[摘要] 春节假期,广州天气持续温暖晴朗,但楼市的“冬天”似乎已悄然来临。根据统计,除夕至大年初五这6天,全市仅网签成交了32套单位,中心六区零成交。比去年同期的49套明显少了一大截。事实上,今年1月以来,广州楼市成交已明显呈现“疲态”,新年楼市开局趋冷的势头显而易见。
春节假期,广州天气持续温暖晴朗,但楼市的“冬天”似乎已悄然来临。根据统计,除夕至大年初五这6天,全市仅网签成交了32套单位,中心六区零成交。比去年同期的49套明显少了一大截。事实上,今年1月以来,广州楼市成交已明显呈现“疲态”,新年楼市开局趋冷的势头显而易见。华远地产董事长任志强日前在一论坛上直言,“我做了十几年房地产报告,今年次提出‘风险’两个字”。
开年“冰火两重天”
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成交出现下降 有盘价格“跳水”
中原地产研究中心监测数据显示,截至2014年1月26日,54个重点城市新房成交约为19万套,环比去年12月同期下调11%,同比去年1月同期下调15.6%。
记者在采访中发现,开发商们似乎也已经嗅到了寒流的气息,就在春节前夕,已经有房企开始进行降价大甩卖,其中表现最为明显的是敏捷地产,旗下多个楼盘优惠幅度极大。像敏捷金月湾,楼王单位亮出的优惠价为1.35万元/m2,此前,该盘的网签均价一直在1.5万元/m2以上。而公寓项目敏捷华美国际更是价格大跳水,特价单位单价仅为1万元/m2。而此前,该盘的均价一直在1.3万元/m2左右。30%的价格优惠让到场的看楼客杨先生颇为心动。但最终杨先生还是没敢出手,其理由是:“我总觉得楼市投资开始有风险了,还是再看看吧。”
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虽然说住宅成交量环比同比都已呈现“朝下”态势,但土地市场依然“高烧”不止。数据显示,截至2月2日,北京、上海、杭州、深圳、广州五个城市1月份的土地出让金总额已经创纪录地突破了1000亿元。其中,特别疯狂的是北京,仅1月的上半月,土地出让金已超400亿元,接近去年1月205.7亿元的两倍。
与此同时,其他三个一线城市的土地市场表现同样“疯狂”。1月23日,深圳则因前海地王的诞生而刷新了深圳土地单价、总价“双料”地王纪录;1月28日,央企中化集团旗下的方兴地产以101亿元总价竞得上海闸北区大宁路街道325街坊地块,溢价率111.59%,折合楼面地价47609元/m2,刷新了上海住宅地块的价纪录;同一天,广州开年波土地拍卖以连出三“地王”引发市场强烈关注。
4大因素影响楼价
“土地财政”现状未变
众所周知,支撑这些年来楼价飙升的一个根本原因是各个地方政府对“土地财政”的高度依赖。1月,各地土地市场特别是一线城市土地市场的火爆,昭示着未来一年楼价想降很难。来自财政部的数据显示,去年我国财政收入增幅明显回落。2013年公共财政收入累计达到129143亿元,比上年增长10.1%,但值得注意的是,国有土地使用权出让收入41250亿元,同比增幅高达44.6%,占财政收入的近1/3。受全年商品房销售面积增长17.3%、销售额增长26.3%的拉动,房地产营业税5411亿元,增长33.6%;契税3844亿元,增长33.8%;土地增值税3294亿元,增长21.1%;耕地占用税1808亿元,增长11.6%;城镇土地使用税1719亿元,增长11.5%,火爆的房地产市场是地方税收的重要来源。
据统计显示,自2012年下半年起土地市场逐步回暖,2013年以来成交热度继续升温。在土地出让金方面,重点城市前11月土地出让金合计同比增长67%,主要是地价较高昂的一线城市及部分二线城市土地成交量飙升,进而带动土地出让金快速上行,前11月一线城市土地成交金额涨幅高达195%,几乎翻了两倍。尤其令人惊讶的是,去年下半年以来,一、二线城市高总价地块频出,总价地王纪录不断被刷新。
对此,业界普遍的看法是,“面粉”大涨,“面包”想不贵也难。但楼市高温能延续多久?有业内人士担忧地认为,一线城市土地市场已经存在失控的风险。“我最担心的就是,开发商仍然认为会和2013年一样保持高速增长的趋势,这是非常危险的。”华远地产董事长任志强日前在一论坛上直言,“我做了十几年房地产报告,今年次提出‘风险’两个字”。
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