[摘要] 23日，北京出台了两条密切相关但各有侧重的调控政策。北京也成为继深圳之后，10月份以来出台地方房地产调控政策的第二个城市。业内普遍认为，两地出台地方调控政策皆因实现年内调控目标存在压力。
自住型商品房 如何保“刚需”稳房价
（来源：经济参考报）10月23日，北京市住建、国土等部门联合印发《关于加快中低价位自 住 型 改 善 型 商 品 住 房 建 设 的 意见》，拟在今明两年相继推出两万套和五万套自住型商品住房。政策的发布犹如给“一房难求”的“刚需”群体打了一针“强心剂”。自住型商品住房能否稳住“一路上涨”的房价，房源如何落实到位，分配机制怎样体现公平和公正，成为购房者最为关心的问题。
业内人士表示，相比于当前大量的住房需求，此类房源入市将产生何影响还有待市场检验，带有保障性质的自住型商品住房同样会面临管理上的难题。
房源入市对市场影响几何
根据意见，自住型商品住房将采取“限房价、竞地价”等方式供地，套型建筑面积以90平方米以下为主，销售均价比同地段、同品质商品住房低30%左右，今明两年将有7万套此类性质的住房入市。
“符合限购条件的家庭都可以购买，而且数量还不少。”因房价上扬而焦虑的朱女士略显宽慰地说，“等一等也许真的有机会买到便宜的房子。”
链家地产研究部分析师张旭表示，“供应规模较大让普通购房者入围的可能性大大增加，这在一定程度上也使得部分购房者出现短期观望，等待这部分房源入市。这或许 会 直 接 缓 解 目 前 的 价 格 上 涨 压力”。
根据中原地产研究部统计数据，最近几年北京剔除保障房后的纯商品房住宅供应每年平均在8万套左右。中原地产研究部总监张大伟乐观地表示：“如果明年5万套的计划能成为事实，市场结构将出现质变，这对市场的影响非常大！”
“若供应达到一定规模，自然会影响到新建商品住宅的定价。”但张旭同时指出，“从近5年的住宅交易量来看，每年大概有26.5万套的住房需求，而且自住型商品住房的供应大多集中在相对偏远的区域。相比北京的大量符合购买政策的购房者来说，住房供应还是有较大缺口，实际影响有待市场进一步观察。”
北京房地产业协会副会长陈志则表示，随着自住型商品住房体量增大，明年上半年，老百姓的购房需求也许就会向这些房源流动，平抑价格的作用将会逐渐得到体现。
七万套房源如何落实到位
“自住型商品住房政策解决了‘夹心层’的住房困难，这一政策由北京来探索非常有必要。”国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲认为，“作为长效的调控措施，对缓解老百姓因住房问题产生的紧张情绪有重要作用。”
“惠民的政策虽然振奋人心，但政策成败的关键在于这7万套房源能否落实到位。”北京市西城区正在参加保障房轮候的王先生表示，“总觉得保障房供应太有限，希望这次的自住型商品住房能够如期入市。”
据介绍，北京市明确表示年内土地供应将以自住型住房项目地块为主。自住型商品住房地块明年将在 土 地 供 应 计 划 中 单 列 ， 确 保 供应。北京市国土局副总工程师王兵表示，国土、规划部门对自住型商品住房的地块梳理工作正在进行，已供应6宗地块，年底前还将有6到7宗 土 地 出 让 ， 交 易 方 式 将 以“限 房 价 竞 地 价 ”“限 地 价 竞 配建”的方式为主。
北京市发展改革委投资处的相关负责人表示，北京市发展改革委将把自 住 型 商 品 房 项 目 纳 入 “绿 色 通道”，加快项目审批工作。
对于房源所处的位置，陈志认为：“可能因为某个楼盘所处区域好，配套设施完善，出现了供不应求的现象，而有的区域因为配套方面的原因市场不好，政府应该及时做出反应。”王兵则表示：“北京市力争做到在建设规模大、教育医疗条件好、公共资源覆盖面广、道路交通通畅的地方优先选配。”
保障“刚需”能否公平分配
经适房、两限房的分配问题一直令业内诟病，而带有保障性质的自住型商品住宅也同样面临分配的问题。业内人士指出，由于其比较宽松的购买政策，管理上会有一定难度。怎样确保购房人的确是自住呢？
根据政策，符合限购政策在北京市具有购房资格的家庭均可购买此类住房，两类家庭可优先购买：一是北京市户籍无房家庭(含夫妻双方及未成年子女)；二是已在轮候经济 适 用 住 房 、 限 价 商 品 住 房 的 家庭。政策同时规定，购房家庭只能购买一套自住型商品住房，如将该住房出售，以后不能再购买自住型商品住房。
“虽然组织摇号的主体是开发商，但针对摇号的监督机制将近似于保障房的摇号模式，确保公正。”北京市住建委副主任王荣武表示。
有购房者表示，参加保障房轮候的家庭众多，轮候经济适用住房、限价商品住房的家庭优先购买，会不会挤占其他购房者的机会呢？
对此，王荣武解释，目前北京保障房轮候家庭总数大概有13万，但预计参与自住型商品房摇号的家庭并不多，毕竟两者之间价格差距仍较大。而且一旦轮候家庭放弃保障房而加入自住型商品房摇号，则会取消其此前保障房摇号资格。
业内人士表示，由于有诸多限制政策存在，容易在操作中出现漏洞，未来应在执行过程中出台相应的细则。“比如，由于是限价房产，政策规定在该住房购买满5年后再上市需要缴纳30%的。”张大伟指出，“届时如何计算，装修、税费、利息等是否要扣除，都需要进一步研究和明确。”
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