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新一轮的关注点——乡镇板块崛起!

苏楼快讯 2018-02-13 01:29:30

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从2017年以来土拍已经被苏州人所熟知,或一掷千金,或强势入苏,或高溢价率拿地,大有搅浑苏州楼市这摊水的用意。

虽然,土拍回归理性,但开发商对于乡镇板块的热情依旧不低。正是在大市场的烘托下,乡镇地价也有一定的上涨,洼地逐渐被填平。让“乡镇板块崛起”的话题再度成为新一轮的关注点。

主城区拿地难

中环边缘地引注

据统计,2017年苏州主城区成交的所有宅地中,溢价率最高的5个板块,分别是木渎、渭塘、胥口、望亭、通安,平均溢价率均在45%以上。2017年,四县市成交宅地102宗,可建849.7万方。其中,66宗位于乡镇,可建面积502.6万方。

2016年吴江乡镇板块成交总数为6宗,而,2017年吴江乡镇板块成交总数共计12宗,推出的数量翻倍增加。

2016年4月8日,经过近40分钟的竞拍,正荣以2.6亿将望亭地块收入囊中,楼面价5766.82元/平,溢价率为162.13%。

仅过一年,2017年5月10日,正荣地产以9.08亿元竞得盛泽镇,楼面价12952.38元/㎡,溢价率51.11%,刷新盛泽地价。

正荣在乡镇地块频频落子,有业内人士表示,主城区拿地难度较大,处于中环边缘的郊区地渐渐引人注目。并且伴随着交通的便捷,广泛加强廉洁,即使是乡镇板块也可以四通八达,规划越来越完善,再说,苏州的乡镇板块本来也比较富庶。

乡镇纷纷以逆袭之态崛起

回想去年的一些土拍情况,大房企们都开始布局乡镇板块了!

2017年6月13日,禹州以总价4.8亿元拿下平望镇光明街地块,楼面价8373元,溢价率52.24%;9月5日,禹州以总价4.8亿元,楼面价9393元/平,溢价率44.5%,再度落子平望。

2017年7月26日,中骏置业以总价3.56亿元成功竞得平望镇镇西农贸市场北侧地块,成交楼面单价6267.25元/平方米,溢价率51.93%。

2017年11月29日,碧桂园以总价16.8亿元包揽汾湖高兴区两宅地。同时,碧桂园又以18.1亿元同里开发区两宗地。碧桂园上演“以农村包围城市”战略急切求地,斩获4地,竟无过万成交楼面价。

2018年2月2日,建发以4.58亿元竞得相城区渭塘镇地块,楼面价10297元/平,溢价率21%。

从没有开发商入驻到品牌房企扎堆抢地,开始着手全面布局,一些曾经一直被视为“价值洼地”的板块,如今,纷纷以逆袭之态崛起令人望而生畏。

黄埭楼面价已破1.7万元/平,甪直已接近1.5万元/平,漕湖、渭塘过万楼面价,平望、汾湖接近1万/平的楼面价,为刚需捏一把冷汗。

苏州的近几年,开发商们除了争抢市区,外来房企对苏州乡镇的宅地也兴趣浓厚。

苏州主城区的土地供应越来越短缺。渐渐的,土地市场的硝烟从苏州大市区蔓延到了乡镇。除了苏州市区,张家港、常熟、太仓其中的乡镇用地也备受青睐,呈现热点区域,多点开花的局面。

僧多粥少?巧借东风?

乡镇已经成为一个不容忽视的大市场,越来越多的资金向乡镇转移。特别是一线镇区由于经济发展水平高,且占据地方一霸的“地头蛇们”都具有旺盛的购买力,为什么,那么多房企跑去乡镇拿地?

首先,僧多粥少,一线城市拿地难上难。更多的开发商便开始走向周边地区布局产品。“不拿地就是死,拿地就是看你怎么死”不拿地就意味着没地开发。

小镇学校、医院等生活配套也是逐渐在提高。乡镇的购买力毕竟有限,开发商定位还是苏州大市范围,退而求次会去乡镇置业。同时,高价拿地意味着高风险的存在,高房价并不意味好现象,开发商拿地需谨慎。

其次,乡镇地块优质,土地争夺战愈发激烈。随着苏州城市的框架拉大,乡镇板块也开始夺人眼球。小镇优质地块逐渐也会受到优质开发商的青睐,例如木渎、盛泽、望亭、汾湖、黄埭、甪直等区域都成为房地产开发的“圈地运动”的热点区域。

比如,受浒关板块辐射的通安、望亭等郊区地块也被开发商所看好;正荣在望亭项目60%的购房者均是来自本区域内,其余来自其他区县。

还有,很多乡镇区域巧借上海辐射效应迅速发展。上海楼市外溢效应带动了周边房价的上涨,苏州周边的昆山、太仓、昆山都有很强的吸金能力,碧桂园拿下汾湖两宗地块,也正是因为汾湖区域内接轨上海轨交17号线的原因。地铁开通之后,缩小了乡镇和市中心的距离。

并且上海客源占据了置业汾湖的主导地位,品牌房企看好地块承接上海的地理优势。乡镇板块正在崛起中,2018年2月2日,建发在渭塘新燕大道地块起拍楼面价已比保利地块高出500元/平。

渭塘从东方时代广场、保利再到国展和昌府,2018年1月均价已突破1万/平;木渎随着国瑞、当代、蓝光等品牌房企注入,板块已经重新定义.......

再者,望亭、通安、平望、盛泽、同里、松陵等一些乡镇板块,逐渐因品牌房企的到来,增加了业态的丰富性,居住条件得到了相对的改善,乡镇未来发展空间值得期待。

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