苏州这座城市，打开方式有很多种，但最有灵魂的还是古城区，这里的地皮仿佛就是为建豪宅而生，不，应该去掉“仿佛”二字！
2017年，古城核心又有豪宅相继入市，在高价地块上诞生的作品纷纷祭出各自的杀手锏，碰撞出绚丽的火花。你可以说这是一场圈层间的相爱相杀，也可以说是对古城乃至苏州整个豪宅市场的挑战。
这里有两个硬问题：
1、苏州正走在全面豪宅化的路上，尤其是打头阵的古城区，那么，新加入的豪宅能有怎样的真正区别化的玩法？
2、现在在苏州做豪宅的房企多为外来，是否有足够的粉丝积累，品牌、基因、产品、理念、心态，是否准备得足够到位？
这次拿两个货真价实的古城纯新豪宅来对标验证：
当代蘇洲府MOMΛVS绿都姑苏雅集
当代蘇洲府MOMΛ合院效果图
绿都姑苏雅集合院效果图
古城豪宅汇集，为什么选这两个豪宅对标？因为，两者身上有几个很条件反射的可对比标签：
● 地块体量和规划户数差不多，产品类型有重叠，风格都是新中式。
● 苏州豪宅同行市调必踩楼盘，古城核心地段的纯新盘。
● 步调几乎保持一致，2017年以来在苏州豪宅市场曝光率都很高，在业内外圈粉无数。
● 都有品牌背书，外来房企与苏州本土文化结合的用心之作。
对标一
两豪宅首拼，从产品规划开始
姑苏古城区的地段，相比较苏州其他区域，不管从哪方面来说都是不可替代的。古城宅地出让非常有限，出一块少一块。正因如此，姑苏区也像一个磁场，各大房企争先恐后不惜高价抢驻，一举一动都牵动着大家的目光。
当代和绿都这两个同在苏州古城区的豪宅，自然逃不过大众的审视。不过相似度如此之高，究竟谁更胜一筹呢？讲真，单从数据上很难看出差距。
其实，在拿地之初，两家开发商就对地块的产品规划上有了深入思考与行动：深挖姑苏文化、采集名人规划意见、聘请设计大师与著名工匠、产品结合苏州特色……每一步都是开发商怀着致敬经典的心认真展现出来的成果，这才有了现在面世的当代和绿都古城墅区。
在体量相差不大的情况下，当代蘇洲府MOMΛ做了独栋、合院和叠墅产品，而绿都姑苏雅集做了双拼、联排别墅另加一部分自建商业，产品上各有千秋。
同属千万级豪宅，当代的楼面价虽然较绿都的低，但容积率高于绿都，其700万起的叠墅产品拉低了入手门槛，整体总价跨度相对大一些。不过从豪宅收藏的讲究上来说，万一未来需要转手，一个豪宅区的整体价位层级也很重要。
当代蘇洲府MOMΛ 叠墅效果图
在古城区的限高要求、容积限制以及文化背景下，房企往往选择打造新中式风格的别墅区，产品更倾向于老苏州人的姑苏情怀，这跟客户群有一定关系，对于这一点，当代与绿都不谋而合。
对标二
均属“首秀”，作品间的“较量”
当代蘇洲府MOMΛ和绿都姑苏雅集，对于开发商来说都有“首秀”的玩味：
● 当代入苏两年多以来，打造的几个作品都以科技住宅闻名，当代蘇洲府MOMΛ是首次涉及新中式别墅，有挑战有期待。
●绿都2016年首入苏州，力图用作品诚心叩响苏州楼市的大门，绿都姑苏雅集这个苏州首秀作品必然会以的状态打入市场。
因此，两家在造的不仅是房子，其实以“作品”来称呼更准确。
对于做豪宅的房企来说，最简单的愿望自然是：谈到豪宅就能立刻想到自己的项目，成为一个区域标志性、作品级的存在。
当建筑涉及到作品的时候，简单拿来对比未免显得俗套，两个项目的相关营销人员也谈到了这一点，表示并不介意：“与其说是竞争，不如说是作品间的惺惺相惜，因为对方身上都有闪光点。”
当代蘇洲府MOMΛ实景图
就拿屋顶这个细节来说，两者都很有讲究，让人眼前一亮：绿都姑苏雅集采用了法国钛锌板系统屋面，改善了青瓦漏水的问题，使用寿命高达70年；当代蘇洲府MOMΛ采用的也是金属合金屋顶，代替了传统苏式建筑的粉墙黛瓦，在屋顶又加上如斗拱、飞檐戗角等很多中式元素，构成了新苏式的一种建筑风格，既保持了古色古香的韵味又提高了别墅的实用性。
越是这样稀缺的地块，越是考验开发商的产品塑造能力，也更容易聚焦来自市场挑剔的眼光。所以，以作品的态度来建造项目，正是验证房企品牌和实力的时候！
