[摘要] “房价在未来会五年翻一番，十年翻两番”，“楼市告别‘黄金十年’，将迎来‘铂金十年’”。近日多个城市楼市量价齐升，多位地产开发商及专家也公开表示，“绑架”了地方经济的房地产业将进入史上最好的发展时期。
“房价在未来会五年翻一番，十年翻两番”，“楼市告别‘黄金十年’，将迎来‘铂金十年’”。近日多个城市楼市量价齐升，多位地产开发商及专家也公开表示，“绑架”了地方经济的房地产业将进入史上的发展时期。但也有专家表示，“要保经济增长就离不开房地产”———楼市“春天派”简单逻辑背后虽然折射了政策调控的难点，但忽视了长效机制下市场自身的调控效应，“铂金十年”预言过于乐观。
地产商将迎来“铂金十年”？
某机构负责人近日表示，在经济稳增长、促进房地产行业稳定健康发展的基调下，随着新型城镇化建设的有序推进，房地产行业未来发展前景乐观。“如果说2013年之前的十年是中国房地产快速发展的‘黄金十年’，那么2013年之后的十年将是中国房地产稳步发展的‘铂金十年’。”
对未来楼市抱繁荣梦想的人士被业内称为楼市“春天派”。其代表人物工商联房地产商会理事陈宝存在接受媒体采访时也称，现在没有任何手段能对土地出让的成本进行控制，那么也没有任何手段能代替土地财政。“房价在未来会五年翻一番，十年翻两番，这是铁定的，不可能改变。”北京师范大学房地产研究中心主任董藩大胆预测：“25年后，北京每平方米房价将超过80万元非常容易。”
上海农工商房地产集团总裁沈宏泽认为，在稳增长的基调下，下半年楼市调控不会有变革性的措施出台，房价仍将温和上涨。政策的稳定和持续性，以及新型城镇化建设步伐的加快，预示着房地产发展的“铂金时代”来临。还有一些开发商明确表示，只要中央政府想经济“稳增长”，就不会对房地产“动刀子”，可以预见，楼市调控将告别“国X条”时代。
渣打银行实时调查的30家开发商中，有23家开发商认为未来6个月内房价涨幅将达10%，六家开发商表示涨幅会更大。30家受访开发商企业中，21家表示在未来的3到6个月准备购买土地，其中10家还表示与3个月前相比，当前有更大的土地需求。
另外，多家券商近日来也修正此前的判断，认为中国房地产市场正进入一个前所未有的“铂金时代”。财经评论人士叶檀则公开表示，过去自己“高估了政府改革的决心，低估了改革的困难，低估了中国人买房的决心。中国房地产离开了‘黄金十年’，反而进入了‘铂金十年’。”
记者在采访中了解到，“看多”人士的乐观预期主要来自于楼市对经济贡献举足轻重，当前形势下楼市调控可能会放松。华远地产董事长任志强称，新一届政府可能更希望房价上涨，否则如此大规模的地方债窟窿抹不平。“你可以不信，但别后悔。”
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预期调控放松“日光盘”频现
最近引起市场关注的是，作为46个限购城市之一的浙江温州已经悄然松绑“限购令”。原本不可以购买第二套住房的本地和非本地户籍人士，被允许购买二套房，名下无房产的总共可以购买两套。
业界预计，更多“温州类型”的限购城市，如舟山、珠海、金华、宁波等非省会限购城市，都可能在城镇化和“有保有压”调控思路下，成为限购松绑的“潜力”城市。
另外，7月以来，随着房地产企业再融资重启预期的不断升温，宋都股份、金丰投资、新湖中宝、迪马股份和中弘股份等多家公司因“筹划重大事项”而停牌，这也给市场传递了调控政策或将放松的信号。
受诸多利好消息影响，多个城市出现“日光盘”现象。最近广州万科东荟城、中海誉城等5个楼盘入市，一个周末就有两个盘“日光”、两个楼盘销售九成，两天时间卖房超过2000套。除北京、上海等地出现“日光盘”外，杭州、青岛、长沙等二线城市也出现当天即售罄的楼盘。
