[摘要] 昨日，南京限购令千呼万唤始出来，尽管业内表示南京出台楼市细则相比于北京等地都不算太狠，但是这也总算是向住建部交了差。各大城市的限购令目前正在密集出台和执行，效果如何引来各方猜想，苏州细则又将何时出台？又将会有什么样的限购花招呢？......这些都值得我们去关注。
市场反应：限购令将引发楼市地震 部分楼盘可能降价两三成
（来源：扬子晚报）虽然限购三套房的政策对南京开发商和老百姓来说都不陌生，这既是今年“国八条”的明确要求，也是去年10月南京楼市调控细则曾做出的规定，但一直没能落地的三套房限购令这次终于动真格，一场楼市的“地震”将不可避免。南京大学经济学院博士生导师高波教授认为，未来一段时间内，南京楼市将出现销售萎缩、房价震荡的局面，投资和投机需求将受重击。
成交量将急剧萎缩
高波认为，南京的限购令严格执行了“国八条”的要求，比北京市略显宽松，这也符合南京城市的楼市现状和文化特色，不冒进也不落后。
从对消费需求的影响来看，南京对有两套房的家庭限购第三套房，而只有一套房的仍可再新购一套，这对改善型购房需求还是给予了一定的保护，影响不是很大。即使是一些有两套小房子的夫妻想买套大房子改善居住条件，其实也是可以通过出售一套来获取购买资格。
细则规定无法提供1年及以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地家庭不能在南京市区买房，这对外地人来南京工作落户购房的需求，会有一定影响但也不会很大，因为有一些开发商可以对在南京工作不满一年的买房人先卖房签合同，社保或纳税证明满一年后再鉴证，去年江宁有的楼盘就针对社保和纳税证明不满一年，无法办贷款的新南京人采取了先签合同，期满之后再办贷款的做法。真正受限购令冲击的是外地的炒房客，以及本地的投资投机需求。
消费需求将被抑制，而同时供应也会紧缩。“一方面开发商的销售速度会放缓，既然卖不掉，如果不缺钱不想大幅降价，那自然会放缓节奏慢慢卖。而二手房市场上，一些手上握有多套房产的投资投机客因为卖掉了之后也不能购买新房，从而可能会产生惜售心态。可以预期的是，接下来的一段时间里，南京楼市交易量将在去年基础上进一步萎缩，”高波指出。
部分楼盘可能降价两三成
限购令能否让房价降下来？高波认为，房价的震荡是不可避免的，部分楼盘将出现降价，但目前仍存在宏观经济高速增长、人民币缓慢等促使房价上涨的因素。从国家确定的控制目标来看，让房价跑得比GDP和收入慢，这是比较理想的状态。
“总会有开发商缺钱，从去年的宏观调控形势来看，总会有一些楼盘降低销售价格，或以低价开盘，一些楼盘降价达到20%-30%。今年这种以降价换销售的楼盘依然会出现。而且国家也采取了不少平抑房价的措施，如提高利率、首付比率，以及调整了税收政策，包括最严厉的限购措施等等。一系列政策的叠加，都会起到抑制房价的作用。”
但高波也表示，如果以此认为房价总体水平就会下行也并不靠谱。“毕竟我们现在还存在一些房价上涨的因素，比如宏观经济依然保持高速增长，人民币缓慢，通货膨胀，城市化进程加快，这些都决定了房价等资产价值将会上涨。所以综合来看，房价将面临震荡，总体可能还会有小幅微涨之势，具体到各个楼盘则将是有涨有跌。”高波也认为，目前国家提出的房价控制目标，原则上应低于地方GDP的增速和人均可支配收入的涨幅，这样的房价走势还是比较理想的。
作为一种在非常时期采取的行政手段，限购令只是暂时性的调控措施，禁令何时可以解除？高波认为这还得看市场运行状况。
“如果这一次调控能达到预期目标，房价不过快上涨，实现稳定或小幅下降，销售大幅度萎缩，市场转往下行。那么限购的禁令预计就将解除。而如果房价还是在大涨，那么不但不会放松，更严厉的措施还可能会接连出台，”高波表示。
还有一种状况也会终结限购令的实施。“目前住房保障特别是公共租赁住房的供应还不能满足老百姓的需求，政府也是希望通过暂时的严厉措施将房价控制住，而在这段时间内，让地方政府把住房保障搞上去，今后公租房等保障房可以真正发挥平抑房价的作用，限购令也就可以取消了。”(王烨)
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