[摘要] 9月30日，央行、银监会发布《通知》，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。
【苏州房天下讯】9月30日，央行、银监会发布《通知》，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。
新政一出，一石激起千层浪。就苏州来看，大多数楼盘黄金周期间成交有明显上涨，不少楼盘已经涨价或正在“预谋”涨价。目前距新政出台已逾10天，楼市每日成交依旧在较好水平，购房者心态较之前出现大逆转。而这，仅仅是此次新政后给楼市带来影响的前奏。
10月9日，建行率先发文明确执行新规，首套房贷下限调至7折。至截稿，据悉，苏州中国银行、农业银行、工商银行、建设银行均已经开始执行“认贷不认房”新政。
事件一：重磅！建行率先发文明确首套房贷新规下限七折
记者9日从工、农、建等多家国有大型商业银行了解到，根据人民银行、银监会调整后的房贷政策，多家大行已出台了具体措施，并已按照新的房贷政策开始执行。
工商银行表示，关于住房贷款的政策，人民银行、银监会在《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》中已有明确要求，工行将认真贯彻执行。目前，根据新的房贷政策要求，对于贷款购买首套自住房的家庭，贷款首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。
建设银行表示，对无个人住房贷款记录或者已结清购房贷款，名下无住房的家庭，申请贷款购买住房，执行首套房贷款政策。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买住房，可参照执行首套房贷款政策。具体操作由各地分行掌握。
农业银行也明确了支持重点，在优先满足居民家庭首次购买普通商品房贷款需求的基础上，积极支持改善型住房信贷需求，对合理的购房需求，将努力提供更加优质的金融服务。提高服务效率，逐步推广个人住房贷款自动审批。科学合理定价，将贷款利率控制在合理水平。
此外，多家大行均表示，将加大对保障性安居工程建设的支持力度。坚持风险可控、商业可持续原则，积极支持符合信贷条件的棚户区改造和保障房建设项目。
建行指出，将继续支持房地产开发企业合理融资需求，择优支持优质客户以满足首套和改善型需求为主的普通住房项目资金需求。
农行也表示，新增法人房地产贷款，将重点支持在建、续建普通商品住宅项目建设，积极支持棚户区改造等保障性安居工程项目建设。在投放区域上，继续加大房地产市场运行情况良好区域的贷款投放力度。
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事件二：新政之下:67%网友急出手 18盘闻声涨价
9月30日，央行发布通知，主要分为两大要则：一、首套贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍；二、已结清贷款的二套房购买用户，执行首套标准。
一方面是央行调整利好，另一方面，苏州各大楼盘却已是涨声鹊起，双面夹击之下，购房者进退如何？
67%网友看好新政 提前出手助成交上扬
央行调整对置业影响如何（图片来源：房天下）
据房天下心态调研显示，相比于前三季度较多购房者选择观望的态度，以新政开启的第四季度中，67%的网友都表示出对政策利好的积极态度，其中更有28%的网友表示将在近期加紧出手买房。
从实际开盘来看，国庆七天中，仅吴江区一别墅项目——东太湖1号有二期新房源的加推。再看苏州住建局网站的网签数据，苏州市区“十一”小长假（10.1-10.7）共成交新商品房725套，同比去年减少了305套，跌幅29.6%。其中，住宅共成交563套，非住宅162套，单日平均成交套数约为103套，单套平均成交面积为101.95㎡，住宅日均成交套数约为80套。
新政下发一周，苏州楼市的真实情况到底如何？据房天下长假后天的调研显示，不少楼盘实则在这个假期中的成交成绩斐然。值得关注的是，房天下电商项目在这个假期共斩获215套，成交金额超22亿，其中伟业迎春乐家16563元/平方米[吴江]伟业迎春乐家294套在售、路劲主场都超50套的战绩决胜黄金周。
渠道电商更是出奇制胜，房天下补贴引购房者青睐，万科玲珑东区房天下自销以16套收官黄金周，新湖明珠城、万科城、万科VC小镇、新港天城、吾悦广场、巴黎春天等都成交明显回升。【点击进入详情】
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事件三：限贷松绑刺激楼市升温 18盘大胆涨价成交逆天
今年的十一国庆对于苏州的楼市来说有着异于寻常的意义，在国庆前一天即9月30日，央行发布房贷新政，主要可以概括为首套贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，而结清贷款的二套房执行首套标准。
如同十一期间旅游景点的火爆景象，苏州各大楼盘案场也都热闹非凡，除了开发商精心准备的丰富多彩的营销活动外，房贷利好政策也是吸引众多购房者前去的主要动力。
基于此，苏州房天下在国庆小长假结束后有针对性地开展了楼盘信息调查，根据实时楼盘调查显示，截止10月8日，此次调研的210盘（住宅170盘、别墅15盘、商业25盘）中，共有18盘大胆放话涨价，其中住宅占据17盘，别墅仅1盘，而商业则没有动作。
而值得关注的是除去放言涨价的18个楼盘外，很大一部分楼盘都表示要等待具体银行政策以及关注周边楼盘动态，如果机会合适，一定会有所动作。
