[摘要] 2012年7月4日，苏州本年度首场大型土拍将在地产大厦拍卖大厅进行竞价，共有30幅土地公开挂牌出让，土地拍卖总面积达到75万方，其中14宗为商服地块，4宗纯住宅用地，以及2宗商住混合用地。
编者按：
2012年7月4日，苏州本年度首场大型土拍将在地产大厦拍卖大厅进行竞价，共有30幅土地公开挂牌出让，土地拍卖总面积达到75万方，其中14宗为商服地块，4宗纯住宅用地，以及2宗商住混合用地。
30宗地块撬动吴中和相城乡镇商业用地将被集中开发
苏州国土资源局本次挂牌出让的地块，主要分布于吴中和相城两区域，其中吴中区22宗，相城区8宗。本次出让的地块仅有2块靠近中心城区，位于吴中主干道东吴北路中段，其它28块都分布在几个乡镇板块，集中在吴中区的木渎胥口板块、越溪板块、甪直板块，相城区的陆慕板块等政府“北拓西进”建设中重点发展的乡镇区域。在这些板块集中推出批量商服用地，政府“商业先行，带动人气”的用途显露无疑。
从本次拍卖地块的具体参数来看，出让地块面积总体较小，30宗地块中有7块面积在万方以内，面积的一宗地块是苏地2012-G-21，总面积为8万多方，位于吴中越溪。本次土拍4宗住宅、2宗混合用地的起拍单价都比较“中规中矩”，而商服用地的起拍单价却普遍偏低，其中10宗纯商业地块的起拍单价在1000-2000元/㎡之间。本次土拍起拍价的两宗地块苏地2012-G-17、苏地2012-G-18，位于中心城区，土地竞拍价值较高，成为本次仅有的两块起拍价过万的地块。
（本文来源：苏州搜房网）
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东方大道沿线再添配套 尹山湖生态商圈步步升级
近年来，随着政府"南优战役"打响，尹山湖板块的价值不断凸显。随着保利等大型房企的抢滩入驻，生态商圈也在不断地完善升级。2012年7月4日的土拍中，尹山湖板块推出东方大道沿线苏地2012-G-19号、苏地2012-G-20号两宗配套地块，不管最后花落谁家，都将促进尹山湖板块的发展和商业的繁荣。
作为今年以来的一次土拍，本次尹山湖板块推出的住宿餐饮和商务金融用地苏地2012-G-19地块，占地面积13166.7平方米，位于吴中开发区通达路东侧、东方大道北侧，交通优势极为明显。而从建筑密度≤45%、绿地率≥20%的规划来看，日后这里的商业将能享受到较好的生态环境。
本次土拍中尹山湖板块推出的另一宗土地苏地2012-G-20地块位于吴中开发区东方大道西、赏湖路北、问湖路东侧，日后将建成批发零售和文体娱乐用地，从43434.2平方米的体量来看，将能较好地满足该区域周边城镇住宅项目基本的商业和文体娱乐需求。此外，临近东方大道，有利于该土地日后辐射尹山湖周边区域。
两宗地块都在尹山湖板块、东方大道沿线。尹山湖板块位居古城区、吴中区、工业园区三区交界处，与其他板块相比，目前尹山湖板块尚在完善、成熟中，但整体规划、轨道交通将给该区域未来腾飞插上双翼。
一方面，随着政府"南优战役"的规划和吴中区正在实施的"退二进三"的具体措施，尹山湖得天独厚的生态环境吸引了众多知名开发商竞相角逐。目前已经有保利、九龙仓、首开、万业、中吴等10多家房企进驻。另一方面，从周边项目来看，住宅方面，保利观湖国际、万业湖墅金典定位都较为高端，并在苏州楼市销量排行榜位居前列；商业有中国国际金融城；配套方面目前仍在建设中，从去年出让的情况看，不仅推出多宗大型住宅用地，去年年底12月份还推出了三宗地块用于建设汽车4S店。
由此可以看出，政府清晰的规划，尹山湖生态商业圈正在步步完善、升级。定位为“绿色生态城市次中心”的尹山湖生态商圈，配套先行，知名房企入驻，未来尹山湖板块发展潜力不可估量。
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吴中CBD又添2宗商业用地 催"熟"城南商圈
近几年，随着政府的重点打造，吴中中心城区作为苏州中心城区的“两个片区”之一，其区域内各项配套设施已经逐步发展并趋于完善。而本次大型土拍，吴中中心城区又添两宗商用性质地块：苏地2012-G-17号和苏地2012-G-18号，意在助推区域内商业配套再升级，颇为引人关注。
苏地2012-G-17号地处吴中区县前街南侧、东苑路西侧，面积28570.1平方米，用于批发零售、住宿餐饮和商务金融用地，起报单价12300 元/平；苏地2012-G-18号地处吴中区县前街北侧、东苑路西侧，面积22808.5平方米，用于批发零售和商务金融用地，起报单价12750元/平。两者作为本次土拍仅有处于中心城区的地块，起报价毋庸置疑为，同时也是30宗地块中，无论是商业用地还是住宅用地，仅有起报单价过万的。两宗地块均为40年产权，部分可以分割销售。
