[摘要] 万科不再追求规模第一；互联网思维可能促使它更坚决降低净利润水平；团队扁平化形成背靠背；更快满足客户的需求。
小股操盘瓦解“老大”意识
《21世纪》：去年开始万科在业务层面提出一个很重要的变化。那就是进入更多的非住宅业务，轻资产重运营，小股操盘进行品牌和管理输出，这和万科以前的住宅专业化有何不同？
郁亮：我们说小股操盘，关键在操盘，通过管理和运营产生价值；通过更少股东投入产生效率，为股东创造更多的价值；专业化方面仍然是盖房子，只不过原来主要是盖有人住的房子，现在要盖有人用的房子，有商业、购物中心等城市配套。并不是说万科自己要去做食堂、菜市场，我们是盖好了给别人来用，依然是通过操盘来赚钱。
《21世纪》：这会不会导致万科未来盈利来源发生变化，以前主要是销售住宅带来利润，未来变成资产管理带来管理费等收入，更加多元？
郁亮：万科从来都是靠一双手赚钱，而不是别的。小股操盘也是一样，干更多活，赚更多钱。至于说除开发收入之外，有些来自资产管理收入之类的，这是有可能的。但是不代表说盈利来源就多元化了，现在还看不出来。
《21世纪》：未来万科的角色是否会更像铁狮门那样，变成一个资产管理公司？
郁亮：小股操盘就是学习铁狮门，铁狮门是操盘赚钱、经营也赚钱。学会使用杠杆做这件事情，用尽可能少股东投入来给股东创造更多回报。但是万科不会变成一个纯投资公司。
《21世纪》：通过小股操盘，万科可扩大自己的营业额和市场占有率，是否有继续保持行业的考虑？
郁亮：小股操盘实际上更是在瓦解“老大”意识。小股操盘后，万科（在一个项目里）只有百分之二三十的股份了，怎么还算销售额？房地产早已不是规模扩张为王，目前房地产市场是规模越大越危险，就好像中国经济如果继续要追求10%以上增长，就没法给结构调整留下任何空间。
在2008年以来，万科就已放弃追求速度和规模，转而追求质量和效益的增长。我们和规模化扩张的（公司）已经不在一个跑道上。如果有别的公司在规模上超过了万科，我非常欢迎。
对万科来说，当下能否利用好互联网工具，向城市配套商转型这件事能否成功，才是衡量万科是否真正在引领房地产行业发展的标志。
《21世纪》：万科入股徽商银行又是出于什么样的考虑？
郁亮：万科参股徽商银行肯定不是为开发贷款。银行也要接受银监会监管，开发贷款有严格管制要求。而且如果成为大股东，涉及关联交易会有相应的规定要求。弄个银行让自己有钱花，这个想法是不切实际的，万科对经营银行没有兴趣。
投资徽商银行，是出于供应链融资的考虑，为上下游供应商提供便利的资金安排。因为房地产上下游企业业务较为琐碎，一般银行不愿意做，徽商银行有兴趣，这个业务又不受地域限制，我们就投资了鼓励它来做。
今后10到15年房地产大势仍好
《21世纪》：之前若干年房地产市场受调控影响非常大，对此次两会政府工作报告提出的分类调控，你怎么看？
郁亮：行政调控对房地产有影响，但市场本身的影响力更大。在中国、在整个行业都习惯把政府的作用看得太重要。但三中全会其实已经告诉我们，市场最重要。这次两会提出房地产分类调控是很大的进步，以往那种一线城市“发烧”，“吃药”的情况不会再出现了。政府会从根本上解决人们住有所居的问题，保障房的力度加大，在供不应求的城市提供更多的普通自住商品房等等。
没有了行政调控，市场趋于稳定，但是我们还有行业竞争，目前的库存量处于一个值得关注的水平，开发商也想有好的业绩表现，那意味着现在的行业竞争会比以往更加惨烈。这也会抑制大家提升毛利率的想法。
《21世纪》：此次两会也提到了房地产税立法，这对行业的影响是什么？
郁亮：政府在法制化上也有进步。房产税明确了首先要立法，我相信经过大家讨论立法后，房产税法一定对行业发展是有用的。在一个平稳政策环境下，再加上相对明朗的前景，对房地产行业无需悲观。
《21世纪》：从市场层面来看，之前杭州降价，房地产信贷也有紧缩，年初的时候王石、任志强（微博）等人对今年前景不太看好，万科对此的判断是怎样的？
郁亮：杭州降价，如果有跟进的，一定会报道出来。王石主席说的话要结合上下语境，并不是针对中国房地产市场。如果真的不妙，那么万科不应该轻资产，应该零资产才对。舆论很容易把意见领袖的话摘抄只言片语，在设计好的语境里，拼贴上去。但是我们不能这么简单看，我们看长远、看趋势，顺势很重要。
目前我们没有明显感到银根收紧的迹象。两会提出7.5%的增长目标，也需要经济平稳运行。
未来10-15年内，房地产的大势仍然是好的。中国还有很长的城镇化道路要走，计划生育政策放松，人口数量又有新的变化，受过良好教育的人比例越来越高。这对行业有足够支撑作用。很多人说现在房子很多了，等独生子女一代，房子过剩了，但别忘了中国“旧改”（旧城改造）力度有多大、速度有多快；20年前盖的房子是不是还能适应今天人的居住水平、生活需要，这些东西都值得探讨。
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