对标三
房子是用来住的！高端客户的侧重点
豪宅都讲究调性，如何打造一个有品牌黏性的豪宅IP？首先得打好基石——具备很强的居所属性。豪宅更需明白“房子是用来住的”这一宗旨，大多用来自住收藏、世代相传，因此在户型设计上实用性的要求会非常高。
在两个项目的案场最能感受到这一点，千万级的豪宅，然而来看房的客户在需要预约的情况下还络绎不绝，大部分客户来到项目现场都直奔主题，明确要求置业顾问详细讲解户型以及光线等问题，完全是站在居家的角度上去考虑是否应该买房子，慎重得多。
毕竟这样的地段和产品注定了买下是用来居住的，对于舒适的要求自然也要更高。
（当代蘇洲府MOMΛ合院户型）
豪宅级别的客户会更加关心南向与通透的问题，尽量多地把南侧阳光让给客厅和卧室，并且对于别墅附带的院子面积更加关注。
两个项目在户型上有相似处也有不同点，作为豪宅，大开间肯定是必备的：
●当代蘇洲府MOMΛ的独栋别墅达15.2米的大开间、100多平米的院子很惊艳；
●绿都姑苏雅集约约9.2米的开间，卧室全朝南，独门独院互不干扰，落地窗更方便欣赏风景。
对标四
景观价值背书，千万级豪宅的讲究
如何体现业主的尊贵身份，价格上的差别是结果，在产品细节上的处理才是根本，如户型设计、景观打造等。
绿都和当代在景观打造上，都刻意运用了文化内涵进行演绎，又结合了苏州风情，各有容貌和个性，可以说很开眼界了。
绿都姑苏雅集，“一街四进三巷十六坊”的院墅景观规划，以古代文人雅士聚会如“识香”“品茗”“和诗”为主题设计了各种景观区，特别加入苏州特色“评弹”一项，并且景致与主题的契合度很高，这也与其案名“雅集”相衬，雅趣味十足！
（绿都姑苏雅集沙盘图）
当代蘇洲府MOMΛ则是以古诗词为鉴，打造“三园八巷九院门”的景观规划格局，如“金风”等作为主题一景，遍布整个社区，毫无违和感地融入到整个古城中，抬高了整体调性。
（当代蘇洲府MOMΛ沙盘图）
对标五
客户群不冲突，政策严控期亏本卖？
去年当代比绿都早5个多月拿地，因此在营销进度上目前当代蘇洲府MOMΛ比绿都姑苏雅集要快一些，据说绿都姑苏雅集即将迎来售楼处及示范区公开，会很惊艳。
（绿都姑苏雅集效果图）
那么先开盘的是不是占了优势呢？正常来说有这种担忧，但深入了解了客户群之后，会发现一个很有趣的现象。
古城区的豪宅主要客户群其实是苏州本地土著，他们从小就在古城区生活长大，有浓厚的姑苏情结。甚至认定地段，比如当代蘇洲府MOMΛ所在的石路商圈、绿都姑苏雅集所在的南门商圈，商圈与商圈之间的土著客户并不会存在太大的竞争力，他们在选择上会有小范围地域性的侧重。
而目前古城区的老房子多面临升级换代的问题，有钱的老苏州人换房意愿远比想象中要高，以前没有合适的产品供选择，如今有了产品，也就有了市场，未来古城区改造完成后体验感会更上一层楼。
（苏州古城区升级改造效果图）
单看当代和绿都两家豪宅的意向客户，未来应该都是能卖得不错的一类。比较惊讶的是在价格上，作为竞品的两盘几乎统一了口径：基本属于亏本卖！
的原因就是目前备案价格受限，当代蘇洲府MOMΛ与绿都姑苏雅集（绿都虽未领销许，但预计调控不松，价格也会受影响）的价格其实在豪宅里算是非常美丽，说亏本卖也不夸张，毕竟楼面价与地段就摆在那里。
就算是豪宅，性价比也是要有的，本就不缺钱的客户遇到精心打造还价格受限的产品，那么这两个项目受到追捧是在情理之中的了。
（古城区别墅在售项目统计 截至2017.12）
对话心得
亲临现场的感受是，古城区豪宅之战的火力远比想象的要猛！豪宅是一杯浓茶，讲究很多，但豪宅之豪，首先在于对居住者的尊重。
古城区好地段的好房子越来越少，但客户却越来越挑，像当代和绿都这样做豪宅，找差距、学优点，最终也是为了赶超，就对了。
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地产人话2017-12-22 03:22:39