苏地2012-G-17号地块和苏地2012-G-18号地块地理位置极近，正好以吴中区人民医院为分界点分居两侧，周边中润.苏州中心、新苏国际广场、南门商业广场、泰翔御品等多个大型综合性商业地产项目环绕，所在商圈已初具规模。而此次，苏地2012-G-17号和苏地2012-G-18号作为商业用地加盟，一方面可以改善周边居民的生活环境和投资环境，完善区域内城市功能；另一方面也可提升苏州南大门的形象和品位，加速与中心城区的接轨。可以预计，未来区域内又一商业力作已现雏形，新推土地与区域内现存商业项目将给吴中打造CBD商贸区注入新鲜活力。
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新城西板块再入一宗批发零售用地
7月4日的土拍中，位于吴中区苏福路北侧、社保中心东侧的苏地2012-G-38号地块与木渎新商业投资项目东门町成了“邻居”。据悉，地块占地面积11270.5平方米，用途批发零售用地，规划条件为容积率小于等于1.0，建筑密度小于等于40%，绿地率也必须在25%以上，且不得分割销售。
苏地2012-G-38号地块紧靠苏福路凯马汽车用品城以及吴中木渎镇集体资产去年拿下的苏地 2011-B-16号地块，近邻木渎古镇成熟片区、距离新区狮山路约4公里，属于木渎镇大力规划发展的区域；周边有苏福路、珠江路等主干道快速连接市区环线高架及规划建设中的金枫路中环高架，交通发达、出行便捷。地块周边更有方圆云山诗意、珠江首府等住宅项目，开发后将为这些楼盘提供更完善的商业配套。
如今的苏州，正式步入了“大中环时代”，木渎已然成为政府势必大力塑造的重点区域之一。作为古吴国的遗址所在地，古老的木渎见证了苏州的繁华盛世。如今，新城西板块已经展翼起飞，拓展了苏州的高端人居版图，大量流动人口涌入，为板块的区域发展带来新的勃勃生机。
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政府扶持乡镇旅游热点区域 配套建设日益完善
本次土拍将推出13块乡镇用地，其中东山镇、胥口镇、穹窿山各3宗、甪直镇2宗、金庭镇、临湖镇各1宗，推地类型多以批发零售、文体娱乐、商务金融为主，仅甪直镇2宗为城镇住宅用地。此次推出的13块乡镇用地周边自然环境比较优越，占据绝佳的地理优势，未来的发展、空间较大。
东山镇、甪直镇、穹窿山等板块属于旅游热点区域，注重酒店、餐饮场等娱乐设施的建设，每年都吸引大量的人流来此。为配合旅游产业的发展，近年来，这些区域不断有地块被拍出，此次13宗地块若能顺利拍出，必将提升旅游景点周边的附属配套，拉动旅游产业良性发展。
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吴中再添两幅住宅用地 区域发展再升级
7月4日土拍中，苏地2012-G-21号地处吴中经济开发区越溪街东侧、苏街南侧，面积达82595.6平米，起报价7500元/平米；苏地2012-G-23号则位于吴中城南中心板块的枫津路西侧、东吴南路北侧，面积74809.6平米，起报价7200元/平米，两者都可以分割销售。
位于石湖越溪板块的21号地入住的小区溪翔新村、锦和加州、越溪庭院，周边商圈已经初具规模，包括餐饮类、好又多超市、华润万家、世纪华联、吴越新天地广场。在政府的规划下，苏地2012-G-21号地的加入，必将为这个区域的发展注入新的活力。
苏地2012-G-23号地块位于吴中城南中心板块，吴中汽车站向南方向，近靠吴中汽车站首末站，轻轨沿线，交通便达，出行便捷。周边汇聚城南印象生活广场、名宇广场等商业项目，华润万家、上海联华超市方便购物。完善的配套和便捷的交通，23号地未来项目的发展值得期待。
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相城区出让两幅住宅用地 活力岛再添新兵
此次挂牌公示中，相城区住宅用地占两幅，其中苏地2012-G-42号位于相城区元和街道御窑路西、朝阳河北，属城镇住宅用地，占地47822方，起报价为6400元/平米。苏地2012-G-45号地块位于相城经济开发区澄阳路西、富元路南，属城镇住宅用地，占地22046方，起报价为6000元/平米。两幅地块均可分割销售。