本次调研楼盘共有210盘，其中明确涨价的楼盘有18盘，占据9%的比例，而更有多数楼盘表示有涨价倾向在等待时机，相比此前一片降价优惠的风潮，如今的形势似乎有稳中有升的势头，待具体的银行房贷政策落实后，虚实可证。
而从区域上来看，在涨价楼盘中，吴江夺得头把交椅，共有6盘涨价，占据33%，这与当前吴江太湖新城大热的现状不无关系。而相城、吴中、园区和新区分列其后，但差距并不大。
在众多涨价楼盘中，来自园区的澜调国际可谓“身先士卒”，全面上涨1000元，均价来到16300元/㎡，在国庆假期期间，成交也是有所增加。
纵观涨价楼盘，还是以改善住宅为主，如中南锦苑（价格动态户型图论坛）、世茂石湖湾（价格动态户型图论坛）、中茵御墅湾等，均有小幅上涨或计划，刚需类的楼盘本番并未有太多涨价的动作。【点击进入详情】
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事件五：新政后市场真实声音：成交看涨改善出动
2014年注定不平静，上半年涨价预期落空之后一股降价潮席卷楼市；8月，第二轮降价潮再度光临，致使传统的旺季"金九"成色不足。然而，9月30日公布的新政又让楼市燃起了整个年度以来的热情。
2014年十一小长假期间，苏州诸多楼盘捷报频传：各大售楼处门口皆是车水 ，多家楼盘来客量暴涨，中南锦苑（价格动态户型图论坛）等楼盘到访率甚至为平时的两三倍。
买房时机真的成熟了么？
成交方面，尽管尚未尽数网签，但新湖明珠城（价格动态户型图论坛）、万科城19733元/平方米[吴中]万科城122套在售（价格动态户型图论坛）、万科VC小镇（价格动态户型图论坛）、新港天之运15344元/平方米[高新]新港天之运15套在售（价格动态户型图论坛）、吾悦广场（价格动态户型图论坛）、巴黎春天（价格动态户型图论坛）等都成交明显回升，伟业迎春乐家16563元/平方米[吴江]伟业迎春乐家294套在售（价格动态户型图论坛）、路劲主场（价格动态户型图论坛）都以签约超50套的战绩决胜黄金周，新城吾悦广场更是以120套成为城南市场上最鲜艳的一道色彩。
十一期间苏州多个楼盘成交上涨明显
仿佛一夜之间，在暗处观望的购房者突然现身各大售楼处。据园区路劲主场有关负责人分析，项目原本定位为刚需房源，但央行"二套结清算首套"政策一出，园区不少符合条件的首次改善甚至二次改善型购房者纷纷前来"改善"，预定120平及以上面积房源的购房者与刚需客户占比几乎持平；同样的情况也出现在中南锦苑等多家楼盘。
据房天下数据监控中心就10月1日-7日的成交数据进行统计，75平方米以下房源占比仅在3%左右，75-90平房源成交占比26%，90-100平方米左右房源占比15%，100-120平房源占据15%，而120-144平面积段的房源为各面积段之首，高达29%。
十一期间成交房源各面积段占比
购房者的疯狂回归，让敏觉的开发商嗅到了市场回暖的味道。憋了四分之三个年头仍然没涨成的房价，势必也在蠢蠢欲动了。十一期间，就曾传出绿地、恒大两家开发商节后涨价的红头文件，10月8日，新城也深陷涨价传闻。
传新城即将上调房价
面对热情的购房者，截止10月8日中午12时的统计数据，苏州楼市已经有18个楼盘涨价意向明显：路劲主场上涨300元/平方米左右，雅戈尔太阳城（价格动态户型图论坛）、旭辉苹果乐园均上涨200元/平、朗诗东吴绿郡优惠缩水变相涨价。
四季度房价或将上行
而一直珍藏在"温室"里的纯新盘，或者老盘的新一批次的房源，前期开盘时间待定，此时却纷纷如同"瓜熟蒂落"般自然，表示近期即将开盘或加推。自8月开始开始预约、曾预计首次开盘在9月的天鸿尹山湖韵"拖延症"终于不药而愈，将在小长假过后的第二个周末首次开盘，预计推出200套左右房源。
改善房源或将迎来春天
购房者对新盘总是能很好地接纳，同时，开发商也往往将好房源在后期推出，因此，10月上市的这一批"新货"，将成为本年度首轮涨价的房源。中南锦苑售楼处有关负责人就明确表示，二期定价肯定比一期的高。
目前似乎万事俱备，只欠银行房贷利率折扣的"放闸"。10月9日晚，建行发文出台新的细则，"银十"，想想也是醉了。
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事件五：苏州四大行执行“认贷不认房”
记者昨日从苏州各家银行获悉，中国银行、农业银行、工商银行、建设银行均已经开始执行“认贷不认房”新政，即市民已拥有一套房并结清贷款的，再次贷款买房可算作首套房贷款。但其他银行均表示，暂未接到总行的通知，因此还没有相应举措。
据悉，建设银行在其官方网站发文明确开始执行房贷新政，打响新政头炮。而中国银行、农业银行、工商银行尽管未明确发文，但相关银行的工作人员表示，目前在苏州已经按照新规开始受理房贷申请了。
而对于央行规定首套房贷款利率下限为7折，各家银行均表示，具体的利率细则还在制定中，将实现利率差别化，即根据借款人偿付能力、信用状况等因素确定贷款利率水平。但有银行人士坦言，首套房享七折利率这事“比较悬”，很可能参照当前的首套房利率情况。首套房利率，当前苏州多数银行采用的都是在基准利率基础上上浮5%。
另外，对于央行提出的“拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，再购房，具体情况由银行业金融机构审慎把握”这一点，四大行也有了定论。让相当一部分购房者遗憾的是，拥有2套住房及以上并已结清贷款的，再次购房贷款不能算作首套房贷款，也就是说，这部分购房者申请贷款不可享首套房贷款待遇，首付款为60%。
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