楼市2010：调控中迈进十大关键词解读2010年房地产调控政策

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2010年7月21日，教育部公布了2010年春夏季中国报纸十大流行语，“房价调控”成为与上海世博会和南非世界杯齐名的十大流行语。国十条、二次调控、限购令、商品房预售管理制度、二套房认定标准、住房贷款、公积金贷款新规、加息、保障房、土地政策……2010的中国楼市，是“调控中迈进”的一年，也是“坎坷”发展极不平凡的一年。
2011年中国房地产的发展，中央经济工作会议已有定调：保障房建设优于房产税，成为房地产调控的主导政策，“保障房体系”和“商品房体系”首次并列。放眼未来，或许会如业内人士的分析：理顺房价要从理顺住房供需结构入手，力推保障房建设或是解决住房和房价问题的根本途径。

关键词：国十条
2010年4月17日，国务院发布关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，通知要求对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
解读： 4月17日新“国十条”出台后，苏州楼市立即有了“反应”：据房天下数据监控中心统计，新房、二手房市场在新政面前齐齐止步“急速冰冻”，成交量均遭遇大幅萎缩。统计数据显示，新政后的首周（4.19-4.25），苏州住宅类商品房共成交1032套，较之前一周减少1180套，降幅达53.41%；而苏州5月住宅类商品房共计成交1499套，较上月锐减4902套，降幅为76.58% 。【详细】

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关键词：商品房预售管理制度
5月17日，苏州《关于进一步加强市区商品房预售管理意见》出台，《意见》要求商品住房项目已达到预售标准的部分，原则上应当全部申请预售和网上认证；超过3万平方米，确需分批预售的，每次申请预售面积不得少于3万平方米，并应制定分批上市计划。
解读： 千呼万唤始出来，在“国十条”出台后的一个月，苏州楼市调控细则终于正式出台，苏州楼市《意见》对开发商每次申请预售面积给予了明确的规定。纵观新政“满月”苏州楼市的表现，虽然住宅类商品房成交量连续五周来一直大幅下降，但房价却依旧坚挺。【详细】

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关键词：二套房认定标准
6月4日，住建部发文进步规范二套房认定标准《关于规范第二套住房认定标准的通知》，各地商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应根据拟购房家庭成员名下，包括借款人、配偶及未成年子女，实际拥有的成套住房数量进行认定。
解读： 比起4月14日国务院已经发出的通知“要求二套房首付比例不低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍”这个政策，有业内人士指出，此次的标准认定是对该政策的强调与表态，自新政以来，各地银行在执行新的信贷政策时力度不一，角度不一，而这次有了统一的标准。【详细】

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关键词：二次调控
9月29日，国家有关部委分别出台措施，要求各地要加大贯彻落实房地产市场的宏观调控政策措施的力度，完善差别化的住房信贷的政策。调整住房交易的环节的契税和个人所得税优惠政策，切实增加住房有效供给，加大住房交易市场检查力度。
解读： “十•一”黄金周前夕，本是一路高歌的苏州楼市准备喜迎国庆，可是“二次调控”犹如一个重磅炸弹，在“二次调控”中，中央政府着重强调了“地方问责制”，于是地方细则的出台是业内外关注的焦点。据房天下数据监控中心的统计，黄金周期间，虽然同比去年“十•一”7天销量增加了84套，但是相比前段时间的日成交日量，“二次调控”成交量明显减少。【详细】

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关键词：限购令
11月3日，苏州“限购令”细则出台，市区暂定本市以及外省市居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女）只能在市区新购一套住房（包括新房和二手房），调整苏州住房公积金贷款政策，同时要求加快今年400套廉租住房及2500套中低收入房的工程进度，加快推进城区公租房建设。
解读： 11月3日苏州版“限购令”细则终于出台，苏州成为第15个全国发布限购令的城市。市民们关心的限购问题也水落石出：居民家庭在市区只能新购一套住房，违反规定者将不办理房产登记。
此次“限购令”规定以购房面积90平米、144平米为界限划定了契税方案，对个人购买90平米及以下且属于家庭住房的普通住宅，按照1%税率征收契税，对于刚性需求者来说，并没有一刀切。【详细】

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关键词：住房贷款
4月11日，银监会规定银行不得对投资购房贷款：15日，国务院常务会，贷款买二套房首付不得低于50%；17日，国务院，房价过高地区可暂停发放第三套房贷，未能提供一年本地纳税证明的非本地居民暂停发放房贷。9月29日，相关部委要求继续完善差别化的住房信贷的政策。
解读： 11月3日苏州出台的限购令规定，对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；二套房“认房又认贷”细则于今年7月份进入正式实操阶段，二套房贷款的从严以及对非本地居民发放贷款的限制，对于投机投资型的人群给予有力的打压。【详细】

