[摘要] 春节的脚步越来越近，苏州房天下的“跃马羊帆”探市系列报道正在陆续出炉中。从湖东情况来看，房价涨得有点凶猛，天地源七里香都高涨到了1400元/㎡，但园区就是任性，不怕卖不出去，购房者也纷纷买涨，不少售楼处的周来访量都能超过100组。
【房天下讯】 春节的脚步越来越近，苏州房天下的“跃马羊帆”探市系列报道正在陆续出炉中。从湖东情况来看，房价涨得有点凶猛，天地源七里香都44204元/平方米[工业园区]天地源七里香都223套在售高涨到了1400元/㎡，但园区就是任性，不怕卖不出去，购房者也纷纷买涨，不少售楼处的周来访量都能超过100组。
据房天下数据监控中心统计，2月将有20盘入市，与1月预计几乎持平，吴中相城占了大头，另外20盘中还包括5个新盘。
企业方面，绿城近来将转型，或缩减豪宅业务占比，转而寻求中低端刚需市场。具体到苏州狮山地块，绿城负责人也已表态：不一定是别墅，可能是高端住宅。
春节的脚步已经临近，房天下“跃马羊帆”探春大戏将兵分6路深入楼盘进行实地探测，而站的目标区域就是有着“楼市风向标”之称的园区湖东，年关当前，湖东的市场情况究竟如何？
房天下首先来到位于现代大道沿线的雅戈尔太阳城35584元/平方米[工业园区]雅戈尔太阳城122套在售缘邑（价格动态户型图论坛）。因为工作日加上天气的缘故，售楼处仅有一组客户在与置业顾问洽谈。但据介绍，近期前来询问的客户不在少数，一星期约在100组上下，相较于其他区域显然多出了不少。
雅戈尔太阳城35584元/平方米[工业园区]雅戈尔太阳城122套在售缘邑客户正在咨询
负责人称，因整体湖东价格上涨，缘邑也已将价格稍作调整，目前其主要有5#、11#、12#在售，价格在12000-12500元/㎡。另外其本周即将推出3#的117㎡户型，量不多，仅有24套，剩余的6#，7#，10#目前暂未作推出打算。
在沙盘旁，竖着项目的7套“清盘特价房”，分布在4栋楼，其中大优惠超过10万，面积在98-116㎡不等。短暂停留后，当小编停留正要离开时，又巧遇3人来访，也稍稍印证了“一周100组”这一数据的如实性。
紧接着房天下湖东小分队驱车来到“刚需一哥”路劲主场琅悦（价格动态户型图论坛）售楼处，从外立面看来，已经基本建好，外面绿色防护网已基本褪去。进入售楼处内，3名客户正在座位上交谈。
路劲主场琅悦目前进度
据置业顾问介绍，目前项目主要在售为3栋楼，低为10600元/㎡，均价在11500元/㎡，相比周边楼盘确实低了不少，3栋楼全体约有100套房源可售。在年后的3月底4月初，琅悦后一栋楼——14#将推出，包含98㎡、140㎡两种面积约200套房源。也就是说，整个项目的存量也就在300套左右了。
在了解中得知，路劲主场（价格动态户型图论坛）琅悦上周来访量约在70-80组，周末每天会有二三十组人前来咨询，还是保持在一个比较正常的数量。当谈及湖东涨价的情况时，置业顾问肯定地回答：“会涨的，年后肯定会涨价，我们现在价格并不高，过年应该也不会推出什么特别的优惠了。”
随后“湖东小分队”来到紧挨着的天地源七里香都44204元/平方米[工业园区]天地源七里香都223套在售（价格动态户型图论坛）和中锐星公元名邸（价格动态户型图论坛），发现这两盘虽然非同一类型，但依托即将开业的永旺梦乐城和儿童医院等，都涨势汹汹。
进入七里香都售楼处时，发现大门口高高张贴着的“新年大吉”字样，一旁还留着活动的背景板，几位客户正好同时进入。与前两盘不同的是，七里香都的人气显然要旺了不少，整个售楼处约有20余名客户，沙盘前就有10人在听置业顾问讲解，从门口停满的私家车也已可见一斑。【点击查看详情】
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事件二：中海复出战阳光 13盘觉醒抢占春节购房潮
距离年关越来越近，尽管转眼就是2月，近期各大开发商推盘计划依然在冬蛰期，调整、蓄势，等待新一年的爆发。不过一年之计在于春，也有那么一些楼盘，春雷未响，它们已经觉醒。
