[摘要] 进入8月底，苏州楼市市场又出现了习惯性的翘尾，住宅与非住宅成交均有大幅上升，其中住宅成交频频逼近或超越300套。在本周，开盘楼盘也达到了10盘，营销活动更是热火朝天。如此看来，即将到来的金九银十也许能有一些期待。
【苏州房天下讯】进入8月底，苏州楼市市场又出现了习惯性的翘尾，住宅与非住宅成交均有大幅上升，其中住宅成交频频逼近或超越300套。在本周，开盘楼盘也达到了10盘，营销活动更是热火朝天。如此看来，即将到来的金九银十也许能有一些期待。
另外，据苏州房天下数据监控中心统计，“金九银十”期间，将有23纯新盘为苏州楼市注入新鲜活力，另有约3000刚需房源撬动市场，整体呈现出火热的态势。
尽管如此，一些残酷的事实还是要面对。据来自苏州住建局的数据显示，截止2014年8月25日22点，苏州市区商品房已达到新高：124635套，这是一个令开发商和政府都十分头疼的问题，只能希望在“金九银十”旺季过后能有所缓解。
事件一：23新兵金九银十布阵各区欲杀出血路
年初以来，楼市始终不太“兴奋”，即使是执行了三年的限购“松绑”也难起作用。随着金九银十即将到来，这个传统的楼市旺季，在今年会有何表现？
在房天下正在进行的金九银十置业调查中，截止至8月26日，已有不少网友参与。其中，近半数网友在目前形势下较为“迷茫”，暂不确定是否会在金九银十购房；但同时，有将近9成的网友认为金九银十开发商会加大推盘力度。如此看来，即将入市的新盘们承载了太多“责任”与购房者的期望。
金九银十入市住宅纯新盘信息一览（图片来源：房天下）
据房天下数据监控中心数据显示（数据截至8月26日），共有23个纯新盘“押宝”今年的金九银十，其中住宅占据了15盘，商业有7盘，而别墅仅有正荣国领1盘。区域方面，吴中依旧笑傲整个苏城，以约半数11个纯新盘稳居头把交椅。【点击进入详情】
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事件二：吴中相城二分天下 金九银十三千刚需憾世
夏去秋来，炎炎夏日过后的秋天一直被看作是收获的季节。楼市也不例外，金九银十也一直是传统的楼市成交旺季。在经历了取消限购的风潮后，苏州楼市也逐步有升温回暖之势，而对于金九银十即将入市的刚需房源来说，正是应时。此时不发威，更待何时！
据房天下数据监控中心不完全统计，在金九银十之际，苏州楼市共有近3000套刚需房源入市，相比约4000套的改善房源，刚需新房数量上虽不占优势，但是给力的价格定能掀起购房热潮，在这楼市的传统收获季节，立于不败之地。
8月尾翘动楼市 朗诗蓝光纯新刚需冲刺金九
本周来到8月最后一周，金九银十脚步日益临近。月末延续了上周的开盘势头，仍有众多楼盘推新，其中最值得关注的是两个纯新刚需盘——朗诗未来家和蓝光COCO蜜园的首次面世。
对于蓝光COCO蜜园，真可谓是盼星星盼月亮终于给盼来了。此前一直传出开盘又一直迟迟未开的蓝光COCO蜜园，真的是吊足了购房者的胃口，众多的暖场活动也持续不断为最终的首开预热造势。
终于，近日传出消息，蓝光COCO蜜园将于本周六（8.30）正式首次开盘。首次开盘楼幢为1、2、6、8、9楼，户型主要为65-94平米，首付6.5万起，主力户型总价70-80万，是货真价实的真刚需，目前预约还享有1万抵3万的优惠。
蓝光COCO蜜园位于轨交4号线文溪路站、越来溪市民公园西侧。是蓝光地产2014年在苏州开发的COCO系产品，项目位于政府重点打造的越溪城市副中心，是一个地铁口、公园内的精品景观楼盘，地理位置优越，周边配套齐全。
同样纯新刚需入市的还有朗诗未来家，也将于2014年8月30日首次开盘。从诞生之日起就一直热门的金枫路板块，总价低于90万的房源非常少见，部分项目的价格甚至直赶园区房价。但此次朗诗未来家首开单价仅有8字头，这样算下来，单套价只有69万。就像其楼盘宣传的那样，真的是有花90㎡钱住120㎡大3房的感觉。如此高的性价比，算得上是整个版块最为亲民的楼盘之一。
朗诗未来家位于新城西金枫路板块，项目中环快速路、南环高架延伸段，同时与轻轨1号线和轻轨5号线相邻，交通便利。周边有华润、大润发、印象城，商业配套齐全，距离木渎中心商圈也十分便利。同时，也有大运城、花样城等近在咫尺的楼盘环侍左右，居住氛围浓郁。【点击进入详情】
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事件三：如何打翻身仗? 苏超12万房源堆积压力山大
自今年二季度以来，房地产市场开始出现明显下行，现阶段已形成普降局面，市场底部特征明显。在此背景下，地方政府也表示将会千方百计去库存。目前“去库存”已进入攻坚阶段。
在苏州，根据住房和城乡建设局公布的可售房源信息显示，截止2014年8月25日22点，苏州市区商品房已达到新高：124635套，其中住宅占据46.76%。虽然在近期超越非住宅库存量可能有点困难，但该趋势正愈演愈烈。
截止2014年8月24日苏州房源库存量（图片来源：房天下）
在区域方面，吴中区的积压情况最为严重，住宅、非住宅双双上2万套，远超其他区域；此外，就住宅来看，除了吴中区以及姑苏区的近4000套，其余均在11000余套，较为均衡；非住宅中，相城区继吴中区后坐第二把交椅，有超过14000套房源堆积。
从库存量走势图上可以看出，进入到二季度，苏州市房源积压情况急转直上，从4月1日至5月1日的短短1个月内住宅非住宅均增长5000套左右，总数增长过万，这也是楼市开始下行的显著表现之一。
2014年4月1日至8月24日库存量走势图（图片来源：房天下）
值得注意的是，虽然长时间来楼市一直处在下行期，但苏州楼市的“稳定性”还是有所体现。在5月至7月的3个月内，房源量趋于稳定，只在正常范围内波动。【点击进入详情】
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事件四：逆水行舟 高端改善“无底线”打折求走量
出身总是代表着地位和身份，而对于楼盘来说，出身更是品质和投资价值。那些定位高端、品质的品牌热盘一直是购房者心中的一个梦。对于即将拉开帷幕的“金九银十”抢客大战，各家开发商都卯足了劲，指望着在金九银十入市来打响自己的炮！
高端改善盘为求生存，也不得不放下身段，用了一切能用的资源，不管是走电商模式，还是“大放价”“大出血”，亦或是先“充实自我”，做好产品和服务，只为同一个目标：蓄客，走量！甚至还得与竞争对手拼价格，委身于刚需价，心简直碎成了渣渣。
就拿原定9月初开盘的保利悦璟的来说，见多了推迟开盘的，却少见提前开的。保利悦璟却逆流而行，8月23日提前爆发，推出1号楼和5号楼，2劲销300套!
