[摘要] 业内人士近日在接受中国证券报记者采访时表示，从有关部门近期对房地产上市公司融资政策的表态可以看到，虽然在短期内相关政策口径并无实质性变化，但是，与宣布相关政策时相比，仍有细微差异。这种变化预示着，未来房企融资政策可能会有条件地放开。
龙湖赶上流动性趋紧末班车 77亿贷款成功解渴
在境内外流动性趋紧的大背景下，龙湖地产赶上了一趟重量级的“末班车”。
昨日下午，龙湖地产发布公告称，公司已与13家本地及国际银行签订一项港币76.72亿等值的四年期俱乐部式筹组贷款，该融资规模也刷新了内地房企单笔贷款新纪录。
龙湖地产一内部人士对《财经日报》记者表示，贷款主要用于偿还2014年上半年到期债务，以低息置换高息贷款来进一步节省财务成本。
一位接近龙湖的知情人士则告诉本报记者，龙湖早在4月份就开始运作此笔银团贷款，当时市场的流动性还比较宽裕，但近期国内外的流动性已经明显收紧，龙湖算是抓住了难得的市场窗口。
据相关机构统计，截至目前，今年已有约30家房企通过各种海外渠道进行融资，总额接近800亿元，这早已超过去年全年的规模。
贷款规模创纪录
公开资料显示，龙湖获得这笔贷款的利率为香港银行同业拆息率加310个基点。贷款总规模共计76.72亿港元，其中，美元部分1.65亿美元，港元部分共63.85亿港元。参与贷款的银行共有13家，包括建行香港分行、中国银行（香港）、东亚银行、渣打银行(香港)、恒生银行等多家银行。
业内人士对此分析称，龙湖在内地民营房企中信用评级是的，所以此次贷款的利率相对来说还是比较低的。
据上述龙湖内部人士称，资金很明确就是为了优化债务结构，虽然整体的资金成本已经比较低，但能够拿到更便宜的钱，肯定是好事。“主要还是为了‘借新还旧’，不会马上投入到具体项目或是土地市场的运营。”
龙湖方面透露，2012年全集团综合平均利率为6.72%，在上市的民营房企中借贷成本较低。截至目前，龙湖拥有来自建行、农行等境内银行授信额度约500亿元，当前未使用授信约300亿元。
知情人士告诉本报记者，龙湖所说的2014年上半年到期的债务为其此前发行的7.5亿美元的债券，如果龙湖在2014年4月前回购这些债券，未来两年，将可以节省资金成本5亿元。
其实，这并不是龙湖次大规模海外融资，今年1月，龙湖以6.75%的利率，在境外发行5亿美元10年期优先票据；2012年，龙湖完成24.3亿港元的境外银团贷款、发行4亿美元7年期债券并实施了上市后首次配股30.9亿港元。
数据显示，龙湖今年上半年的销售额为235亿元，已完成全年销售目标460亿元的51%。公司半年235亿元的销售额在国内房企中排名第11位。
本报记者梳理发现，今年龙湖在土地市场上表现得也较为积极，其中，上半年龙湖已经在上海拿下4幅土地，包括三幅商住地块和一幅商办地块，耗资约19.7亿元。
汉宇地产分析师认为，从龙湖在上海的表现看，龙湖正在加码商业地产，进而拿地策略方针也受到影响，其更倾向于商住、商办用途地块。
房企境外融资狂潮
就在龙湖取得银团贷款的前一日，内地房企旭辉控股也取得了一项为期3年、总额为1.565亿美元的银团贷款。
“取得规模性银团贷款将进一步优化公司的债务结构，降低财务成本。”旭辉控股董事长林中对记者表示，上市、发债以及银团贷款等融资行为，改变了旭辉负债中的长短期结构比例，使公司短期负债变得很少，这对公司资金链的安全会产生更大的保障。
其实，内地房企境外融资狂潮自年初就已启幕。据中指院统计，仅2013年1月，就有17家内地房企通过境外融资渠道募集了约合420亿元的资金，超过去年全年内地房企境外融资总额的一半。
到了3、4月份，又有绿城、融创、华南城、万科香港、首创置业、旭辉等房企发行了不同规模的债券。当时，内地房企今年的境外发债总额就已经超过去年全年。
业内人士告诉记者：“境内的调控对境外债市的影响其实不是很大，最主要还是受国际资本市场的影响，境内调控已经成为一种常态，债权人和股东的诉求是不一样的，债权人只要求企业能够按时还款付息。”
一香港上市房企负责人坦言，发债或是银团贷款主要就是为了借新债还旧债。“我们一般会用境外募集的资金大量替换非银行贷款，从而降低融资成本。进一步说，就是把高成本的信托给替换掉。打通了境外的融资渠道后，就有很多的工具可以用，发债和银团贷款是可持续的，每一次都比上一次更便宜，是今后主要的融资渠道之一。”
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