据苏州房天下数据监控中心新统计数据显示，2015年春节前，苏州楼市预计还将有13个楼盘开盘或加推，其中住宅项目12个，共约1670套房源，分布在相城（1个）、园区及园区东（2个）吴江（1个）、姑苏（1个）、吴中（7个），商业项目仅姑苏区美泰美商业广场1个独苗。
纯刚需依然是主力军
按照往年惯例，2月并不是推盘高峰期，春节前开盘更是需要承担蓄客不足的风险。出于这样的考虑，近期楼市不论是拿预售证还是推盘方面，明显能看出热情不足。
"尹山湖板块竞争激烈，我们二期蓄客情况很好，拿到预售证的话年前肯定要开盘。"阳光天地的饶经理如是说。
从未停息的竞争，促使很多楼盘在2015年春天还没到来的时候就已经先行试水。园区热盘雅戈尔太阳城缘邑在远湖东板块众多楼盘的前后夹击中选择年前少量加推24套，均价12000-12500元/平，在涨声一片的园区依然具有价格优势。吴中主城区地段王者——颐和湾花园暂定1月底至2月初首次开盘；2014年豪宅（非别墅）销冠姑苏金茂府也将在2月初加推26套，年底或许是土豪们集中买单期，但能否热销，依然还是要靠实力说话。【点击查看详情】
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事件三：20盘2000套房源闯年关 吴中相城领跑全城
2月即将迎来农历新年，苏州的大街小巷也已开始弥漫着淡淡的年味，那么2月的楼市有没有因过年而沉寂了？
据房天下数据监控中心统计（截止1月27日），2015年2月苏州预计有20个楼盘开盘，与1月预计的22盘几乎持平，约包含2000套新房源入市。
2月入市项目物业类型分布
从物业类型上看，住宅占到了14盘，约有1500套新房将入市，其次为商业项目，为5盘。别墅则仅有相城区的澄湖印象（价格动态户型图论坛）一盘有计划开盘。20盘中，纯新盘为5盘，包括了隐匿近5年的海伦堡珍珠湾花园（价格动态户型图论坛）以及商务广场（价格动态户型图论坛）和海亮香榭时光（价格动态户型图论坛）两个商业项目。
在区域方面，吴中和相城区成为了主力军，分别占到了8盘和7盘。
2月入市项目区域分布
近来尹山湖板块成为了越来越热门的置业板块，开发商的动作也是吴中区为频繁的。在2月上市的楼盘中，尹山湖就以九龙仓碧堤半岛（价格动态户型图论坛）、九龙仓碧堤半岛光辉岁月（价格动态户型图论坛）、旭辉美澜城（价格动态户型图论坛）、山湖一号（价格动态户型图论坛）4盘达半数，且加推时间都定在了年前，其中碧堤半岛的洋房价格已高达14000元/㎡，大有赶超园区之势。
相城区的7盘同样也分量十足。渭塘镇澄阳路附近又有一纯新盘——海伦堡珍珠湾花园，即将在2月初与众人见面。该地块在2010年1月土拍即被海伦堡地产获得，时隔5年，究竟会带来怎样的惊喜，值得期待。
另外相城区商业项目有3盘将入市，新盘商务广场和海亮香榭时光均表示将在春节后开盘，前者将推出酒店式公寓，后者为商铺。同一时间，海亮香榭里（价格动态户型图论坛）也将推出商铺，并提前告知开盘可享98折优惠。值得一提的是，2月入市的别墅盘澄湖印象也来自相城区。
2月份在姑苏区、园区、吴江也将有少量项目入市。姑苏区的金茂府预计在2月初推出仅26套140㎡房源，想要的购房者得多多关注了；上周刚刚开盘的印象欧洲（价格动态户型图论坛）也将再次开盘，推出66-89㎡户型。
遗憾的是，新区继1月后又一次缺席了开盘阵容。【点击查看详情】
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事件四：18家楼盘大胆"喊涨"高涨1400元/平
在冬天的寒潮中，这周楼市可谓不太冷，2015年房价将稳中有涨，部分楼盘看好2015年的楼市走向，纷纷上调价格，价格也上涨了100—1000元不等。
据房天下数据监控中心统计显示，2015年1月，苏州百家楼盘中有20家楼盘楼盘均价上调、或春节前优惠取消。而楼盘均价的确上涨的有18家，还有一些楼盘表示即将涨价。
