养老金之后住房公积金也入市? "当前正是入市点"

近日，楼市在“黄金周”冷清成交后突然发力，连续两周出现成交量较大幅度增长。业内专家分析认为，楼市的“忽冷忽热”状态和地产商的集中推盘及刚需节假日后释放有很大关系，房地产市场整体依然缺乏“热点”。在各地“控房价、挺刚需”政策不断调整、购房者信心略有上升背景下，四季度楼市或呈现“稳中求进”态势，但难有大的改观，专家建议房地产企业为去库存仍需“平价换量”。

成交量“忽冷忽热”房价整体“慢热”

近日，在济南东部旅游路上一大型楼盘的售楼处，记者看到来看房的人并不少，售楼处李姓销售人员告诉记者，虽然“黄金周”销售表现一般，但这两个周末来看房的人还是挺多的，周日当天整个楼盘销售了十几套。

从数据来看，近期楼市出现了“忽冷忽热”的态势。据济南住宅与房地产信息网数据，济南节后楼市成交量突然出现井喷，10月8日至14日，济南楼市共成交商品房1555套，和“黄金周”367套的“冷清景象”相比，明显“升温”。

国内其他城市也存在类似的情况，不少城市节后都一改“黄金周”的惨淡开局，成交量快速增长。据中指研究院数据研发中心的监测，10月8日至14日重点监测的40城市中，仅厦门的楼市成交量环比(较上周)略有下降，其余城市的成交量均有大幅增长。国庆节后第二周同样延续了成交上涨的态势，28个城市周均成交同比增长，环比增加了八个城市。

对此，一些业内人士认为，今年以来特别是4月份以后，楼市成交经常出现“忽冷忽热”的局面，虽然整体房价及销售量在缓慢增长，但并没有形成明显的趋势，目前这种状态也并不会持续很久。合富辉煌山东区域市场总监许传明分析说，济南节后楼市成交增长较快，主要是由于购房需求积累释放、地产商集中推盘及推出力度较大的优惠措施有关。

从国家统计局公布的数据来看，今年前三季度的楼市成交整体表现平淡。1至9月份，商品房销售面积虽然同比降幅略有缩小，但依然下降4.0%；房地产开发企业土地购置面积同比下降16.5%，降幅比1至8月份还扩大0.3个百分点，显示同房地产企业对未来的房价走势的信心依然不足。

但同时，房价却有“慢热”的倾向。中指研究院数据显示，1至9月，商品房和住宅销售均价与2011年同期相比分别上涨6.9%和8.0%，涨幅较1至8月分别扩大0.3和0.6个百分点。其中，9月100个城市住宅平均价格环比上涨0.17%。

“控房价、挺刚需”政策微调依然频繁

在房价“慢热”的背景下，不仅中央多次强调调控政策不放松，并且各地的政策微调也依然频繁，据中原地产统计，在8月份各地督查组回京后，各地及中央部委已经超过15次释放政策再收紧的信号，不少地方政府出台微调政策，涉及房价指导、公积金政策和土地出让等多个方面。

陕西省住房和城乡建设厅联合省物价局近日下发通知，要求陕西各地分区域测算住房项目成本并公布住房销售价格区间，规定地产项目合理利润率控制在10%内；杭州市对土地出让做出新的规定，对于商品住宅地块，当溢价率达到49%时将调整竞价方式，即锁定底价，从零开始竞投配建安置用房或保障性住房面积。

济南市则对住房公积金政策进行调整。从10月8日起，济南住房公积金贷款政策正式调整，市区内家庭单人缴纳住房公积金的购房者的贷款额度由50万元降至25万元，同时二套房认定标准由按“次数”变成按照“套数”；第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例从30%提高到60%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍等。但购买90平方米以下的首套房，首付由三成变两成。

对于济南的公积金“新政”，山东大学房地产研究中心主任李铁岗表示，这是为了更好满足对于首套房的刚性需求，同时遏制增长过快、过度的住房需求，这非常符合近期的国家总体的房地产市场调控的目标与方向。

一些专家认为，政策频调也说明各地对房地产调控的态势依然没有放松的意向。北京中原地产分析师张大伟说，目前的政策出台更多从市场的平稳角度出发，抑制短期上涨是主要目的，从目前整体调控政策执行情况来看，力度依然很大。