[摘要] 2014年两会期间，李克强总理做了报告，各部委也就社会关注的热点问题做了表态。此次“兵伐尹山湖，群雄论战”论坛现场，中指研究院苏州分院针对政府报告与相关要点做了一个摘选，分析全部深化改革背景下，对于未来的中国房地产市场的影响。该院高级分析师任晶晶从六个要点对两会进行解读，与到场地产大佬进行分享。
2014年3月20日下午，房天下“兵伐尹山湖群雄论战”尹山湖板块楼市新格局发展论坛在苏州国际博览中心6101会议大厅圆满举办。28位地产大佬针对市场购房者心态、尹山湖板块市场情况、楼盘定价以及楼市政策等热点问题进行沟通和探讨，共同把脉展望了2014年尹山湖板块楼市发展。
活动当天，吴中区住房和城乡建设局副局长庄春华、国华展览有限公司经理许斌、房天下控股副总裁兼苏州公司新房集团总经理李海、兆丰不动产董事长杨肇锋、中海地产苏州公司总经理庄勇、中海地产苏州公司董事张二伟、九龙仓苏州公司总经理肖争光、苏州鑫苑置业总经理马红科、弘阳地产总经理谷云、阳光城集团苏州公司执行总经理吴金秋、中富房地产开发有限公司副总夏康童、苏州保利置业副总经理陈吉、天鸿尹山湖韵营销总监汤跃莹、华亭梦立方营销总监巫华、高策项目部总监陈奇、华亭梦立方销售经理宋朋伟、新鸿嘉投资顾问有限公司营销部副经理廖冬青、重建招商营销部招商主管田畅达、中指研究院苏州分院高级分析师任晶晶等28位地产大佬出席共话尹山湖板块。
3月3日至3月13日人大会议在北京召开，李克强总理做了报告，各部委也就社会关注的热点问题做了表态。此次“兵伐尹山湖，群雄论战”楼市新格局发展论坛现场，中指研究院苏州分院针对政府报告与相关要点做了一个摘选，分析全部深化改革背景下，对于未来的中国房地产市场的影响。该院高级分析师任晶晶主要从六个要点对两会进行解读，与到场地产大佬进行分享与沟通。
高级分析师任晶晶进行两会政策解读。（图片来源：房天下）
个要点：三个“一亿人”
会上分析师任晶晶提及的个要点是，新型城镇化需明确三个“一亿人”。同时她介绍了三个“一亿人”被提出的背景、意义以及它的利好。
新型城镇化是我国未来发展的一个重点，这次两会特别指出今后一段时期内要实现以人为本的新型城镇化，提升城镇化质量的水平。这也是李总理在两会政府工作报告当中讲到，今后一个时期是着重解决3个“一亿人”的问题，引导“一亿人”在中西部地区就近城镇化。三个一亿人这样的一个表述，是明确了未来新型城镇化工作的三大重心，主要是推动户籍制度改革。
任分析师同样深刻的探讨了两会提出这样一个观点的意义在于明确的工作重点对于我们的房地产市场。至于利好方面，她主要从以下几个方面阐述：个逐步放宽落户条件，有助于加速中小城市及城镇的城镇化进程；二，实现不同规模的差别化的落实政策，住房将会被要求满足多层次多结构的这样一个需求；第三是加快棚户区改造，一方面是政府托底民生，更多的是实现住有所居，另一方面企业的债券融资，也使得越来越多的企业参与到这样一个项目当中，来实现资本市场再融资的利润。
第二个要点：土地流转是三农改革的关键
任分析师随即与到场嘉宾分享了第二个要点的核心。她提出，两会政府工作报告中，李总理提到，抓紧土地承包经营权及农村集体用地确认，引导承包地经营权有序流转，土地流转是三农改革的关键环节，也是两会关注的焦点之一。
土地改革长期来看在为经济发展提供基础的同时，对于房地产健康发展具有一个非常重要的作用。农村土地制度改革，政府报告当中也提到了，必须坚持稳妥的一个原则。坚持这样一个原则，必须要特别注意防止片面追求规模化的一个倾向，适应农业农村发展新形势，在现行的法律框架下依法推进。另外土地资源的合理分配，在很大程度上是事关社会公平的。
第三个要点：坚持税收法定原则加快立法
李总理的两会政府报告当中指出，要抓好财税体制改革这个重头戏，做好房地产税环节保护税立法相关工作。分析师任晶晶紧接着步入了要点三，她强调政府两会焦点三是坚持税收法定原则，加快立法。
