[摘要] 经历了2013年的繁荣发展后，2014年的房地产市场何去何从？岁末年初，关于楼市走势预测的话题又多了起来。
看空派
持续回暖态势终结
楼市将逐步降温
日前业内人士预测，经历2012年复苏和2013年繁荣之后，预计2014年房地产市场将“高位震荡、逐步降温”。2014年上半年将延续2013年下半年的态势，多数供应指标继续增长，甚至增幅还将有所扩大，但成交类指标增幅继续回落。
2014年商品房成交均价将继续回升，但增幅比2013年有所降低，全年增幅在7%左右。主要原因是：一二线城市房价涨幅将有所放缓。
2013年楼市全面回暖，一二线城市房价持续快速上涨，部分城市提前透支了后两年的涨幅。三四线城市供应量持续增大，人口导入速度较慢，支撑房价上涨的因素偏少。
长期来看，“谨慎乐观”成为基本共识。中央经济工作政策基调是“稳中求进”，新的一年里，房地产业有了稳定的政策预期。
看空派
买房时代结束
谢国忠：楼市泡沫将破裂
“买房就的时代已经结束。如果在座各位目前还有高风险投资产品或民间借贷的话，建议在2014年上半年前抓紧套现。泡沫即将破裂，持有现金等待机会。
近日，有“大嘴”之称的谢国忠再次抛出唱空楼市的论调。谢国忠表示，目前全球经济到了一个转折点，一方面是发达国家要收钱；另一方面发展中国家通胀和泡沫非常严重，两个因素相互联动，会给市场造成很大波动。
“中国的房地产泡沫可能很快就会破灭，会出现新的一轮调整。我觉得在发达国家危机稳定之后，发展中国家泡沫将会一个个破灭，这个趋势不可避免。”
他认为如果投资者对这个拐点看不清楚的话，在经济上升时候赚来的钱最终都会亏回去的，在他经历的这20年中看到很多人都是这样。
投资成功的人一定在拐点的时候能够迅速作出调整，如果在拐点出现的时候，还认为又会有政策来救，说明你把投资变成一种希望，这是很糟糕的一件事。
也许有人会说，钱会贬值的，套现后，持有的现金也变得不值钱了。
谢国忠建议投资者稍安勿躁，他认为经济有周期性，接下来的5年时间里，经济将进入一个适度通缩阶段，那时物价会下来，持有现金，等泡沫破裂进入调整阶段后，会有更便宜的资产出现。那时候你选择的机会会很多。
2013：房价为何失控？
华远地产董事长任志强2012年6月就开始预测，2013年房价要大涨。一年之后，任志强多次在公开场合不无自豪地表示，他的预测很准。
国家统计局12月18日公布的数据显示，11月份70个大中城市中，四个一线城市的房价涨幅全部同比超过20%。其中，上海11月新建商品住宅价格同比上涨21.9%，；北京同比上涨21.1%，深圳同比上涨21.0%，广州同比上涨20.9%；另外，同比涨幅超过10%的城市超过20个。
诚如全联房地产商会创会会长聂梅生所言，国家统计局所统计的70个大中城市，在600多个城市里只占很小比例。但不可否认的是，处于调控中的一线城市以及重点二线城市，2013年普遍出现了房价大涨现象。
不可否认的房价暴涨
放到更大范围，也还是涨。有数据显示，百城住宅均价自2012年12月以来连续12个月环比上涨，涨幅持续扩大至10.98%。必须提醒，这是均价涨幅。超过10%的平均涨幅，算得上是暴涨了。摩根大通中国首席经济学家朱海斌评价称，“令人意外的是，2013年房价的上涨速度远远快于预期。北上广深等一线城市的房价上涨尤其引人注目。”
朱海斌认为，与2009-2010年楼市不同的是，这一轮房价上涨中，地区差异日渐突出。受调控政策影响，一线城市普遍面临供给不足的局面。相比之下，小城市新房供应量增长更快，房价涨幅也更为温和。根据计算，三线城市(省会城市水平以下的城市)的房价11月份同比增长仅为4%，买房供房压力仍然属于可以接受的程度。
朱海斌的观点代表了很多专家的看法。
聂梅生对2013年的房地产形势的评价是，一是房地产各项指标处于高位，包括房价，但涨幅在逐渐回落；二是城市之间的房价形成巨大的差异化，京沪深穗房价涨幅相当高，但其他部分城市的房价不仅在GDP涨幅之下，有的甚至低于CPI增长。
