[摘要] 在这样的囚徒困境逻辑里，地方债务已经绑架了土地财政。如何摆脱对土地财政的依赖，成为摆在地方政府面前的一道现实难题。
松动土地开发限制
地方政府的财政压力骤增，“现在的操作空间增大，行政规费有打折空间，以前必须全额交付，现在可以打7.5折。”上述土地中介机构向《东地产》记者透露。
不仅是行政规费，在土地款支付期限上也变得可以商议。“按照国家规定，笔土地款为成交价50%，这个是很难有操作空间。但后期土地款支付可再行商议，短则3个月，长则一年甚至更长。”其举例称，如果政府交地时间延长，土地支付就相应可拉长。
这也就意味着，只要达成交易，地方政府可给予的空间弹性增大。同时，为减缓开发商资金压力，地方政府可通过延长交地时间来变相缓减开发商资金压力。
不难发现，在房地产市场，特别是土地市场低迷的情况之下，政府推地的姿态有所放低，在政策上作出了相应的调整。
在杭州余杭土地推荐会上，对开发商拿地起重要作用的保障房配建政策也出现微调，据悉，可以选择集中配建的方式，其中具体地块可以选择不单独配建。
暗中松动为地方债开道
回本溯源，地方政府急于出让地块，也是无奈之举。
尽管并不是每个地方政府都必须通过土地出让金，来填补财政收入的空缺，但不难发现，当土地财政减少情况，又遇上地产债还款高峰期，摆在地方政府面前的偿债压力空前。
根据审计署2012年第1号审计报告，2012年将有约1.8万亿地方政府债务集中到期。国务院参事、央行货币政策委员会委员夏斌认为，房价下降的直接影响是，地方土地出让金的大幅下滑，加剧地方融资平台风险和银行系的不稳定，并对股市也形成相应的影响。地方政府压力很大。
而如何解决2012年即将到期1.8万亿地方债务，土地财政无疑是很多二三线城市的最主要解决出入。
以芜湖为例，2011年芜湖财政收入共计286.81亿元，其中地方财政收入139.97亿元，而土地出让金就达到61.3亿元，接近地方财政收入的一半。
此外，2011年130个城市土地出让金总额同比减少11%，房地产营业税和契税同比增速分别回落17.5和3.0个百分点，这直接影响地方政府的财政收入，无疑对以来土地财政的地方经济发展模式带来很大挑战，也成为部分地方政府擅自放松调控政策的主要原因。
房地产调控陷入中央与地方政府措施不一致的困境，出现芜湖、中山等城市的短命救市政策。
下半年土地市场或回暖
4月初，万科[简介动态]突破季度“零拿地”纪录，以1.9亿元作价拿下一幅位于唐山路北区东部建华东道地块。4月20日，万科以5.7亿元竞拍获得青岛四方区一地块。这是万科今年以来第二次拿地。
相对于万科而言，保利[简介动态]、招商[简介动态]拿地则显得更为积极。招商地产几乎每月都出手拿地。据国金证券(600109)的统计数据，年初至今，招商的拿地数量是去年同期的5.4倍，占2011年全年拿地量的42%。
大公司“抄底”土地市场，也让很多业界人士看好下半年的土地市场。大型房企的财政状况还算不错，它们去年的预售账款会得到一个集中释放，使得手头上的资金流较多。拿地是为补充后续的发展。但对于整个行业而言，大部分房企的业绩报告反映着库存高，资金链紧张，开发商拿地意愿低迷的情况。
表地方债务杠杆率历史变动及未来预估(资金单位：亿元)
资料来源：《地方政府性债务审计结果》、财务部网站、华泰证券
4.6万亿地方债迎偿付高峰
1102亿房产税难堪大任
4.6万亿地方债偿付高峰期，被视为增加地方财政收入来源的房产税，在当前试点情况下不过是杯水车薪，而其全面推广存在难题，同时亦面临远水救不了近火的现实。
东地产王戈报道
4月20日，上海嘉定。一家开发商以3818元每平方米的楼板价购得一住宅用地，该价格创下区域内2009年以来楼板价。
4月18日，北京丰台。一幅商业金融用地以3.58亿元的底价成交，折合楼面地价2168元每平方米，创出区域价。
4月16日，云南昆明。一宗当日面市的地块，却“因故中止”交易。当月，该市土地出让现零成交。
……
无论是一线城市还是二三线城市，无论是住宅还是商业用地，受楼市低迷影响，土地市场已极度冷清。但在地方政府主要财政来源——土地出让金大幅缩水的同时，2012年地方债务正在迎来偿付高峰期。
4.6万亿迎偿付高峰
“三年前借钱度过金融危机，三年后各类举债主体都到了还钱的时候。”中国人民大学财政与金融学院副院长赵锡军说。
赵所说的事实是，10.2万亿规模的地方债，其中43%的债务将在未来两至三年内集中到期，金额达4.6万亿元。其中，2012年，政府负有偿还责任的债务、政府负有担保责任的债务与其他相关债务三类共计1.84万亿元，这让2012年成为今后地方政府偿债最为关键的一年。