与苏地2012-G-42号地块的项目包括：康桥百合、华润置地•橡树湾、恒基•水漾花城、花好月圆、水韵花都、合景峰汇国际以及恒基商业等项目。此外，该地块与活力岛板块相邻，拥有亿象城天地商业广场的高端配套以及大润发、家乐福等中低端大众消费区域。在苏州政府西北扩张的建设主张下，该区域的发展得到了进一步的提高，各大房企的鼎力入住也为该区域的腾起做出了巨大贡献。苏地2012-G-42号地块处在该区域商业住宅双向发展的潜力之下，未来项目的发展值得期待。
苏地2012-G-45号地块与红鼎湾花园项目相近，地处向上一路发国际商业广场区域中，往南可到达环球奥食卡城和德诚嘉元广场。整体来看，地块发展仍处于初级阶段，但占有靠近高铁苏州站的优势，在站点建成之下，该区域的发展将会延伸到长三角交通圈中，未来将会成衔接各城市发展的重点区域。
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相城区元和街道4宗地挂牌 3宗地分羹成熟商圈
苏州相城区元和街道在7月4日的土拍中将有4宗地挂牌接受多家房企竞拍，其中3宗地为商业用地，面积达到28877.6㎡，起报单价4500元/㎡。而推出的一块住宅用地位于相城区元和街道御窑路西、朝阳河北，面积为47822㎡，起报单价为6400元/㎡，可以分割销售。
苏地2012-G-39号地位于相城区元和街道齐门北大街东、嘉元路北，环顾其周遭可见其优势所在。台家大厦、元联中心、环球奥斯卡城作为已经成熟运作的商业项目，距本地块咫尺之遥，无论是在拓展客户渠道还是前期招商等各方面，都为其提供了成功的可供参考先例。
作为相城元和街道本次单价的苏地2012-G-40号，位于相城区元和街道采莲路西、古元路南，起报价只要4500元/㎡，作为一块商务金融用地，目前周围除去在售的住宅项目香城花园和中惠晨曦馨苑之外，没有商业项目“出没”，因此竞得此块地的开发商必是个吃螃蟹的人。而价格为何低走？周遭河流较多，住宅稀少及交通上面的欠缺大概可以解释一二。
的一块住宅用地位于相城区元和街道御窑路西、朝阳河北，面积在47822㎡，单价为6400元/㎡。此块地的周围已经入驻了华润置地橡树湾、首开班芙春天两个热卖的住宅项目，其开发前景自然可期。另外还有一块参与竞拍的商服用地位于相城区元和街道齐门北大街东、润元路南，总面积为28877.6，部分可以分割销售。
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地产大腕:大型土拍试水苏州楼市 商业地产未来空间可期
目前，苏州房地产市场成交形势较好，同时近期首套房贷款政策、公积金政策、降息等利好楼市，刚性需求被大量释放，改善型需求也在积极跟进，致使开发商信心开始增强，拿地意愿应该有所上升；另一方面，政府面临较大的财政压力，促使其抓住当前有利时机，加大推地规模和力度。
对于2012年以来苏州出让土地数量的一次大型拍卖会，博思堂常务副总裁王九一在采访中表示，之所以在这样的背景下推出如此多的商业地块，主要基于：其一，当下，苏州住宅存量较大，而商业存量较小，因此推出商业地块有利于成交；其二，推出商业用地也是在响应国家号召，扩大内需的一个良好措施；其三，苏州发展商业地产的空间与前景宽阔。
对此，兆丰不动产董事长杨兆丰也表示认同，认为此次土拍将成为当下调控背景下的一块试金石。杨董事长在接受采访时说，“此次推出多宗商业地块的主要原因是为了配合苏州城市未来的发展。在调控不放松的前提下，此次土拍的热度将对后市起到一个分界点的作用。”杨博士表示，“对于苏州开发商而言，尤其是手中有资金的开发商来说此次土拍应该是次机会：一方面，在调控大背景条件下，推出如此多的商业地块，溢价过高的可能性很小；另一方面，随着苏州经济的持续发展，苏州未来商业发展空间值得期待。”
中指研究院苏州分院高级分析师梁霞对于苏州商业地产未来发展进行了详细分析，去年大环境的变化对中国商业地产的发展产生了较大影响，限购令直接导致了住宅地产商的目标转移，他们认为自身在住宅领域施展本领的空间被挤压，便进入到了商业地产的开发。
而随着房地产市场的多元化发展，商业地产将成为房地产行业未来的发展趋势之一，愈来愈受广大品牌房企的重视，很多专注于商业地产的公司开始大展拳脚。商业地产为开发商提供自持物业，具备持续造血功能和良好预期，缓解单一住宅开发所面临的巨大政策风险。但是相对住宅地产，商业地产更显复杂，开发商在进行商业地产扩张复制时更要考虑到区域和市场发展不均衡等因素。
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