控新政的影响而出现急剧下滑。其原因一方面是由于目前开发商手中的资金相对仍较为充足，另一方面近年来不断飙升的低价成本也促使开发商短期内不愿意调价。

不过，业内人士判断，随着国家调控楼市力度的进一步加大，衢城房价发生松动已成事实。如6月份西区开出的一个新盘，品质与口碑俱佳，但实际售价就低于新政出台前的价格预期。在这样理性的定位下，销售业绩不错。下半年还会有不少房开公司跟随开盘，这些新盘的定价会更加理性。"预期下半年在调控政策不断加压下，市区商品房销售均价出现回落的可能性加大。"业内人士表示。