据中房指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，百城住宅均价今年以来整体涨幅明显高于去年。随着10-11月多个城市房地产调控政策的相继出台，市场看涨预期得到有效控制。11月，百城住宅均价达10758元/平方米，为2010年6月以来的水平。
二手房也创下历史新高。中指研究院数据显示，十大城市二手住宅均价环比连续第21个月上涨，同比连续第15个月上涨。根据对北京等十大城市主城区二手住宅活跃样本的调查，2013年1-11月，十大城市主城区二手住宅均价累计上涨18.5%，11月价格达26484元/平方米，创历史新高。
政策逻辑与市场规律
2013年房地产调控没有放松，但房价却运行在调控的预期之外。不同关注点的专家倾向于同意，供求关系最终起了决定作用，而调控政策起到了或正面或反面的作用。
如果回顾任志强早在2012年的预测，他同样也是以供求关系推导出房价暴涨的结论。只不过，在任志强的逻辑中，影响供求的因素是多方面的。
综合任志强在2012年多次言论，他判断房价暴涨有四大理由。首先，从2006年和2005年的土地供应下降看到了2007年出现的暴涨，2009年土地负增长导致了2010年的房价上涨，而2012年的统计显示，土地供应负增长持续发展，所以，后一轮紧跟着就是价格暴涨；其次，限购令阻碍了二手房供应，从而加大了房价暴涨幅度。任的具体解释是，由于2007年、2009年房价暴涨时，市场都有较充分的二手房供应，这在一定程度上稀释了房价上涨压力。但到2013年，依靠增加二手房供应满足市场需求的路子也被政策堵上；第三，最关键的问题是，限购令并未限制住购房需求，2012年新房销售额与以往相差无几，因此到2012年3月，当旧的土地供应库存建设的新房终止时，供需矛盾加剧，必导致房价暴涨；第四，地价绑架了房价。用任志强的话说，“新一届(地方)政府可能更希望房价上涨，否则如此大规模的地方债窟窿可能抹不平。”
早在2010年，任志强在分析当年房价暴涨时，考虑的因素则分别是，，供求关系，其中也包括地价推动作用；第二，交易环节水费增加推动作用；第三，建安、原材料，以及人力等成本增加；第四，金融政策货币政策影响。
2010年，任志强认为，当年并不是房价在引导其他周边环境因素的变化，而是各种政策与调控措施在影响着房价的上涨与波动；而2013年，任志强仅利用简单的市场逻辑就推导出了房价暴涨的结论。这些市场逻辑也有调控反作用的结果。
除了上述任志强指出的限购反作用，中原地产三级市场研究总监张大伟进一步补充称，在2013年的调控政策中，北京最为严格，出台了历史上负担最重的交易环节征收20%个人所得税。但这项调控政策最终的效果是，交易环节税费大幅增加反而导致二手房交易冷清，供应量减少。也就是说20%个税在某种意义上加速了房价暴涨，使得部分需求不得不到新建商品住宅释放。
各主要城市一手抓调控，一手抓保障，但这似乎也并未能改变房价持续上涨的现实。
亚豪市场总监郭毅以保障房种类的北京为例分析称，近年来保障房政策的摇摆所引发的，由低收入申购人群享有产权的经适房、双限房到享有居住权的廉租房、公租房，今年又新增了一个自住型商品房，各种产权形式的保障房轮番登场，但仍然不能说建立起了一个完备的住房保障体系。由于具备保障房申购资格的人群规模非常庞大，而近年来保障房供应量增长有限，轮候时间过长，一部分家庭被迫挤入商品房市场，加剧了商品房市场的供需矛盾，也从客观上造成房价上涨。
聂梅生还认为，一边是低利率，一边是发行钞票，凑在一起也在加速造成高房价。聂梅生认为，钞票发行速度和涨房价是成正比的关系，2007、2008年钞票发行比较平缓的时候，房价也很平缓。但是，在2008年启动救市模式后，猛发钞票，房价就猛涨。虽然这并不是的因素，但一定是重要的因素。
如聂梅生所言，房地产调控十年一共出了70多个文件，其中绝大部分都是控制房价的，但房价却越来越高。聂梅生的结论是，以房价为调控目标的10年调控是失效的。只有一件事是对的，就是终于搞明白了保障房应该由政府来管。她认为，我们可以借鉴成熟经济体的经验，最重要的一点是遵循房地产发展周期，敬畏市场规律。
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