园区的路劲主场和雅戈尔太阳城35584元/平方米[工业园区]雅戈尔太阳城122套在售房价均上涨。两个楼盘都在上周的成交排行榜中以25套和21套的成绩冲进前5。雅戈尔太阳城本周末即将加推新房源，价格却足足涨了800多元/平方米。对此，雅戈尔负责人曾表示，推出的批次不同，价格肯定也会做相应调整。此外，天地源七里香都44204元/平方米[工业园区]天地源七里香都223套在售更是从12月洋房均价14600元/平，到1月均价16000元/平，涨了1400元/平米。
园区近些年来备受众多购房者青睐，也正因如此，园区已经成了涨价的领头羊。很多销售人员表示：“同一楼盘的每一期都有所变化，如今楼市回暖，总归要往上涨的”。
姑苏区朗诗相门绿郡从23500元/平方米涨到24000元/平方米，折扣不变。相比前面几家，涨价幅度不大。朗诗首开价2014年10月才公开，折扣是针对开盘而定的，如今开盘将满3个月，价格自然上涨。
吴中区招商小石城后十多套清盘，价格由之前的8500涨至8800元/平米。吴江伟业迎春乐家和海亮长桥府也因市场因素进行调价，纷纷上涨100元/平米。调查发现，涨价的楼盘还是以普通住宅类物业类型占大多数，小户型偏多。小户型在单价上小幅度涨价，总价上提升的不是很明显。
取消优惠取代涨价
房天下记者调查发现，在1月，6盘在优惠上略有减少。2014年销售大赢家的招商小石城在新年伊始优惠上也略有减少，此前与招行合作的招行积分抵房款的优惠目前已到期不再享受；而雅戈尔太阳城35584元/平方米[工业园区]雅戈尔太阳城122套在售缘邑的准时签约优惠也由1万调整为5000。
星湖花海和新城石湖公馆虽然价格并未做调整，但是优惠减少来取代涨价。星湖花海的商贷优惠又96折调整为98折；新城石湖公馆，高层1万抵3万&99折的优惠取消。
买房人关心的其实还是房价，房价逆市上涨客观上有可能是市场上开发商集体涨价，其他楼盘跟风。主观上有可能是因为自身的推盘计划和推盘节奏等原因造成的。也可能是在去年销售成绩完成的比较好的情况下，开发商涨价试试市场水温，未来有可能还是会做相应调整。
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事件五：苏州人民好有钱 100平米住宅只需8.7年
近日地级以上城市GDP出炉，苏州以总量、人均第七的成绩名列前茅。其中人均GDP是一个非常重要的指标，它代表的是一个城市的劳动生产率。每一个人能够创造多少价值，这就是城市的竞争力。
仅从人均GDP来看，苏州130081元甩开了北上广等一线城市不少，不得不感叹，苏州人民真的好有钱。那么问题来了，享受着如此高的GDP，苏州人买房需要花多久呢？
据苏州房天下数据显示，2014年苏州房价均价为11296元/㎡，如果以购买100㎡住房计算，仅需要8.7年。在中国目前16个高收入城市中，购房艰难的是北京，以人均GDP计算需要17.7年，第二是深圳，需要17.1年，上海则需要15.8年，而平均也需要14年。
以苏州目前房价实际情况来看，园区高在13981元/㎡，也就是说想要置业园区，以如此高的人均GDP仅需要“奋斗”11年；而在均价低的相城区，市民则仅需要7年。
看到这里，可能不少市民又要诉苦了：“呵呵！我们又被平均了！”确实，理想是丰满的，现实是骨感的。首先人均GDP并不代表我们实际的收入，不少壕们将广大苦逼百姓狠狠地平均了，其次，得出的结果是将你的收入全部用来买房了，难道你还能不吃不喝么？
总之，虽然咱们苏州买房相对轻松些，但对不少普通百姓来说依旧艰难。不管怎样，买房目标还是要有的，万一实现了呢。
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事件六：“理想之城”转做刚需的绿城到底行不行
此前不喜欢巡视项目的宋卫平，这趟青岛行却安排得相当高调。
1月23日，绿城集团董事长宋卫平来到青岛，与青岛绿城业主及媒体进行交流，回应业主和媒体提出的问题，并分享绿城未来发展思路。
该趟青岛行宋卫平遇上支持业主举横幅接待，活动分为业主代表见面及媒体见面两个部分，其中原定一个的业主代表见面会，终“畅聊四个”。