两会是将法制经济推进立法放在正确处理政府和市场关系的重要位置，其中明确表态要轻费利税，使未来的方面管理有法可依，建立房地产的一个长效机制。两会也是着重指出财税制度改革，是一个重头戏，提出了这样一个改革。
年内推进房地产税的立法，改变对于土地财政的依赖，也有利于构成一个合理的房价形成机制。促进经济结构的一个转型，但是目前房地产税仍在立法准备阶段，房地产税的立法或将成为人大近期推行的一个重点。房地产税这个建立和完善作为市场长效机制的重要组成部分，也是对我国的房地产市场中长期的健康发展起到一个不可替代的作用。
第四个要点：利率市场化 或推进金融改革
利率的市场化全面放开，推进金融改革加速，或将提高行业的集中度。任分析师强调，对于我国的房地产行业来说，在市场化的一个体制之下，一方面一定时期利率上升的可能性会使得房地产企业的负债成本增加，同时抑制住房消费的积极性，短期内是增加了我们房地产开发企业的运营成本。另一方面市场化的利率也是使得这个金融机构对于企业和项目的选择更加慎重。房地产企业会更加分化，行业集中度会进一步的提升。在市场化的前提下，推进多层次的资本市场体系，也使得房地产未来获得直接融资成为可能，融资渠道的多样化也会进一步提升开发企业的融资能力，并且有利于降低中小企业的资本使用成本，总体上还是有利于房企的稳定发展。
第五个要点：推进长效机制，推进房地产健康发展
对于市场作用的强调，也是意味着政府将主要发挥一个宏观调控的主要职能。通过长效机制来调节市场的发展，长效机制的建立和健全是需要时间的，在短期内政府仍将坚持宏观调控，但与上两年一刀切的调控方式不同，调控更趋向于市场化。
无论是住建部提出的分类指导双向调控，都是强调根据不同城市的具体情况，灵活制订相应的调控手段，我们看到一方面对于不同的社会群体而言，加大保障性安居工程的研究，增加中小套型和共有产权住房供应，同时也要抑制投机的需求，对于房价快速上涨的热点城市，坚决调控仍然是主基调，部分城市的政策可能会进一步升级。在房地产持续低迷的城市，政策可能会出现放松，达到当地房地产市场与社会经济实现同步健康发展的这样一个目的。
第六个要点：未来的市场主要依靠城镇化投资
长效的机制来推动整个社会的良性发展，通过本次两会我们对未来房地产市场走势有了这样几个判断，一是新型城镇化将推动房地产发展的主要动力，新型城镇化是明确了今年3个一亿人这样的一个工作服务，主要是为我们房地产市场带来了大量的购房需求，有利于未来一段时间内房地产的发展。
稳定增加的投资也是为房地产提供了一个发展的环境，2014年的主基调仍然是一个稳增长为目标。作为固定资产投资的重要组成，我们的房地产市场在今年也仍将有稳定的增长。李总理在两会中还提及住有所居，保障性安居工程建设将会在未来一年内持续推进。同时房地产细分市场会受到关注，产业地产将会获得更大的支持，政府工作报告在肯定投资关键作用的同时，也是强调内需对拉动经济的主要作用。最后我们看到长效机制建立健全，仍然是房地产发展的一个主要方向，房地产市场平稳健康发展，建立这样一个长效机制。
从两会的动向来看，今年长效机制建设，主要落脚于步就是推进不动产的登记和房地产税的立法。另外一方面也是在坚持长效机制的同时，也是分类施策分层施策的一个调控，抑制投机性的需求，对于房地产企业而言，短期内热点城市限购将会继续，三四线城市将会面临较长的一个去化周期，城市选择需要把控一下风险。
最后正如李克强在答记者问的时候所提及，房地产行业在迎来了这样的一个深度变革，政府作为房地产调控的实施者，制订政策的时候会更为科学。那广大的房地产企业和消费者都需要一个积极的思考，来把握市场机遇。
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