事实上，正是缘于对地方债务的忧虑，利润大幅增长的中国银行业，股市中的表现与其获利能力极不相称。
而近期坊间的传言，更加重了资本市场投资者对地方债的忧虑。
2月中旬，有媒体报道称，银监会正在研究允许国内银行对地方政府贷款进行大规模滚转，将一些地方债到期日延后四年。
时隔不久，银监会公开表示未出台地方债展期政策。有关人士称，展期无助于问题的根本解决，只是将风险延后，治理地方债还需要制度层面的改革。
“债务展期冶标不冶本，在土地财政收入锐减情况下，投资者不能不考虑债务违约风险，同时，地方财政以何种方式弥补土地财政收入下降，是地方债的关注重点。”一位信托业人士告诉《东地产》。
房产税试点杯水车薪
此前引起各界讨论、被一些经济学家寄予厚望的房产税，会是弥补土地财政收入骤降的灵丹妙药吗？
答案并不乐观。海通国际在稍早前的一份针对房产税试点城市上海重庆的调研报告中指出，房产税对两地的政府财政收入和当地房价所产生的影响非常有限。
根据海通国际的测算，2011年上海可征收的房产税总额会低于3亿元人民币。这在当地政府2011年3,430亿元人民币的财政收入中，所占的比例不到0.1%。同时，尽管住房限购令空前严厉、成交总建筑面积也大幅下滑，2011年上海住宅的平均售价仍同比上涨6.8%。
而2011年，上海的土地出让金为1,510亿元人民币，同比减少16%。
重庆的情况也基本相当。据测算，2011年可征收的税款总额约为1至1.2亿元人民币，与当地政府财政收入2900亿元人民币相比，也仅占极小份额。2011年，重庆的土地财政收入为820亿元人民币，同比上升15%。
2月中旬，国家财政部发布2011年税收收入增长的结构性分析显示，2011年房产税实现收入1102.36亿元，同比增长23.3%。房产税收入占税收总收入的比重为1.2%。
目前，国内房产税主要征收对象是经营性房产，但税收总额相较于数额庞大的地方债务可谓杯水车薪。
“许多人都对于有朝一日房产税或物业税可取代卖地收入成为地方政府财政收入的主要来源之一抱有较高的预期。但是，从上述数据来看，这一期望似乎仍是遥不可及。”海通国际如上表示。
地方债倒逼房税
一方面，地方债务如泰山压顶；另一方面，地方财政收入因土地出让金减少而大幅锐减。于是，对地方债的偿付来说，以何种方式增收成为关键。
一个不可回避的现实是，地方债的偿付压力已经形成倒逼房产税全面推广态势。2012年年初以来，关于房产税推广的传闻更是甚嚣尘上。
4月24日，国家税务总局所得税司副司长孙午珊在一场国际税务峰会上表示，“完善地方税制体系，增加一些地方税收的收入”，“比如我们现在也在说的房产税的改革。”
在此之前，也有多位国税高官就房产税问题表态。事实上，房产税在范围的推进有利于完善税制、增加地方财政收入，这已经成为部分税务和经济专家的共识。
《东地产》从一位接近税务局官员的人士处获悉，在批试点的上海、重庆之外，下一批房产税试点名单将涵盖北京、广州以及深圳三个城市。
仅仅是参考上海、重庆的模式，对于地方财政收入的贡献相对有限。不过，如对存量房开始针收，情况就大不相同。
华泰证券分析师郭春燕认为，“从税法公平原则出发，除对居民生存权的房产免税外，对个人存量房也应该征税。如果未来地方政府开始对个人存量房也实行征税，那么这个规模相当庞大。”
但房产税的全面推行压力重重。
复旦大学金融与资本市场中心主任谢百三教授撰文表示，房产税的推行导致假离婚越演越烈。
此外，他认为，是否该全面推广房产税也存在较大争议。“房产税，在居民已交了70年土地租金后，再向人民征收，就是一只羊上剥两层皮，就是不合理的重复征税。”
稍早些时候，房地产商人潘石屹曾通过微博表示，他所接触的人中，99%的人反对针收房产锐。
一位不愿具名的地产商向《东地产》表示，出于增加地方财政收入或抑制房价的房产税，其推广存在较多问题。“目前的房产税实际上被业主转嫁，无形中反而推高了房价；此外，如未来房产税覆盖存量物业，应覆盖到何种程度？如何衡量是否属征税范围？有否免征情况？只要有例外，就一定会被人钻空子，很容易造成腐败和社会不公。”
事实上，由于房产税的推广并非一朝一夕，房产税的全面推广即使在未来顺利成行，地方债也不得不面临远水解不了近火的现实。而对于年内到期，迫在眉睫的1.8万亿地方债，要避免债务偿付危机，如何增加地方财政收入，或是考虑其它途径的资金来源，仍是目前无法回避的现实问题。
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