[摘要] 不堪重负的楼市迎来了政策暖风，有业内人士称，整个楼市都面临超高库存的强压之下，政府此时出台双重政策其助推楼市去库存的意图明显。就苏州而言，13万库存量的去化之路任重道远，各房企应该还是去库存以跑量为主基调，预谋涨价还是要谨慎啊！
即央行宣布下调存贷款利率后，3月30日，中国人民银行、住建部、银监会三部门联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，将二套房首付比例下限下调至四成，公积金贷款购买首套房首付低降至二成。同日，财政部和国税总局也发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，将普通住房营业税免征期由5年改为2年。连环新政炮轰楼市，降低购房者门槛、减轻购房者负担的同时，也助推了楼市回暖。
新政出台后，苏城的开发商们坐不住了，纷纷吹风“涨价”，据说已经有不少楼盘正酝酿取消优惠或直接涨价。购房者也积极准备入市，新政首日苏州商品房住宅成交破400套，市场回暖迅速，楼市红红红火火。然而也有冷静的地产人淡定看待新政，地产人士钱大进一句惊醒梦中人：“2015年，库存和资金压力仍然是房地产市场大的敌人！”
苏州楼市库存超13万套 消化周期超一年
从2013年3月起，苏州的商品房库存就节节攀升。据中指院发布的检测数据显示，苏州的库存涨幅已 过北京，上海居12个重点监控城市的首位。到底苏州楼市负重有多大呢？截止4月2日10点，苏州市住建局公布的可售房源信息显示，苏州城区的商品房库存达131661套，库存面积为14059727.5480平方米。
去年同期相比，在可售房源方面，今年的商品房的可售量增加了28893套，同比上涨幅度为28.1%。而其中非住宅方面的可售房源量更是上涨加剧，同比增加了21275套，上涨幅度为37%。据统计，2015年季度商品房成交量为17601套，日均成交为195套。目前苏州市区商品房可售房源131661套，就算以日均成交250套来算，也需要消化周期为18个月。
从苏州各区域存量房源分析，截止4月2日，一直位冠推盘大户的吴中区库存量多，为47620套房源，库存面积4603293.9280平方米。相城区次之，库存量为27613套，库存面积达2734295.32平方米，高新区库存套数为12772套，面积670448.2230平方米。园区一度被传地荒、房荒，库存量不到2万套，目前存量为16737套，面积3067238.30平方米。而古城区（姑苏区）缺地少盘，存量自然是末的，存量16021套，总面积1364347.3070平方米。
不堪重负的楼市迎来了政策暖风，有业内人士称，整个楼市都面临超高库存的强压之下，政府此时出台双重政策其助推楼市去库存的意图明显。就苏州而言，13万库存量的去化之路任重道远，各房企应该还是去库存以跑量为主基调，预谋涨价还是要谨慎啊！
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苏州楼盘库存大曝光 去化任务重涨价需谨慎
在楼市各类信息中，房价、成交天天报，而各个楼盘库存有谁知？殊不知的那些周周上榜成交前十的热门楼盘，库存之大也是让人大跌眼镜，不得其解。
苏州住宅库存量
中海山湖一号可以说是2015年的耀眼之盘，以成交439套的成绩一举夺下季度销冠宝座。既然买的这么好，为何库存也是遥遥领先呢？现在就来看看，到底是怎么回事。自2014年1月12日首次开盘后，又加推4次，共计推出房源约2200套，而在商品房管理官网上，山湖一号分别7次获预售许可证，登记在案的房源总量为3261套，其中包括2套非住宅。也就是说目前山湖一号还未开盘但已登记在案的楼盘约1061套左右，这样热盘库存1515套也就说得通了。
相城高铁新城一阵热度过后，逐渐边缘化，淡出苏州置业者的视野。高铁新城圆融广场在2014年12月开盘后便没有推新消息，两次开盘仅推出290套房源，而房管局登记房源总计1319套，目前库存达1124套。开发商采取了一次性拿预售证分批开盘销售的策略，便导致了官网库存量过千的结果。
同样作为住宅热盘的保利悦玺库存也超过1000大关，3月28日加推400套房源，一共推房套数为850套，而在2014年11月25日所拿的预售证登记住宅1458套，非住宅16套，登记房源大而流进市场的房源少，库存过千也是情理之中。其实算一算，入市850套，成功签约460套，去化已达到50%以上了。与之类似的还有热盘招商依山郡，官网登记房源2620套，目前实际开盘约2100套，库存861套，其实热盘实际存量还是比较少的，切不可只关注楼盘高库存而认定房子卖不出去啊！
此外也存在这样一些楼盘，早早拿了预售证却迟迟不开盘，让人摸不清楚开发商在买什么药。姑苏裕沁庭锦苑就是个典型，2013年9月和2014年5月两次拿预售证，总计1102套房源，而目前为止，该项目仅在2013年10月推出120套房源，至此便没有加推声音。无独有偶，首开常青藤也是如此，登记房源1134套，截止到2014年9月30日入市仅268套（208套高层、60套别墅），没有加推没有营销活动，听不到首开常青藤的任何消息了。小编很想问，这些开发商攒着这么多房源到底是要干什么啊？嫌苏州库存不够高是不是？
苏州非住宅库存量top5
当然也有真的卖不动的楼盘，进而导致高库存的。就说说欧蓓莎中华美食城吧，虽说苏州楼市中商业项目买的都比较慢，毕竟整个楼市已现萎靡之兆，投资性的商铺市场空间不在那么吸引人了。而该项目自2013年4月30日开盘，现在还有1271的库存量，地段偏，价格贵，真的是卖不下去了啊，真为开发商捉急啊！
各个楼盘存在高库存的原因各不相同，但是眼下重要的事情却是一致的，就是趁着政策利好，加快去化，促进楼市健康发展。所以目前苏州楼市首要任务仍是去库存，对于很多楼盘来说，眼下并不是涨价的时机，否则就给不涨价的竞争对手抢客的机会了，开发商们涨价需谨慎啊!
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