作为独墅湖西岸的岛居高层，保利悦璟爆出了8500元/㎡的价格，瞬间让不少购房者沸腾！对于保利悦璟这样的独墅湖西岸的稀缺湖景高层，8500元/㎡的价格，虽是起价，却也足以“一石激起千层浪”，让不少周边的刚需新盘不知该定价多少以应对！
纵观全苏州，城市生态岛居高层仅此6栋，住得起的一线湖景房，后会无期。
保利当年拿地是独墅湖地王，让刚需族望而生畏。如今保利高层仅开8500元/㎡起？
而坐落在吴中大道一侧的瀚宫，从一开始就把自己定位成高端产品，声称是为高端人群量身定制的奢装平层宫邸。正观湖景，又有吴中大道、轨交4号线为其保驾护航。可是，时间一久，还是经不起低价的竞争，只得亲民一把，单价8800元/㎡，估计在越溪都是很抢手的价格。这巨大的落差，着实让人心酸。【点击进入详情】
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事件五："四面楚歌"伺机待发! 苏州各区域商业大爆发
“四面楚歌”、“十面埋伏”均出自于自楚汉相争的垓下之战。
楚汉相争时期，汉王刘邦重用淮阴人韩信，先后活捉魏王豹、赵王歇、燕王藏荼、齐王田广。他被刘邦封为齐王后率30万大军和彭越的军队会师，把项羽围困在垓下，他采取十面埋伏的战术，逼使项羽在乌江自刎，取得决定性的胜利。
纵观当下苏城在动的大型商业综合体，相对于现有的各路传统商业霸主，大有四面楚歌，十面埋伏之势。
目前苏州的新兴商业综合体主要集中在园区湖东和湖西CBD，狮山路板块，以及南北板块——北即相城活力岛和高铁新城，南则是吴江太湖新城周边，当然还有最近动作频出的尹山湖板块。
大型商业综合体最为重点的几个要素分别是地理位置，规模，业态以及开发商，这四点最为关键。地理位置当然首当其冲也毋庸置疑，无论是交通便捷程度，还是所在区域本身的繁华程度周边配套都深刻地影响着大型商业综合体；
指针对特定消费者的特定需要，按照一定的战略目标，有选择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和服务的类型化经营形态，这当然是作为商业综合体的最为核心的要素。
当然，规模的大小同开放商的实力、影响力和知名度一样，也会一定程度上左右其入驻的商家以及广大消费者。
“繁花”似锦 “圆融”无二
如果说，十年前的活力岛没有拿出宏伟的未来规划蓝图，或许就没有今天活力岛板块楼盘扎堆而踞，然而蓝图虽好，落地却是难上加难，活力岛发展一波三折，商业配套更是尤其紧缺。
等了又等，相城区繁花中心终于要在2014年8月29日开业，繁花的快进还是在换了一家代理方之后走上了正轨，随着众多包括ZARA、H&M等品牌和商户的纷纷落户，活力岛的苏醒梦想终于得以照进现实。
随着8月19日繁花中心的开业，相城区将在不久的未来，形成以人民路、阳澄湖路一带为核心的城北中心商圈，在增加就业、提升商业繁荣、促进产业转型等方面起到一定的积极作用。
而作为大苏州城市发展新布局“一核四城”北部核心板块，高铁新城规划面积28.5平方公里，计划入住人口24万，根据总体规划，高铁新城将以苏州新门户，城市新家园，创业新高地，生态新空间为功能定位，打造苏州北部的新城区。
高铁新城圆融广场是苏州首座高铁、轨交双核驱动的大型城市综合体，将集大型购物中心、滨河商业街、70年产权宜居住宅、挑高SOHO、臻品酒店式公寓等业态于一体。目前，项目已经启动招商，住宅将于9月底开盘，购物中心将于2015年年底开业。
除了本身具有的品牌、综合体和产品优势之外，高铁新城圆融广场位于苏州中心城市“一核四城”发展定位的背部核心板块，在交通方面，有轨道交通2号线、京沪高铁、相城大道，以及即将在下半年通车的中环等立体交通网络，十分便利。此外，还有将建成的南师大附属学校和图书馆二馆，项目配套相当完善。【点击进入详情】
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