[摘要] 针对近来大中城市出现的房租上涨现象，一种分析认为，是一些中介机构伙同一些炒房团炒作的结果。对此，有关报告给出两个上涨原因：一方面，宏观调控对炒房、炒银行、炒煤矿、炒黄金进行了严厉打击，致使从年初开始，资本市场转移战场，进入大蒜、绿豆、辣椒市场，甚至住房租赁市场。
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针对近来大中城市出现的房租上涨现象，一种分析认为，是一些中介机构伙同一些炒房团炒作的结果。对此，有关报告给出两个上涨原因：一方面，宏观调控对炒房、炒银行、炒煤矿、炒黄金进行了严厉打击，致使从年初开始，资本市场转移战场，进入大蒜、绿豆、辣椒市场，甚至住房租赁市场；另一方面，政府取消了投机倒把罪，让一些民间资本误认为炒作无罪。
笔者认为，现代法制社会事实上并不排斥谋取暴利，赚多赚少并不是判断合法和非法的界限，只要利润不是通过暴力和欺骗手段获得的，都是价值发现者，都是对社会做贡献。投机和炒作，是从心理活动出发对商业活动的描述，商人图利，本身没有对错之分。
其实，政府已经给了民间资本36条投资方向，民间资本在国内投资的渠道已经非常宽松，机会很多也相对较安全。民间资本完全可以进入股票、彩票、期货、债券等市场，而住房租赁市场的变现过程非常缓慢，在稳定房价的前提下，根本没有必要炒作。
一个重要的原因是，房屋租金较低，同时缺乏安全性。
以上海为例，出租的主要房源在内环以内，并且多为租金较高的大套型，而中低租金的中小套型房源则供应不足，仅占出租总量的8.5%。造成这种现象的原因并非空置的中小套型少，而是业主不愿意出租。目前，上海租售比高达1：500，租金低于3%，几乎低于银行存款利率，出租后，房屋的设备配套、日常维护又非常繁琐，导致许多业主不愿意出租。
数据显示，上海内环内、内外环之间、外环外租赁对象的租金与收入比分别为59%、47%、38%。因此，考虑到经济承受能力，租户一般有两种选择：租金较高但安全性舒适性较高的住房；租金较低但安全性较差的住房，如合租、群租城乡接合部的农民住房或市中心区大套型住房。
笔者了解到，目前，上海市中心区合租房每月500元以下、郊区农村每月100元以下的住房并不少，但是，这些出租房的安全性亟待提高。火灾、煤气中毒及社会安全方面等事件在出租房屋发生的概率要高得多。
租赁市场缺乏统一的租赁登记备案和保险，缺乏安全性、稳定性和便利性，这些问题不解决，租赁就难以成为人们长期选择的居住方式。因此，在住房租赁市场，政府要解决的是上述安全性和稳定性问题，而不是租金高低问题。
分析国外经验可以看到，发达国家特大城市的住房问题从来就不是城市内部解决的，纽约、东京、伦敦，都形成了“市区租房+腹地买房”的模式。而墨西哥和印度等发展中国家特大城市轨道交通缺乏，靠城市中心自身解决住房问题，往往形成了城市贫民窟。
租房是解决住房问题的重要途径之一。而在我国，目前的情况却是，在商品房市场和住房保障体系之间，还缺少这个重要的租赁市场。住房市场租金低，导致很少企业愿意涉足酒店式公寓、老年公寓、青年公寓等住房租赁领域。对此，政府部门要给予关注，适当地提供税收、保险、信息等政策支持。
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