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关键词：加息
1月12日，央行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款贮备金率0.5个百分点。10月20日央行加息之剑再次出鞘，其中五年期以上商业贷款基准利率由5.94%上调至6.14%，临近年末，央行于12月10日晚宣布，自12月20日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
解读： 2010年房贷市场另一值得注意的变化就是央行时隔三年的再加息。临近年末，央行规定自12月20日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，有人士分析，今年内或者春节前后，将有再次加息的可能。【详细】

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关键词：保障房
4月13日，住房城乡建设部召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设；6月18日，中央七部委发布《通知》，要求力争到2010年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题，9月17日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强强调，要坚持以人为本、执政为民，着力推进保障性安居工程，加快发展公共租赁住房。
解读： 10月22日～25日，苏州市第十届秋季房交会举行，以“造福百姓•安居苏州”为主题的苏州市政府保障性住房展首次亮相苏州市秋季房交会。10月12日，苏州市住建部门公布了今年苏州市区保障性住房价格，2010年保障性住房优惠基准价为每平方米2980元，市场价每平方米6000元。【详细】

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关键词：公积金贷款新规
11月3日，住建部等四部委今日通知，住房公积金购买首套房建筑面积90平以上，首付不得低于30%；二套房公积金贷款首付不得低于50%。12月份，中央七部委发了《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》，对做好试点工作提出了明确要求。
解读：苏州住房公积金个人贷款仍按原规执行：公积金个人住房贷款购买首套普通自住房90平方米(含)以下的首付款比例不得低于20%，90平方米以上的首付款比例不得低于30%。第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。【详细】

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关键词：土地政策
3月10日，国土部发布通知要求加快住房建设用地供应计划编制、促进住房建设用地有效供应、切实加强房地产用地监管等；9月27日，国土部联合住建部发表《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，要求贯彻落实“国10号文”确定的工作任务，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展，对闲置土地一年以上的企业禁止拿地。
解读： 中指研究院副院长陈晟指出，从土地到转化为住房再到销售，土地问题是源头问题，因此要确保楼市健康发展必须从源头抓起——“正本清源”，国土资源部出台土地新规的目的，旨在调控土地供给和开发的效率。业内人士指出，土地政策相关规定的细化，将对土地市场起到切实的积极作用。【详细】

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眼下的中国内地房地产市场，再次站在了岔路口：向上突破，还是横盘的整理，或者掉头向下？导致各地楼市此轮胶着的原因之一，是席卷全国的限购令。10月15日广州限购令的出台，吹响京沪广深一线城市限购集结号。
40多天的时间里，十多座的热点城市纷纷出台限购令。除福州、厦门、海口3座城市规定“限购令”有效期截止到今年12月31日，其他多数城市的限购令没有约束退市时间，那么2011年它们是退市还是继续执行？【详细】

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12月初，财政部官员及部分专家学者在公开场合就房产税改革话题频繁表态，据证实上海、重庆已进入首批房产税试点城市名单，试点展开的具体时间有待中央决定。有分析人士认为，房产税改革需要尽快搭建一个框架，边试边改，时机应在明年3月“两会”前推出，以供两会代表委员讨论。
日前，住建部政策研究中心副主任王珏林在参加广东论坛时解释称，房产税出台要看各个城市是否具备条件。12月14日，中国社会科学院工业经济研究所所长金碚称，目前居民生活成本已较高，为避免再增加民众负担，短期内不太可能出台全国性房产税。【详细】

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一线城市再度频现高价地块，新房、二手房成交量的持续攀升，全国70个大中城市房价环比上……2010年即将过去，人们发现，政府已经两度出手调控的楼市依然与预期有差距。相关调查显示：有九成网友认为二次调控基本没效果。虽然不少人认为楼市调控的当务之急是落实好现有政策，但如果房价短期内出现继续上涨，不排除已经一再表示“调控房价绝不会退缩”的政府出台第三轮调控的可能性。
国土部月中有关加强房地产用地管理的通知以及上周末央行的加息，已经让人们提前嗅到了些许信号。而温家宝12月26日在《中国之声》直播间参与《重返灾区——中国之声温暖行动》节目时指出，政府管房价主要管保障房，有信心让房价回到合理价位。【详细】

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专题策划：苏州房天下新闻中心　制作：陈辉　2010年12月