与此同时，土地市场的“高温”也在影响着楼市的预期。统计数据显示，上半年房产用地供应8.24万公顷，创历史新高，大幅高于五年同期水平。4日，北京农展馆地块成交，折合楼面价每平方米7 .3万元创下北京单价“地王”新纪录。5日，上海徐家汇中心项目地块以217 .7亿元成为上海市总价新“地王”。随后，杭州、苏州地块拍出新地王……
中国房地产研究会副会长顾云昌表示，当前大部分房地产企业资金充裕，降价动力不足，而高价地不断出现，又推高了未来的房价上涨预期，未来一段时间，房价总体会呈现出稳中有升的局面。但从区域市场来看，房价走势将呈现出“差别化”的特征，不排除个别供应量大的城市出现房价下降。
长效机制何时见实效
专家认为，“铂金十年”可能只是少部分人的一厢情愿，但在楼市调控方式“转轨期”，这种论调对市场的预期影响很大。当前是建立以市场调控为主的长效机制时机，一方面有条件地逐步放宽限购、限贷等行政调控手段，一方面启动房产税扩围试点，加快推进住房信息联网，改变土地供给机制。
上海业内人士也认为，市场自身有调节功能，当前没有必要再采取更严的行政手段来调控。7月份70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨的城市有69个，但房价环比涨幅已连续四个月回落。“下半年房价仍将震荡上行，但这已是爬坡的最后阶段，动能越来越小，势能越来越高，预计明年上半年房价会出现下滑。”
上海绿地集团董事长张玉良认为，短期内，房地产企业融资后可能会推高地价、房价；但长期来看，房价最终是由供需关系决定，放开融资后，房地产企业获取资金，增加投资，反而有利于扩大供给，从而平抑房价。不仅如此，开发商资金不再紧缺后，除了增加居住地产供应外，还会开发产业地产和城市设施配套服务的地产项目，对经济发展有积极推动作用。
国家发改委主任徐绍史、财政部部长楼继伟8月28日向人大常委会作报告时，双双提到“扩大个人住房房产税改革试点范围”。徐绍史在推进重点领域改革中提到，当前我国财政收支矛盾突出，金融领域潜在风险增加，房价反弹压力也比较大。
房产税一直被业界视为长效调控机制的重要手段之一。上海财经大学不动产研究所的一份报告则建议，在上海和重庆两地房产税试点的基础上，对个人非经营性住房房产税政策应在以下两个维度拓展：一是继续扩大试点城市范围并最终在范围内推广，优先试点城市宜在北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、安徽、河南、福建等前期物业税模拟评税试点省市范围内选择；宜优先安排经济发展水平和居民平均收入水平较高，房地产开发投资过热，房价增长过快的城市。二是逐渐扩大房产税征税范围和缩减税收优惠，沪渝房产税规定了较为狭窄的征税范围，同时，较为宽泛的税收优惠更加缩小了设定的征税范围，这有利于税改的平稳进行，但却极大减小了税收效应的发挥。建议上海等地的房产税改革方案，在“十二五”末拓展至非普通住房。
业内专家建议，房产税方案实施的核心在于评估和征管，社会存量房体量巨大，产权信息复杂，应尽快建立准确、完整、透明的不动产清册，实现住房信息联网，健全房地产批量评估机制，降低征税成本，实行税收征管的信息化。
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十八届三中全会点燃改革憧憬 城镇化利好房地产 和讯股票
7月初以来，伴随着6月底风险的远去，国务院常务会议和政治局会议对经济形势和政策走向的态度非常明确，经济数据下半年逐月环比改善的趋势非常明确，特别是中报显示出上市公司业绩连续环比改善。我们在7月初以来提出：秋收行情可期。并在7月初以来持续论述秋收行情的逻辑，并指出，应该重新认识风险，从进一步改革开放和城镇化持续推动的高度，重新认识金融等大盘股。
