[摘要] 业内人士近日在接受中国证券报记者采访时表示，从有关部门近期对房地产上市公司融资政策的表态可以看到，虽然在短期内相关政策口径并无实质性变化，但是，与宣布相关政策时相比，仍有细微差异。这种变化预示着，未来房企融资政策可能会有条件地放开。
业内人士近日在接受中国证券报记者采访时表示，从有关部门近期对房地产上市公司融资政策的表态可以看到，虽然在短期内相关政策口径并无实质性变化，但是，与宣布相关政策时相比，仍有细微差异。这种变化预示着，未来房企融资政策可能会有条件地放开。
自2010年以来，房地产企业上市、再融资和重大资产重组等事项已连续三年步履维艰。期间，不少内地房企赴港上市，从海外获得大量融资，而国内房价依旧维持涨势。分析人士呼吁，房地产企业融资应尽快实现市场化。
表述措辞微调
证监会近日在新闻发布会上回答有关“房地产上市公司融资政策有望放开”的提问时指出，关于该项政策，以6月28日证监会新闻发言人的表态为准。当时，这位发言人表示，根据国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知和2013年关于继续做好房地产市场调控工作的通知的规定，对存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，将暂停上市、再融资和重大资产重组。证监会坚决贯彻执行国务院文件规定，对于房地产企业是否存在违反国务院有关规定的情形，证监会在进行相关审核时，将依据国土资源部的意见来进行认定。证监会将进一步完善部门协商机制，提高工作效率。
尽管证监会重申这一态度，但与相关政策出台时的表态相比，仍有细微差别。证监会在2010年10月发布消息称，为坚决贯彻执行国务院房地产调控政策，证监会已暂缓受理房地产开发企业重组申请，并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部意见。
针对这种变化，不少分析人士认为，这或许意味着，未来房企融资政策可能会有条件地放开，即对不存在上述违法违规行为的企业，仍有“放行”的可能。
按照证监会与国土部在2010年底建立的联动机制，两部委共建一套内部系统，国土部将企业拿地、融资和开发等信息实时更新至上述系统，从而作为证监会对企业再融资等事项审批的依据。在上述系统投入运作的两年多来，甚少有涉房企业获得再融资等事项审批。
业内人士呼吁，在逐步建立房地产调控长效机制的同时，应逐步取消各类行政化限制。
或受益城镇化概念
从资本市场反应看，上市房企似已迫不及待。公开信息显示，从7月1日至今，已有多家A股上市房企因重大事项停牌。虽然这些企业并未公开停牌具体原因，但业内人士认为，可能多与再融资或重大资产重组事宜有关。
7月1日，金丰投资率先宣布停牌。经过数日发酵，其停牌目的已渐趋明朗：可能是筹划将金丰投资“卖壳”给上海绿地集团，后者与金丰投资同属上海“国字头”企业。
随后，宋都股份、新湖中宝、中弘股份、荣丰控股纷纷宣布，因“筹划与公司相关的重大事项”停牌。如此密集地“筹划重大事项”，为近年来所少见，业内人士认为，可能与再融资和重大资产重组颇有关系。
最近三年来，房地产企业在A股的上市之路几乎被堵死，多家房企均在此期间选择赴港上市。在这段时间，成功通过借壳上市A股的涉房企业寥寥无几。例如，涉房企业华夏幸福的主业在于园区开发，而非纯粹的房地产开发企业，其上市更多得益于“城镇化”概念。
在我国大力推进新型城镇化背景下，这一概念已成为不少房企押宝对象。据中国证券报记者了解，近期一些房地产企业正在筹划A股上市相关事宜，其筹码便是“城镇化”。业内人士分析，若房企上市、再融资和重大资产重组得以“有条件”地放开，那么这些企业可能从“城镇化”和“保障房”等概念受益。
融资渠道亟待市场化
作为楼市调控政策的一部分，暂停房企上市、再融资和重大资产重组，似乎并未对市场造成太大影响。随着调控政策持续发酵，房企资金状况虽在去年上半年有所吃紧，但在企业实施加快销售节奏、扩宽融资渠道等一系列补救措施之后，房企资金很快恢复。
国家统计局数据显示，1-5月，房地产开发企业到位资金为45115亿元，同比增长32.0%。处于近两年来水平。其中，受房地产销售放量影响，定金及预收款增速达57.9%，个人按揭贷款增长61.7%。
多家A股一线房企陆续通过收购H股公司方式，成功跃上海外融资跳板。很多上市房企也通过私募、信托等方式进行大量融资。