很显然，宋卫平试图通过高调的个人秀尽量消减青岛理想之城“六五折事件”的影响。
2014年10月，青岛绿城理想之城项目出现“六五折甩卖事件”，且项目原本承诺配建的小学和中学没有兑现等问题。
解决问题之余，宋卫平在这次恳谈秀中还畅想，其回归绿城后将带来的新变化。其中引人注意的就是称绿城未来大改变将在于缩减豪宅业务占比，转而寻求中低端刚需市场。
绿城“理想之城”
而面对业主就理想之城未能兑现的小学、中学配建的责问，宋卫平回应称，会加快建设幼儿园，想拿一个先做试点，幼儿园实在不行，就建一个。
宋卫平同时表示：“2015年将是理想之城这个项目的教育年，除此之外，项目的商业、医疗、养老配套也将作为工作中的重点。”
随后的恳谈会上，宋卫平披露了回归绿城后对绿城发展方向的思考。他提出，未来绿城将逐渐由房地产开发商变成城市生活服务商。
“比如，以往绿城40%到50%左右的销售额来自给富有人造住宅，2015年开始，绿城会做一个调整，这一板块可能只占10%-20%份额。”
宋卫平介绍，未来绿城将为中国城市里面主体的人群“白领”建房，营造他们所需要的生活空间，提供他们所需要的各类服务。
“绿城将尽可能推动80、90后城市白领的生活品质、丰富程度和生活幸福程度，这是回到绿城后要做的事情。”
宋卫平还表示，未来绿城将考虑以业主入股的方式进行资金筹措，同时考虑设置社区金融，即帮助绿城业主进行资金管理，保证业主每年25%到30%的增长。
“在这个增长过程里面，会有更多业主成为绿城的服务对象和股民，通过这种信托服务，直接众筹，既盘活资金又可以借助业主的资金帮助绿城发展。”
在养老业务方面，宋卫平称，未来绿城规划建设的养老叫做太学，老人要重新上学。这种养老模式是集中老人们在一个学院里面，做住校生或者是走读生。
据了解，上述“太学模式”，已经在绿城的乌镇雅园项目中有所尝试。
转型是否可行？
经历融绿交易事件轮番轰炸后，市场依旧关注上海融绿平台终归属、部分绿城人员跟随融创团队撤离带来的人员动荡、与中交合姻后将如何融合等问题，这一切都需要宋卫平去梳理条顺。
在处理这团乱麻之前，宋卫平却突然公布绿城新的转型思路，即城市生活综合服务商。
大的变化在于将之前主打的豪宅产品部分占比缩减，从“以往40%-50%销售额是豪宅”调整为“该板块可能只占10%-20%份额”。
换个说法就是，以打造豪宅赢得口碑的绿城会放下身段，收缩豪宅部分占比，转身进军刚需市场。
宋卫平称，绿城将尽可能把上述转型方向用商业模式做出来，推动80、90后城市白领生活品质、丰富程度和生活幸福程度，“这是回到绿城要做的事情”，同时也是他追求的“理想之城”。
这样的做法对现在处于动荡中的绿城究竟意味着什么？老宋心里自然会有一番思量。而在市场中的反响，多位业内人士认为，这样的动作极可能意味着步子迈得过大，甚至会伤及现在绿城的基础。
“绿城的根基在于豪宅做得好，已形成了市场口碑，这部分也是绿城的核心竞争力。若是放弃这部分优势，转向并没有太多经验的低端市场，无异于舍长取短。”市场人士指出：“现在的刚需市场称为红海也不为过，竞争激烈。像是无论是巨无霸万科、恒大、碧桂园还是新势力阳光城、新城等，刚需市场细分领域都已经站满了对手。”
“绿城现在转型刚需所依凭的优势，无非是豪宅领域所累积的品质、口碑等，在刚需市场是否可行还有待检验。”
同时，绿城以往为市场诟病的成本管控问题，在融绿风波之前未有改善，转向刚需无疑会更为突显。市场人士称，刚需市场讲究高周转也意味着利润微薄，成本管控上省出的每一分钱都能转化为利润。
“按绿城以往的风格，不管是行政管理上的成本管控还是项目用材施工上的成本管控，都不是‘高手’，甚至可以说绿城并不擅长压缩及控制成本。”
“同时，绿城还需面对转向刚需市场后对原有高端市场口碑的损害。”上述人士称：“不管这是一场蓄意进取的自我救赎，还是一次风险极大的豪赌，或许都是老宋和绿城必须要作出的改变，尽管现在还不知道这样的改变是否正确。”
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