那么，秋收行情买什么？我们说，先把仓位加上来。很多基金经理说，那就先买银行把仓位加上来。我想，这是一个比较合理的操作方式。
一、结构性行情“冰火两重天”达到极限
始于2012年12月4日的反弹在最初的普涨走完之后开始演绎结构性行情，上证综指与创业板(355.00,0.000,0.00%)指(1270.30,-12.450,-0.97%)呈现“冰火两重天”的格局。8月28日创业板指数盘中冲至1253.4点，创历史新高。同期上证综指仍在2100点上下挣扎。从不同风格角度观察，新兴成长与传统周期的喇叭口不断扩大。然而，我们认为，结构性行情“冰火两重天”达到极限，大盘股的机会越来越近。
二、憧憬三中全会进一步释放改革红利
7月份起，政策的态度开始调整，从挤泡沫到“稳中有为”、“不滑出下限”、“避免经济大起大落”，同时总理强调“我国经济已步入新的发展阶段，必须更加注重依靠转型升级。既不能因经济指标的一时波动而改变政策取向，影响来之不易的结构调整机遇和成效，也不能对经济运行可能滑出合理区间出现大的起伏缺乏警惕和应对准备”。8月份政策态度延续这一趋势，预计9月份改革红利将进一步释放。
8月22日商务部通报，近日国务院正式批准设立中国（上海）自由贸易试验区。试验区范围涵盖上海市外高桥(26.32,2.390,9.99%)保税区、外高桥保税物流园区、洋山保税港区和上海浦东机场综合保税区等4个海关特殊监管区域，总面积为28.78平方公里。《中国（上海）自由贸易试验区总体方案》申报稿中明确提及，希望在自由贸易试验区先行先试人民币资本项目下开放，并逐步实现可自由兑换等金融创新，改革红利进一步释放。
另据新华网，中共中央政治局8月27日召开会议，决定今年11月在北京召开中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议，主要议程是，中共中央政治局向中央委员会报告工作，研究全面深化改革重大问题。会议审议通过了《建立健全惩治和预防腐败体系2013-2017年工作规划》、《关于地方政府职能转变和机构改革的意见》，听取了中国（上海）自由贸易试验区筹备工作汇报。会议强调，必须坚定深化改革的信心、坚持深化改革的正确方向、凝聚深化改革的共识、注重深化改革的统筹谋划、协同推进各项改革。
三、中国城市化滞后于工业化，新兴城镇化建设加速
新型城镇化作为我国的内需潜力和实现现代化的重要任务，被决策层定为战略选择，也受到了资本市场的高度关注，但市场对城镇化的争议很多。
我们认为，新型城镇化的三个命题，可以更加清楚的认识城镇化的本质：（1）城镇化是经济与社会发展的结果，也是实现现代化必须完成的任务；（2）城镇化是长期推进的过程，也是渐进实现的蓝图；（3）城镇化是经济社会发展改革的载体，是联系农业现代化、新型工业化和制度改革的纽带。
我国城镇化率为51%，户籍城镇化率只有35%，显著落后于工业化水平，也远低于世界平均水平和同等发达经济体，距离2030年65%--70%的目标有很大的提升空间。到2030年，各类城镇将新增3亿多人口。对于新型城镇化应抱有较高的憧憬与期待。
城镇化不仅能够拉动能够拉动消费与投资，而且能够使工业、农业与改革协调发展。投资方面，每增加一个城市人口，以2002年的价格，将需要增加9万元的投资。照此计算，每年新增1000多万城市人口，按照现有价格，将需要增加4-5万亿元投资需求。消费方面，城镇化率每提高1个百分点，可以吸纳1000多万人口进城，每年会带动1000多亿元的消费需求。投资与消费需求的增加，有助于拉动经济持续较快增长，并缓解产能过剩的压力。