受房企资金充裕影响，70个大中城市房价从去年下半年开始连续上涨。加之土地市场高价地频出，市场对未来房价走势普遍预期向上。
业内人士认为，行政化的调控手段应逐步退出，在房地产融资、开发、销售等环节应尽量减少行政干预，实现市场化运作。其中，在推进利率市场化同时，为减少金融风险，房地产业融资渠道应尽快实现市场化。
龙湖赶上流动性趋紧末班车 77亿贷款成功解渴
在境内外流动性趋紧的大背景下，龙湖地产赶上了一趟重量级的“末班车”。
昨日下午，龙湖地产发布公告称，公司已与13家本地及国际银行签订一项港币76.72亿等值的四年期俱乐部式筹组贷款，该融资规模也刷新了内地房企单笔贷款新纪录。
龙湖地产一内部人士对《财经日报》记者表示，贷款主要用于偿还2014年上半年到期债务，以低息置换高息贷款来进一步节省财务成本。
一位接近龙湖的知情人士则告诉本报记者，龙湖早在4月份就开始运作此笔银团贷款，当时市场的流动性还比较宽裕，但近期国内外的流动性已经明显收紧，龙湖算是抓住了难得的市场窗口。
据相关机构统计，截至目前，今年已有约30家房企通过各种海外渠道进行融资，总额接近800亿元，这早已超过去年全年的规模。
贷款规模创纪录
公开资料显示，龙湖获得这笔贷款的利率为香港银行同业拆息率加310个基点。贷款总规模共计76.72亿港元，其中，美元部分1.65亿美元，港元部分共63.85亿港元。参与贷款的银行共有13家，包括建行香港分行、中国银行（香港）、东亚银行、渣打银行(香港)、恒生银行等多家银行。
业内人士对此分析称，龙湖在内地民营房企中信用评级是的，所以此次贷款的利率相对来说还是比较低的。
据上述龙湖内部人士称，资金很明确就是为了优化债务结构，虽然整体的资金成本已经比较低，但能够拿到更便宜的钱，肯定是好事。“主要还是为了‘借新还旧’，不会马上投入到具体项目或是土地市场的运营。”
龙湖方面透露，2012年全集团综合平均利率为6.72%，在上市的民营房企中借贷成本较低。截至目前，龙湖拥有来自建行、农行等境内银行授信额度约500亿元，当前未使用授信约300亿元。
知情人士告诉本报记者，龙湖所说的2014年上半年到期的债务为其此前发行的7.5亿美元的债券，如果龙湖在2014年4月前回购这些债券，未来两年，将可以节省资金成本5亿元。
其实，这并不是龙湖次大规模海外融资，今年1月，龙湖以6.75%的利率，在境外发行5亿美元10年期优先票据；2012年，龙湖完成24.3亿港元的境外银团贷款、发行4亿美元7年期债券并实施了上市后首次配股30.9亿港元。
数据显示，龙湖今年上半年的销售额为235亿元，已完成全年销售目标460亿元的51%。公司半年235亿元的销售额在国内房企中排名第11位。
本报记者梳理发现，今年龙湖在土地市场上表现得也较为积极，其中，上半年龙湖已经在上海拿下4幅土地，包括三幅商住地块和一幅商办地块，耗资约19.7亿元。
汉宇地产分析师认为，从龙湖在上海的表现看，龙湖正在加码商业地产，进而拿地策略方针也受到影响，其更倾向于商住、商办用途地块。
房企境外融资狂潮
就在龙湖取得银团贷款的前一日，内地房企旭辉控股也取得了一项为期3年、总额为1.565亿美元的银团贷款。
“取得规模性银团贷款将进一步优化公司的债务结构，降低财务成本。”旭辉控股董事长林中对记者表示，上市、发债以及银团贷款等融资行为，改变了旭辉负债中的长短期结构比例，使公司短期负债变得很少，这对公司资金链的安全会产生更大的保障。
其实，内地房企境外融资狂潮自年初就已启幕。据中指院统计，仅2013年1月，就有17家内地房企通过境外融资渠道募集了约合420亿元的资金，超过去年全年内地房企境外融资总额的一半。
到了3、4月份，又有绿城、融创、华南城、万科香港、首创置业、旭辉等房企发行了不同规模的债券。当时，内地房企今年的境外发债总额就已经超过去年全年。
业内人士告诉记者：“境内的调控对境外债市的影响其实不是很大，最主要还是受国际资本市场的影响，境内调控已经成为一种常态，债权人和股东的诉求是不一样的，债权人只要求企业能够按时还款付息。”
一香港上市房企负责人坦言，发债或是银团贷款主要就是为了借新债还旧债。“我们一般会用境外募集的资金大量替换非银行贷款，从而降低融资成本。进一步说，就是把高成本的信托给替换掉。打通了境外的融资渠道后，就有很多的工具可以用，发债和银团贷款是可持续的，每一次都比上一次更便宜，是今后主要的融资渠道之一。”
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