[摘要] 春节假期,广州天气持续温暖晴朗,但楼市的“冬天”似乎已悄然来临。根据统计,除夕至大年初五这6天,全市仅网签成交了32套单位,中心六区零成交。比去年同期的49套明显少了一大截。事实上,今年1月以来,广州楼市成交已明显呈现“疲态”,新年楼市开局趋冷的势头显而易见。
去年成交“放量”购买力有透支之虞
近两年以来,一线城市和热点二线城市库存持续处于低位,最典型的是北京,当前新房可售面积依然在历史底部徘徊,上海、深圳消化周期较2013年年底呈现下滑,究其原因,是由于2013年以来市场的持续回暖,成交量继续走高,而相对应的新增供应却依然不足,以北京为例,去年前11月商品住宅供应面积仅700万平方米,市场成交面积却达到了1104万平方米;二线城市中,南京、成都等城市消化周期逼近6个月红线,而合肥甚至不足5个月,这部分城市市场目前去库存化特征非常显著,这也预示着未来房价上涨的大趋势不变。
不过,对于大多数二线城市和三线城市而言,2013年则是库存积累的一年。上一轮调控中由于一二线城市限购政策,使得2010~2011年大量开发企业涌入非热点二线城市及三线城市,推动这类城市土地成交大量释放,近两年以来商品住宅新增供应不断释放,进而导致当前库存持续积累的局面,一些二线城市的成交速度明显放缓,部分三线城市出现供应过剩风险,未来1-2年时间内预计市场都将处于高库存压力之下,房价上涨动力也将被阶段性削弱。
万达集团董事长王健林对2014年的楼市并不特别乐观,他认为,两年之内,除了十个左右的热点城市,无需调控。即使是热点城市,2014年房价涨速也一定会趋缓,因为流动性一收紧,房地产获得的资金就得减少。若从信贷的角度分析,2014年房价涨幅将趋缓。
投资渠道拓宽 买房不再是“”选择
从国家统计局发布的70个大中城市房价指数来看,至2013年10月,京沪穗深四市商品住宅价格指数同比增幅均已超过20%,远远超过近三年来的人均可支配收入增幅。
一二线城市楼价的快速上涨让普通市民大呼吃不消。老家在黑龙江鸡西、工作在广州的刘先生表示,现在的楼价实在让人看不懂,去年一年广州海珠区的楼价从2万多一下跃到了3万多,可是老家的房子单价却还是3000多元,几乎没涨,但新区还是在大片大片扩建,真不知谁会买?刘先生很纠结,在广州是想买也买不起,可老家的房子买来能干啥?
记者在采访中发现,持有同样观点的市民为数不少。既然凑不足首期去买楼投资,还不如想方设法为手头有限的资金寻求新的生财之道。今年很多人选择将年终奖存入余额宝和理财通,而这个方式也成为今年春节期间工薪族最火爆的年终奖理财方式。
与此同时,由于货币政策偏紧,不少银行还推出年化率5%~6%甚至更高的理财产品,也很具有吸引力。而一些资金实力雄厚的市民,则纷纷将置业的目光移向了海外市场。
国内“钱紧”海外融资成本也在飙升
一方面房企对一线城市土地的“饥渴”引发了土地市场的“高烧”,但与此同时,房企的另一个大动作是频频海外发债,而此举意味着房企兜里的钱其实并不十分充裕。
“今年楼市的不确定因素不是再出新的限购升级之类的政策,而是资金面可能会趋紧的预期。我们认为,今年银行信贷可能会有所收紧,而包括信托融资渠道门槛抬高的可能性很大。”中国房地产开发集团理事长孟晓苏表示。盛势投资的高层也指出,“监管部门对信托的107号文件将使地产信托面临考验,开发商在资金的获得上很难再像去年那样如鱼得水。”华泰证券人士则认为,由于业内早就流传影子银行要从严监管,而受影响的就是房地产行业,这意味着房企在国内的融资成本要增加。
如今,在传统融资渠道受限、资金面收紧的背景下,基于海外融资成本仍然相对较低,另一方面,随着美国逐渐退出量化宽松政策(QE),房企的海外融资难度将大幅上升,许多房企试图抓住这一时间窗口大举吸收资金。据北京中原地产市场研究部统计,今年以来,已有近20家房企扎堆宣布不同规模的海外融资计划,合计总融资额逾500亿元。而在去年1月,17家国内房企在海外的发债规模则只有432亿元,照此估算,今年1月上市房企海外圈钱规模同比增幅有望超过两成。再追溯至2012年,可以发现,今年仅1个月,融资规模就已接近前年全年水平。
但海外的融资成本已在不断上升,据了解,去年海外融资利率起点一般在4%~5%左右,今年已经飙升至7.8%以上。有消息称,有房企甚至在进行10%以上的高息美元融资。不过,记者了解到,当下大多数大房企的海外融资成本年息率依然保持在8%左右。(文/图/表 记者王荔珏(除署名外))
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