新型城镇化将带来经济与社会生活方式的重大变化：（1）农民市民化、农业现代化与土地、户籍制度变革（2）新型工业化的发展（3）服务业大发展（4）城市空间布局优化与城市群大发展（5）基础设施完善与公共服务水平提升（6）融资与地方财政体制变化。
新型城镇化的投资机会：（1）农业现代化（2）房地产（3）城市基础设施建设（4）城市服务业发展（5）城市消费提升。
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四、农村土地改革进程加速护航城镇化
近期有媒体报道农村土地改革进程的重要文件已下发至河北、辽宁、吉林等18个省市，被确定的28个试点县将于今年8月至9月正式启动农村集体经营性建设用地使用权流转，原则是不突破现有土地利用政策、土地使用标准等法律法规的规定，流转土地不得用于商品住宅建设。
我们认为，土改的意义在于让农民工真正融入城市。这就要给农民保障，目前，农民的保障思路在于：（1）农民工的农地交给集体，获得略高于农地租金的“补贴和社保”。（2）农民工将家乡的宅基地交给集体，可以获得新农村建设集中居住的住宅，或者获得一笔现金补偿和额外的社保。这样做的好处是让农民工隔断农村的牵绊，真正融入城市，将带来二三线城市的大扩容。
那么，二三线城市和县城、中心镇的基础设施建设将有较大空间。利好：电力设备、市政管网建设、房地产、金融。一线城市一方面也会有一定直接受益，同时二三线城市的发展有利于一线城市的商业繁荣，一线城市过去落后的城市基础设施也亟需提升。
五、自贸区：二次入世，让原本过剩的产能和基础设施再次激活
8月22日商务部通报，近日国务院正式批准设立中国（上海）自由贸易试验区。试验区范围涵盖上海市外高桥保税区、外高桥保税物流园区、洋山保税港区和上海浦东机场综合保税区等4个海关特殊监管区域，总面积为28.78平方公里。《中国（上海）自由贸易试验区总体方案》申报稿中明确提及，希望在自由贸易试验区先行先试人民币资本项目下开放，并逐步实现可自由兑换等金融创新，改革红利进一步释放。
近日上海出台42条金融措施，明确提出要结合中国(上海)自由贸易试验区建设的要求，争取先行先试，使国家金融改革、创新有关部署在上海落地。包括信贷资产证券化常规化运作，扩大人民币在贸易、投资、保险（放心保）等领域使用，研究开展个人境外直接投资试点，研究探索设立民间资本发起自担风险的民营银行和金融租赁公司、消费金融公司等。
以往出台的产业政策引导、经济补贴等，没有真正形成创新能力，反而形成了大量低端过剩产能。上海自贸试验区正在变成一场新的制度改革的起点，通过带动金融、税收、贸易、政府管理等一系列政策变革，创造公平的竞争环境，能倒逼企业转型，为经济注入活力。
上海自贸试验区的建设可能为性的改革破局带来巨大的示范效应。国务院要求，上海自由贸易试验区要形成“可复制、可推广的经验”，发挥示范带动作用，有利于打造中国经济“升级版”。我国探索建立自由贸易试验区，是为更大范围、更深层次的开放积累经验，开放促改革的“制度红利”有望辐射至。
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六、央行对于流动性的把控增强，机构预期趋稳
从资金面角度看，央行“锁长放短”的操作逐步常规化，机构对于流动性的后市预期趋稳，市场信心有所恢复，配置资金逐步进场。
央行在二季度货币政策执行报告中首次披露对于三年期央票进行续做的事宜，同时自7月30日起重启逆回购。此后几周，这种“锁长放短”的操作模式逐步趋于常规市场对此的理解逐步由偏紧预期转向中性。另外，从逆回购的中标利率看，7天及14天逆回购中标利率均经历了一个下行过程，目前7天稳定在3.9%、14天稳定在4.1%，表明央行对于资金价格的定位高于5月份以前的水平，基本上是隔夜回购3%左右、7天回购4%左右的水平，既不希望过高也不希望回到过去过于宽松的局面，整体维持紧平衡。
8月份，10年国债(202.00,0.000,0.00%)率自3.7%迅速向上攀升至4%以上，曾达到4.09%，创下2011年9月份以来的新高。回顾过去可以发现，历次10年国债率破4 %均在通胀较为严重、宏观调控时期，但本次却更多的是由流动性紧张、债市供给失衡、一级市场带动二级市场、风险偏好下降等因素所致。目前，由于央行逆回购放量，银行间流动性已趋于缓和，配置资金入场，10年国债率降至4%以下。
七、秋收行情买什么？
那么，秋收行情买什么？我们说，先把仓位加上来。很多基金经理说，那就先买银行把仓位加上来。我想，这是一个比较合理的操作方式。整体的目标，是要买入进一步改革开放和城镇化深化的行业。买入以金融、现代生产性服务业和城镇基础设施提升的配套行业等。
（一）行业龙头具有资源整合优势
以往出台的产业政策引导、经济补贴等，没有真正形成创新能力，反而形成了大量低端过剩产能。而近期国务院批准的上海自贸区正在变成一场新的制度改革的起点，通过带动金融、税收、贸易、政府管理等一系列政策变革，创造公平的竞争环境，能倒逼企业转型，为经济注入活力。
上海自贸试验区的建设可能为性的改革破局带来巨大的示范效应。国务院要求，上海自由贸易试验区要形成“可复制、可推广的经验”，发挥示范带动作用，有利于打造中国经济“升级版”。我国探索建立自由贸易试验区，是为更大范围、更深层次的开放积累经验，开放促改革的“制度红利”有望辐射至。
自贸区的设立是“二次入世”，让原本过剩的产能和基础设施再次激活，同样将激发传统产业的活力，在这一趋势下，龙头企业有能力更好地整合资源。
（二）并购重组助推传统行业升级
1、并购重组有利于解决传统行业产能过剩和转型升级问题
并购重组符合产业发展的需要，重点产业也亟待通过兼并重组提高集中度。中国重点产业集中度不高所造成的无序竞争等问题较突出，除稀土、煤炭、铁矿、有色金属(3806.86,82.830,2.22%)矿等战略资源行业的整合外，产能过剩产业的整合也将拉开帷幕，特别是钢铁、化工、水泥等落后产能和小产能的淘汰。调整产业结构、淘汰落后产能是产业升级的动力。
我国企业发展很快，但缺乏核心技术，因而缺乏持续的竞争力。通过并购方式占领相关产业的制造和研发等核心竞争能力的制高点，实现企业核心能力的构筑、拓展和强化，就成了想获得技术优势的中国企业的方式。
在我国经济快速发展的推动下，资源需求巨增与自身资源相对贫乏加大了需求与供给之间的缺口，能源短缺的危机在我国逐渐凸显出来。为了保障资源和能源的供给，能源、资源领域已成为我国对外直接投资的重点领域，通过兼并收购国外企业的方式则成为很多企业的选择。
2、国家政策支持传统行业并购重组
我国政府相关部门已经开始努力提升中国产业在全球产业链中的竞争地位，中国已迎来并购重组的高潮。“十二五”规划建议明确提出，以加快转变经济发展方式为主线，同时坚持把经济结构战略性调整作为加快转变经济发展方式的主攻方向，政策层面将积极推动产业结构调整和过剩产能的淘汰。
2013年1 月22 日，由工信部、发改委、国资委等部委着力推进的九大行业并购重组启动。国家对并购重组的支持，必将加快行业内部的整合，尤其是产业扶持的行业。
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